簡述成品住宅一體化產業鏈的前期流程

陳 晨 ，姚震宇

（金陵科技學院，江蘇 南 京211169）

1 傳統住宅產業鏈存在的問題

傳統住宅產業鏈屬于資本密集型產業，掌握土地和資本的房地產企業居于整個產業鏈的主導地位。從項目總體策劃、立項審批、規劃設計、開工準備、全面施工、驗收交付許可到登記入住的各階段，均為單線推進模式，形成以房地產企業為核心進行配套生產的產業鏈。傳統住宅建設依托勞動與資本密集，勢必與資源節約型和環境友好型的可持續發展道路相背離，其發展后勁因而受到嚴重牽絆。具體而言，傳統住宅產業鏈存在以下問題。

1.1 產業鏈價值分布不合理

中國現行的土地供給制度，在很大程度上決定了土地主導著住宅產業價值鏈，因此地方政府掌握土地資源，以及房地產企業掌握資本，控制了產業鏈的主要利益，導致產業鏈中利益分配不均，未能賦予產業鏈各價值主體公平競爭的平臺，進而影響了新技術、新材料、現代管理理念和方法在產業項目中的實施。

1.2 產業鏈環脫節

科技密集型程度較低，以及地方政府、房地產企業壟斷資源、資本，傳統住宅產業鏈各價值主體呈現粗放經營與合作的關系，導致產業鏈關系孤立割裂，未能形成平等參與、優勢互補、高效溝通與互惠合作的一體化關系模式。

1.2.1 房地產開發粗放競爭

作為獲得資金、土地便能運營的房地產企業，一般不具備項目規劃能力，因而只能委托設計院進行規劃設計。通常規劃設計環節占據整個項目成本的70%，這就導致傳統住宅產業鏈中沒有技術支撐的房地產企業，無力培養自身的規劃設計能力，只得憑借拿地環節進行粗放競爭，以此確保自己的利益主體地位。

1.2.2 勞動密集型的建筑業

由于傳統住宅建設多為現場手工作業，加之產業鏈各環節各自為政、銜接互濟不夠緊密，導致工人勞動強度加大，生產、經營呈分散狀態，因而拉長了建設周期、降低了生產效率。同時，因設計、施工、部品選擇與運輸的責任部門缺少實時溝通與工作對接，又導致相互推諉、權責不明，因此建設質量難以控制，監管耗費成本巨大。

1.2.3 建材業標準化、系列化、部品化水平較低

現場手工作業的勞動密集型生產方式，導致傳統住宅產業鏈中部品、建材的工業化生產水平較低，因此影響了住宅產業化的基礎——部品與建材的標準化、規格化與系列化。這無疑導致資源浪費、勞動效率降低、工程質量堪憂，進而影響產業鏈環的銜接與住宅產業的規模化效應。

1.2.4 未形成供、產、銷一體的“鏈"狀參與主體

傳統住宅產業鏈的供、產、銷關系為：房地產企業拿地→委托設計院完成規劃設計→通過工程招投標選擇施工企業→由施工企業整合原材料供應商、建材經銷商、設備供應商等→承擔施工任務→完成施工并交付給房地產企業→房地產企業通過銷售代理或自行銷售給最終客戶→由物業管理公司負責維護住宅產品。

由此可知，這種生產組織形式的參與主體，涉及眾多部門和人員，各自擁有獨立的經營目標、技術理念和利益關系，眾口難調很難建構合作紐帶，生產經營的一體化模式因此較難實現。此外，建筑設計與室內設計工作割裂，大量半成品的“毛坯房”上市交易，致使購房后還需進行二次裝修，這不僅增加了環境負擔，不符合低碳環保的大勢所趨，同時，亦不利于建材、部品的標準化、工業化生產體系的建構。

2 成品住宅產業鏈的重構原則

“成品住宅”（finished housing）是指套內所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾、管線及終端安裝、廚房和衛生間的基本設施等全部完成，已具備基本使用功能的住房。成品住宅開發建設應強調以“成品”為目標，采用一體化開發建設管理方式，使各生產要素完美組合，減少中間環節、優化資源配置；通過工廠化生產提高構配件質量與生產能力，從而節約建設成本、降低勞動強度、提高勞動效率，發掘其價值與使用價值的“商品”。成品住宅的產業鏈建構原則表現為以下幾方面。

