對房地產開發項目管理難點的探討

文/何孝 廣東省方直集團有限公司 廣東 惠州 516001

對房地產開發項目管理難點的探討

文/何孝 廣東省方直集團有限公司 廣東 惠州 516001

隨著房地產市場的不斷發展，房地產項目逐漸展現出巨大的發展潛力，但在對其開發管理過程中常會存在一些難點問題，阻礙項目的正常實施。本文通過對房地產開發項目管理的難點問題進行探討分析，旨在為開發商在項目工程管理中提供改進的思路，從而降低各項房地產開發項目的管理難度，促進房地產事業的穩步前進。

房地產；開發項目；管理；難點

前言：

房地產開發項目是一個相對復雜的系統，房地產項目的開發管理更是一門綜合性很強的學科，項目的管理者只有將系統工程的相關理論、觀點和方法進行綜合運用，才能實現對生產要素的優化配置。只有將項目管理過程中存在的難點問題完善解決，才能促進房地產開發項目穩健有序地進行。在現階段房地產開發項目管理的難點主要體現在以下幾個方面：

一、項目決策階段

1.做好市場調研

建筑工程在發展過程中需要準確的市場信息做支撐，才能保證項目決策的準確性與實時性。傳統意義上的市場信息除了市場原材料的交換信息、市場供求關系變化等信息外，還要考慮到國家的新政策、新動向等。根據這些信息優化資源配置，從而選擇效益大、風險小的經營活動。

2.提高決策效率

一個項目決策效率的高低，直接決定著能否在關鍵時刻抓住機遇，導致決策效率低的原因可能是市場研究工作不夠充分和細致；可能是某些開發商領導猶豫不決；也可能是某階段市場出現明顯波動等。想要提升項目的決策效率，需要對前期的可行性研究提高重視，在保證其人力物力及時間的基礎上逐漸完善決策程序，才能科學、準確地做好市場定位，從而提升決策水平。

3.完善決策機制

科學的決策機制是保證項目決策的科學性與全面性的有效方法，在制定決策機制之前，應該充分做好市場調研、資料收集和方案對比等工作，并通過專業化的分析論證，對決策機制進行不斷完善。

二、項目實施階段

1.施工圖設計細致、規范

在實際的項目施工過程中，多存在項目規劃及建筑方案由開發商“包辦”，而設計者變成建議者的現象。這種現象的出現導致建筑施工的整體設計不系統，缺少配套性和協調性，從而造成整個工程進度在設計更改的過程中逐漸減慢，導致項目管理目標無法如期實現。在項目施工圖的設計中，需要專業的設計人員結合項目工程的實際情況，制作出科學合理的實施方案。只有保證施工圖設計的細致性與規范性，才能推動項目施工的順利完成。

2.有效整合設計資源

若在項目設計時缺少對設計資源的有效整合，會直接影響項目設計的質量、工程內容接口等工作，從而影響到工程項目的整體實施。如在園林景觀規劃中，若存在景觀資源整合不足的情況，很容易產生景觀與整體效果不協調的情況，從而影響到園林功能的有效發揮，不僅偏離了景觀建設的設計初衷，還會迫使原先的設計方案被不斷改動，最終會制約整體項目的建設。因此，設計單位在設計的過程中需要將與項目匹配的專業設計資源進行有效整合，在此基礎之上編制可行性研究報告，并在經過科學的論證之后，才能正式投入使用。

3.房地產項目現場施工管理

在項目施工的過程中，為確保工程的質量、工期、安全性等需要對房地產項目進行現場施工管理，對承包單位的資質、技術交底資料等進行審核。在項目實施的過程中需要做好技術指導、施工質量和施工環境的監督和管理。在項目竣工后，除做好工程資料的歸檔工作外，還要做好項目后評估，方可確保房地產項目現場施工的有效管理及后期開發的經驗借鑒。

4.房地產工程管理的核心理念

建筑工程的管理理念直接影響著整體工程的實施效果，房地產工程管理的核心理念要圍繞著產品質量、投資決策及工程進度等內容，將優化工藝質量、降低投資成本、提升工程進度作為管理目標，在把握好整個項目工程質量的同時，協調好資源配置。只有在項目施工前明確好相關的管理理念，才能達到事半功倍的效果，才能在之后的項目工程管理中發揮出指導的作用，讓房地產開發項目在整個實施過中順利完成各個環節。

三、工程施工承包合同實施階段

1.協調工程總分包管理

目前，工程分包主要包括工程項目切塊分包、工程項目工序分包及工程項目施工勞務分包。無論哪種分包方式，都離不開發包方對其進行監督和管理，在此過程中，如何完成好分包單位與總承包單位的協調工作，是項目管理的難點所在。由于雙方的立場不同，很容易在單位之間的配合和交接上出現問題。此外，還有很多工程當出現問題時會出現相互推諉的現象。因此，在協調工程總分包管理的過程中，應該注意到上述問題的發生趨勢，通過制定和完善工程分包管理程序和制度，明確各方責任，從而減少上述問題的發生。

2.施工承包合同要嚴密、詳實

為做好工程總分包管理的協調工作，通常會通過簽署分包合同的方式，明確責任，減少不必要的糾紛。但在合同的制定上要保證其嚴密性與詳實性，將合同內容系統化，將配合條件細節化，使合同雙方各司其職。這種方式有利于協調管理，從而有效規避質量、工期、安全等一系列的風險。

3.風險防范常抓不懈

開發商通常對于房地產開發項目中潛在的風險難以預測，這是由房地產項目本身的突發性和偶然性決定的。承包商在項目承包前，需要正視各種風險，在實際操作中逐漸掌握其自身規律，從而制定出防范風險的有效措施。在房地產開發項目的管理中，相關的管理人員應該時刻保持風險意識。同時，隨著科技發展速度的不斷加快，可以通過現代信息化技術將風險轉移或控制，將風險程度降到最低，從而有效地減少風險帶來的損失。

結束語：

房地產開發關系到人們的日常生活，因此一直都是人們所關注的話題。開發商在開發項目時都需要通過提升對開發項目的管理水平而有效規避風險，從而降低投資成本，提升自身競爭力。然而，現階段在房地產開發項目的管理過程中仍存在很多重點和難點，只有在整體規劃時將這些重難點考慮到位，才能有效降低工程造價，避免或減少風險帶來的損失。

[1］甘再興.探究房地產開發項目管理的重點及難點[J］.現代物業?新建設，2015，（4）：66-67.

[2］陳科屹.房地產開發項目中存在的難點以及對策分析[J］.城市建設理論研究，2014，（15）.