論我國房產稅制度的改革

吳三妹

貴州師范大學法學院，貴州 貴陽 550001

一、我國房產稅的概念

各國對房產稅的界定存在著一定的差異，中文的房產稅大致與英文中的“Property Tax”同義，我們可以看出此英文對房產稅有了很直接的翻譯，因此我們對房產稅的概念有一個初步的理解:房產稅是一種財產稅，它是財產稅的一個稅種，是國家有權機關以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產權所有人征收稅收的一種稅收。由這個定義可以看出房產稅有以下幾個要素:房產稅由國家有權機關進行征收，它是以按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，房產稅以產權人的房屋為征稅對象。

二、征收房產稅的必要性

我國貧富差距逐年拉大，在世界上也不多見。中、低收入者的生活質量偏低，主要就表現(xiàn)在住房問題上。對于房產稅的作用，既不能完全否認房產稅在調解資源配置中的積極作用，也不能將房產稅神話，好像房產稅政策一出房價就會下降，這是不現(xiàn)實的。

房產稅是財產稅的一個部分，作為國家對經(jīng)濟進行宏觀調控的工具之一，它對我國的財政收支以及資源的優(yōu)化配置起著著重要的作用。征收房產稅能夠有力打擊我國當前房地產市場囤積投機行為，有利于維護整個房地產市場的穩(wěn)定有序健康發(fā)展。

三、我國當前房產稅制度存在的問題

(一)稅基過窄

根據(jù)我國房產稅的規(guī)定，房產稅的征收的范圍只是城區(qū)、礦區(qū)等的房屋，這樣就可能導致許多囤積投機行為的出現(xiàn)。炒房行為的加劇，使得我國貧富差距日益嚴重，這也會擾亂社會經(jīng)濟秩序，當然也會使得國家財政的收入的減少。

基于稅收公平原則，以農村城市劃分征收范圍是不合理的。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，這樣征收范圍的劃分會導致郊區(qū)、農村冒著被查處的風險進行違章建設。所以，我國幅員遼闊，應該根據(jù)不同地區(qū)的實際情況制定相應的政策，這就需要賦予地方一定的立法權，并完善相關免稅政策。

(二)計稅依據(jù)不合理，固定稅率不科學

我國房產稅以房產價值計征，這一規(guī)定在設定之初本身就不針對個人住房，且就我國當前的情況看，從價計征的方式很難有效調節(jié)土地資源配置，我國囤地炒房行為嚴重。再者，房產價值在計算的過程中根據(jù)具體情況扣除10%－30%，這一靈活性相對于我國各個城市相差數(shù)十倍的房價，無異于杯水車薪。房產稅制度在全國地區(qū)性差異逐漸拉大的情況下依然采用固定稅率，顯然不利于平衡當前房屋資源的配置。夏睿對此問題認為:“當前房產稅稅制實行全國統(tǒng)一稅率。未考慮地區(qū)間差異性，缺乏彈性，不利于房產稅調節(jié)作用的發(fā)揮。國家可制定比例稅率，讓各地政府根據(jù)自身發(fā)展的實際狀況選擇不同的房產稅稅率。從低到高制定不同層級，對應不同稅率。在充分考慮到各個地區(qū)發(fā)展的不平衡性的基礎上，切實發(fā)揮好房產稅抑制房屋數(shù)量、控制房地產市場過度發(fā)展的作用”。［1］

(三)稅種繁多，體制復雜，流通環(huán)節(jié)重，保有環(huán)節(jié)輕

我國房地產從一級市場到二級市場，除了各種賦稅，還有一個地租式的費用——土地出讓金，大量稅收集中在這個階段，這也是我國房價居高不下的原因之一。政府在流通環(huán)節(jié)中一次性獲得大量的財政收入，導致了房地產市場的錢權交易行為。

我國地方政府的財政收入中，土地出讓金的占比很大，原因也在于我國房產稅制度中對土地保有環(huán)節(jié)征收的稅收過少。開發(fā)商在獲得土地的過程中，大部分支付價值都體現(xiàn)在土地出讓金上，只有很少的一部分繳納了稅金。這樣的結果是，地方政府為了一次性獲得穩(wěn)定的財政收入把大量的土地出讓給開發(fā)商，以致最后供應的土地量大大超過了需要的土地量。由于對個人占用幾乎不征稅，大量的土地閑置一兩年后再被轉手出賣，這樣經(jīng)幾次手便可催生高額房價。更嚴重的是，由于對土地閑置情況的處罰措施施行不到位，以專門買地為業(yè)的房開商由此而生。