2.1 以終端用戶需求為導向

2.1.1 立足顧客現實需要和潛在需求

成品住宅從土地獲取管理、項目總體策劃、設計任務書的制定、建筑設計、室內設計、部品選樣、項目施工、材料設備的供應、竣工驗收、入住總結到售后服務等各環節，均以終端客戶的需求和消費為中心，以產品的服務功能為重點，綜合技術推動型和需求拉動型的優點而形成產業鏈；以客戶需求為導向，重構產業鏈各價值主體的生產組織形式與工作對接的關系，真正實現“以客戶為本”的產業鏈建構主旨。

2.1.2 搭建用戶參與設計的開放平臺

“以客戶為本”的建構主旨還表現在：在成品住宅的產業鏈中介入用戶參與設計、監控的過程。為此，以信息系統為支撐搭建用戶參與的平臺實屬必要。例如，在前期規劃設計階段，利用BIM互動性與及時反饋性的可視化特性，可使客戶更加直觀、快捷地了解項目全過程。同時其強大的模擬功能輔以造價控制環節，亦可方便客戶把握節能、日照、熱傳導與緊急疏散情況，進而有效控制成本，深化客戶的自主參與程度。此外，通過類似的信息平臺收集用戶的需求信息，進而優化方案，亦有助于改善產業鏈環之間的協作關系，以期高效生產出市場接受度高的產品。

2.2 建構信息共享的平臺打通全產業鏈

2.2.1 優化設計方案

信息化的集成環境可為成品住宅的產業鏈建設提供較準確的模型。其信息平臺的優化性在于：將“多種項目設計方案和投資回報分析結合起來，從而實時的計算出設計變化帶來的投資回報變化，找出最優方案”，從而有利于參與主體客戶的決策。與此同時，對于施工難度較大的異形設計，亦可藉此信息平臺優化設計施工方案，以期減少工程量、壓低工程造價，為客戶贏得更多的價值回報。

2.2.2 鏈接工作接口

傳統住宅產業鏈環脫節的重要導因就在于各專業之間溝通不到位。據統計，僅僅由于項目成員之間的數據互通性較弱而產生的額外成本，就降低了建筑工程6%左右的效益。例如，由于建筑施工與室內裝修割裂，時常出現建筑主體結構妨礙管道設備的布置的問題。為此，變更原初設計方案，導致資源與勞動力的浪費，人為拉長了建設工期。信息化的集成環境因其模擬、預演與協調功能，可在“專業之間與專業內部進行碰撞檢驗，并即時生成數據，以供施工參考”，因而成為打通住宅全產業鏈、提升項目效益、進行全過程精細化管理的重要平臺。

2.2.3 高效傳遞信息

信息化的集成環境可通過交互窗口修改三維模型，其即視性、互動性與反饋性為設計、建造、運營信息的傳達提供較大便利。同時，其完備的構件信息亦為自動生產加工提供了技術條件。此外，通過4D模擬可預演施工過程，采用5D模型輔以成本控制，皆體現了信息化集成環境可動態、高效傳達信息的優勢。

2.3 建構工業化生產平臺

2.3.1 縮短建設周期

由于工業化生產平臺藉由標準化、規模化、系統化的工業化生產方式，取代分散的手工業生產方式，其中的住宅部品、建材皆在工廠流水線上產生，故通用化、系列化、集約化程度較高，加之現場裝配式施工方式，因而顯著提高了生產效率，與此同時，亦較少受制于天氣情況，建設工期大大縮短。

2.3.2 提高工作成效

一方面，對傳統住宅的產業鏈進行分解、重組和優化，密切成品住宅的產業鏈接口，提高各工種之間的信息溝通成效，深化客戶的自主參與層級，可顯著提高工作效率且質量可控；另一方面，工業化生產方式帶來的標準化、規格化的部品、建材，亦有利于成品住宅的規模化生產與社會化營銷，從而推動成品住宅的產業化進程。

2.3.3 減少資源浪費

勘察、設計、施工、項目管理、監理、部品、材料、設備等的全產業鏈生產組織形式，可減少在設計、施工、材料部品的選樣、供應等環節中，因工作對接問題與無效益變更導致的資本浪費與能源消耗。此外，工業化生產平臺采用污水再生利用和雨水收集利用技術，實現施工養護用水的循環利用，可顯著節水節能。另外，標準化、通用化、現場裝配式的工業集中生產方式，亦可降低建筑主材與輔材的損耗。

3 成品住宅前期階段的一體化產業鏈建設

成品住宅是一項涉及獲得土地、開發、設計、施工、監理、材料、設備和用戶等眾多方面的系統工程。一體化則指在信息化集成環境與工業化生產方式基礎上，以為用戶提供優良的成品住宅和優質服務為目標，將獲得土地、投資開發、設計施工、構配件生產、部品設備生產供應、施工、銷售及售后服務等諸環節聯結為一個完整的產業系統，實現成品住宅產供銷一體化。在此，以產品設計中的人、機、環境關系為研究成品住宅建設一體化的切入點。具體而言，即成品住宅開發建設各環節均以用戶需求為基礎，進而，傳承中國古代造物模件化技術與多元樣式兼容的營構模式，以成品住宅的部件化、標準化生產為出發點，根據消費者品質需求的不同，探索個性化菜單裝修模式與大眾化標準式裝修模式，實現工業化與人性化、通用化與個性化、批量化與多樣化的共贏。同時，建構以產業鏈核心企業為成員的企業集團，整合資金、資源、技術優勢，注重成品住宅推廣應用過程中的集成化、低碳環保與智能化技術。

根據成品住宅一體化產業鏈的構成及相關因素，可將產業鏈系統分為土地獲得管理、項目投資開發、項目設計與項目報批等前期階段，土建安裝、樣板房施工等中期階段，以及住宅銷售與服務等后期階段。其中，投資開發定位的正確性以及設計構思、設計成果等前期階段，直接影響成品住宅一體化產業鏈建設成果與項目實施結果，因此，擬重點闡述成品住宅前期階段的一體化產業鏈建設情況。

3.1 土地獲得管理

3.1.1 土地信息收集

收集土地信息的目的在于，藉由政府、專業網站和主流報紙為公司拍地、融資、調整土地價格、了解區域土地情況、分析市場競爭等提供參考。一般而言，由集團營銷企劃部通過報紙、土地儲備中心處、人員來電、約訪等途徑收集、整理土地信息。在地塊公示后，確定重點意向地塊，報送公司主管、領導審批。之后對獲批地塊進行審核并進行現場勘查，在此基礎上，將勘查資料整理成文報送公司管理層。經公司管理層研討后，由企劃部組織完成“意向地塊可行性研究報告”。負責這一環節的職能部門為公司營銷企劃部與公司管理層，必要時需與國土部門交涉。

3.1.2 意向地塊可行性研究分析報告

制定詳細實施計劃，通過具體數據和量化的衡量標準、責任分配，動態預測、分析市場、消費者與競爭對手的可行性分析報告，可降低企業投資風險，提高決策成功率。通常來說，意向地塊可行性研究分析報告涵蓋城市發展與房地產市場整體概述、周邊情況分析及重點個案研究，區域樓盤目標客戶分析、經濟測算等內容。

由營銷企劃部設定可行性研究計劃、組織市場調研、定位分析產品，而后提交設計部。設計部進行項目規劃設計和初步分析，提交采購部與審計部。由采購部和審計部對產品進行初步成本測算，并制定初步銷售計劃和銷售價格，提交財務部。財務部對投資經濟效益進行分析評估，總結評估結論提交公司管理層審核、決策。此環節涉及職能部門為營銷企劃部、設計部、采購部、審計部、財務部、公司管理層。

3.1.3 土地競拍管理

土地競拍旨在：①控制各城市短長期的土地供應總量；②逐年增加經適房用地的供應；③對商品房用地進行招標或掛牌出讓，并確定出讓價高限，以防地價飆升；④將一次性收取土地出讓金改為收取土地租金。具體流程包括準備履約保證金、參加掛牌、準備投標拍賣所需文件，與拍賣人、招標人、土地管理部門、掛牌人等簽約，以及備份同摘牌、投標、拍賣相關的資料。該環節由土地管理部門控制。

3.2 項目投資開發

3.2.1 制定“項目經營計劃書”

作為項目經營的綱領性文件，計劃書涉及經營業績、客戶維度，包括成本、設計、工程、入住、物業的內部維度，以及學習與發展。制定項目經營計劃書首先需就項目位置、現狀、配套設施情況、規劃設計條件、技術經濟指標等進行簡要分析與介紹。集團應對總利潤要求、總投資要求、峰值資金、人員配置、總開發周期、品牌建設、團隊建設等提出總體量化要求。制定項目開發中關鍵節點的行動計劃和各部門、各專業的詳細進度計劃。根據項目實際情況，陳述可能存在的風險，并制定應對方案。最后，對上述內容分類列表匯總。該環節在獲得土地后一個月內進行，由公司管理層和各職能部門負責。