四、對完善我國房產稅制度的對策

(一)擴大稅基，將農村房屋自住房屋列入征收范圍

隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產市場從改革開放初期的城市逐漸伸入城鎮(zhèn)及農村地區(qū)，當前房產稅制度中的征收范圍不再適宜。為了引導個人合理住房消費，防止郊區(qū)及農村地區(qū)違章建筑行為的發(fā)生、以及國家資源的浪費，應當擴大我國房產稅的稅基。

(二)以人均面積為計稅依據(jù)

關于房產稅的計稅方式和起征點存在不同的觀點，我認為從價還是從量應該區(qū)分房產的不同用途，經(jīng)營性房產體現(xiàn)的更多是投資的價值，其收益與房屋價值呈現(xiàn)正相關，應該從價計征。而個人居住的房屋體現(xiàn)的是居住的價值，從緩解住房緊張，控制占用面積方面來考慮，應該從量計征，并設定生活必須的免征部分。

(三)房產稅稅率實行累進制稅

1.房產稅采用固定稅率的缺點

世界上征收房產稅的國家，大都采取比例稅率征收。目前，我國只有上海、重慶率先推出個人住房持有階段房產稅的試點，全國經(jīng)營性房屋仍然實行統(tǒng)一的計稅方式，并且個人住房及其他經(jīng)營性房屋仍實行固定稅率。由于房產稅是產生于計劃經(jīng)濟時代，隨著房地產市場的發(fā)展，各地區(qū)之間房地產價格出現(xiàn)明顯差異，仍采用這種稅率非常缺乏彈性。

2.采用超額累進制稅率的優(yōu)點

房屋雖然是生活必需品，但是由于房屋的耐用性、唯一性以及土地資源的有限性，使得房屋更容易成為資本炒作的目標。“稅收制度中納入累進稅可使整個稅收結構更加公平，且該公平是比例性的，最易維持。”［1］其實，我國房產稅的更深層目的并不是打擊高房價，而是打擊囤積炒房行為。但是就目前我國房產稅規(guī)定來說，固定稅率的實行使得這類稅款很可能最終轉嫁到房價上去，由購房人承擔。從這個角度來看，房產稅不但抑制不了高房價，可能反而會助推房價的上漲，因此若不采用超額累進制稅率就不能從根本上打擊囤積炒房行為。

通過對比可以看出:只有使房屋投機無暴利可圖，讓房屋不成為資本過度集中的目標，才能恢復房地產市場的正常運轉，使房價維持在一個合理的水平。

(四)賦予地方相應立法權，實行差別化起征點和稅率，完善免稅條款

1.由地方在法律規(guī)定的范圍內根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況確定起征點及稅率

我國各個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展差異較大，而房產稅制度的制定與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平息息相關。稅費的多少通常由當?shù)卣峁┑墓珓辗盏馁|量決定。我國各個城市在公共服務上有很大差別，這就需要賦予地方相應的立法權，根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況以及公共服務質量制定相應的稅收標準。以貴陽市為例，可以通過相關數(shù)據(jù)確定城市人均居住面積，據(jù)此確定面積起征點。再根據(jù)政府在公共服務上的投資確定相應階梯稅率。應該說明的是，在確定起征點和稅率時應當區(qū)分農村房屋與城鎮(zhèn)房屋，通過征求當?shù)孛癖娨庖姡Y合實際情況制定稅收政策。

2.完善免稅條款

我國現(xiàn)行房產稅制度稅基過窄不利于政府對房地產市場的管理，但若貿然將稅基擴大也不利于房地產市場的發(fā)展，還有可能引發(fā)社會動蕩。所以應完善相應的免稅制度，一是起到緩沖作用，二是平衡相關利益。免稅條款應當充分考慮到低收入人群和劣勢群體，特別是農村地區(qū)。就實際情況而言，中國大部分農村經(jīng)濟發(fā)展落后，人均收入水平低，應當確保稅收不影響納稅人的基本生活水平。

［1］李曉峰.開征物業(yè)稅對房產價格的影響探析［J］.經(jīng)濟經(jīng)緯，2010(3):46－48.

［2］夏睿.當前我國房產稅稅制在的問題及改革構想［J］.技術與市場，2011(2):96.

［3］地方政府沒有權力出臺房產稅［J］.前沿，2010－5－24.

［4］劉植榮.對房產稅合法性的認識［J］.學習月刊，2010(6):22.