3.2.2 編寫“項目前期市場研究報告”

“項目前期市場研究報告”是項目策劃與編制“產品建議書”的參考。營銷企劃部需系統收集、整理、記錄、分析成品住宅地產市場、營銷、產品等方面的信息，以期對項目進行可行性分析，為市場定位和公司決策提供依據。在地產市場調研與分析的基礎上，分別從項目市場、項目客戶、產品概念、規劃設計、建筑室內設計細節與標準、配套設計、社區服務、戶型面積配比、項目價格等入手進行定位。最后，依據項目投資開發周期、銷售周期、經濟收益調整定位，以尋求用戶與項目的平衡點。

3.2.3 撰寫“產品建議書”

以用戶為導向，探討項目的市場受眾面，進行項目市場定位與產品建議，是撰寫“產品建議書”的目的所在。獲得土地后，營銷企劃部市場主管負責制定編寫工作計劃，計劃報送營銷總監并通過后，由營銷企劃部、市場部人員與相關部門進行協商與溝通，并就目標客戶群、項目主題、形態、建設指標等深入調研，而后提交市場調研報告。同時，營銷企劃部組織編寫“初步產品建議書”，論證方案的可行性。建議書提交公司管理層審批通過后，由設計部開始項目初步規劃設計，審計部、財務部測算成本、財務指標實施，營銷企劃部綜合各部門意見，組織編寫“產品建議書”。再次提交管理層審批、論證。經由董事長、集團總部論證通過后即可實施。此環節涉及職能部門較多，包括營銷企劃部、項目部、審計部、財務部，以及公司、集團管理層等。

3.3 項目設計與建材、部品選樣

3.3.1 制定工作計劃

此環節在產品建議書確定之后與概念設計之前的一周開始，由規劃設計部負責制定有關項目內容、工期、起始時間、需其他部門配合事項等內容的工作計劃，并交由規劃總監與公司管理層的總經理審批。

3.3.2 設計招標

招標文件旨在闡明部品、建材的采購或工程性質，通報招標程序將依據的規則和秩序，是投標商編制投標文件的基礎，也是采購人與中標商簽訂合同的基礎。

設計招標環節涉及四大流程：①編制招標書。由規劃設計部負責制定計劃，報送公司管理層審批。招標書通常包括：方案招標書、施工圖設計招標書、景觀設計招標書。方案照標書在產品建議書完成一周后提交，施工圖設計招標書在擴初階段根據擴初深度提交。景觀設計招標書在規劃方案確定后一周內提交。②實施招標流程。由規劃設計部負責實施，公司管理層總經理委托的招標小組評標，相關表單報送公司管理層審批。③編制設計任務書。設計任務書包括方案設計任務書、景觀設計任務書、施工圖設計任務書。一般由規劃設計部負責編制任務書，在招標確定后一周內開始。方案設計任務書需對項目名稱、用地概況、設計依據、總體控制性指標等進行明確說明；要依據用戶需求定位戶型與面積匹配；指明具體的經濟技術指標、總體規劃要求、住宅戶型設計要求、建筑形式、功能、車位比例要求等；提出技術控制要點與提交成果的形式、要求；出示設計時間節點。景觀設計任務書除項目簡介、定位與設計時間節點外，需重點就景觀設計原則、規劃技術經濟控制指標、景觀設計要求、方案設計提交成果形式與內容、景觀施工圖紙內容等提出具體要求。施工圖設計任務書需對總圖設計、平面設計、立面設計、室內裝修設計與標準等提出具體要求。④簽訂合同。由規劃設計部負責合同的談判和起草，并交由相關部門流轉審批，一般在招標確定后一周內開始。

3.3.3 方案設計與建材、部品選樣

一體化產業鏈的建構理念，使得成品住宅方案設計階段，即要考慮從住宅構件、部品的設計生產，住宅建造施工，住宅使用、改造直至廢棄回收等各個階段，積極通過新技術來提高效率、降低能耗，從而求得經濟和環境關系的平衡與優化。

成品住宅的方案設計階段包括以下環節：在投資部、銷售部的市場調研基礎上進行建筑、景觀、住宅室內風格定位；規劃設計部提出概念方案的同時，裝修設計與主案設計師介入，從住宅的長壽化發展、用戶的標準化與個性化需求角度入手，優化戶型、預留可調整的空間，提供可供用戶自主選擇與搭配的菜單式裝修方案；在戶型定稿前，由裝修設計師結合系統設備、土建各方做最后優化，完成成品住宅戶型設計方案及施工圖；方案設計完成的同時，設計單位提交材料、部品和設備清單，財務部進行成本估算；設計師通過信息平臺與一站式建材、部品超市選擇材料、部品樣板，提交技術部確認（銷售部、成本部、工程部參與），并由技術部、設計部確定材料設備供應商。

由上述流程可知，在方案設計與建材、部品選樣的過程中，立足用戶需求，借助信息化集成環境與一站式采購，建筑師、室內設計師、銷售部、財務部、工程部、材料供應商等搭建了緊密的工作接口，建構起互助合作、優勢互補的一體化產業鏈。

3.3.4 方案論證、評審

方案論證內容主要為：審核項目定位，會審專業規范、技術要點、設計指標、設計風格、物業管理、成本控制等，以此為確定中選方案提供依據。

方案論證對象包括：規劃、建筑、施工圖與景觀方案。其中，規劃、建筑與景觀方案由規劃設計部負責組織論證后，填報論證表并報送相關部門審批。施工圖方案由項目部負責組織圖紙會審，填報會審意見并報送相關部門審批。

3.4 項目報批

此階段在整套施工圖出圖前即可進行。

3.4.1 辦理項目立項手續

首先，將土地成交確認書和土地儲備中心地產經營科提供的資料，提交行政審批中心發改委立項。繼而，將環境影響報告書提交環保局審批，獲得項目審批意見。最后，攜帶材料至行政服務中心發改委窗口辦理立項手續。

3.4.2 辦理建設用地規劃許可證

首先，至規劃局窗口獲得“選址規劃意見書”，至測繪院獲地形與管線圖，至規劃局獲得紅線圖與規劃設計要點，并轉交設計院，從設計院處獲得建筑設計方案。復歸規劃局審批，獲取建筑設計方案審定意見書。在相關部門簽署意見后，至規劃局窗口辦理用地規劃許可證。

3.4.3 辦理土地證

攜帶土地登記申請書、土地登記法人代表身份證明書、土地登記委托書及委托人身份證明書等，土地權屬證明文件，建設用地規劃許可證、選址意見書、規劃紅線圖、總平圖等，至國土局辦理。

3.4.4 辦理建設工程規劃許可證

首先，將施工圖交由行政主管部門授權的審圖機構審查，獲得“建筑工程施工圖設計文件審查批準書”等相關支撐文件；繼而，至規劃局申請規劃放線，同時，環保局進行環保評估，審核通過后至規劃局辦理建設工程規劃許可證。

3.4.5 辦理建筑工程施工許可證

施工單位與監理單位招投標，選定監理施工單位后，至城建檔案館進行施工合同備案，至房管局進行白蟻預防登記，至質監站進行質監、安檢備案。備齊相關材料后，即可辦理建筑工程施工許可證。

3.4.6 辦理預售證

首先，辦理預售住房價格批復，至地名委員會辦理小區命名審批。攜帶項目所在地派出所出具的地址、編號證明，辦理住房預售面積審查，至產權處報送相關報建資料供審查，最后，聯絡公司工程部協助產權處進行現場勘查，無異議后即可獲得預售證。

4 結語

到目前為止，江蘇成品住宅仍低于住宅年開發量的40%，與發達國家成品住宅開發量的80%以上相去甚遠，究其原因在于：產品質量問題影響購房成本與用戶消費觀念的轉型。因此，立足終端用戶需求與信息化集成環境，設計、施工、監理單位等尚需積累成品住宅建設經驗，強化獲得土地、投資開發、設計施工、構配件生產、部品設備生產供應、施工、銷售及售后服務等產業鏈的銜接力度與合作機制，提升住宅部品、建材的標準化、通用化與工業化生產水平，才能推動成品住宅的產業化進程，實現資源節約型和環境友好型的可持續發展目標。這里，梳理前期階段一體化產業鏈的流程，或可為成品住宅投資開發、設計、管理體系的規模化、一體化建構，拋磚引玉。

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