論人民幣購買力平價(jià)之房價(jià)現(xiàn)狀

黃海秋

摘 要：文章以漫談的形式論述外貿(mào)順差，通貨膨脹，房價(jià)的關(guān)系。

關(guān)鍵詞：房價(jià) 貨幣貶值 外貿(mào)順差

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2014）08-088-02

基本上，從改革開放到現(xiàn)在為止，房價(jià)就沒跌過，那么為什么房價(jià)還在漲？將來還會(huì)不會(huì)繼續(xù)漲？

房價(jià)為什么會(huì)漲？因?yàn)樨泿旁谫H值！

為什么貨幣在貶值？因?yàn)樨泿懦l(fā)了！

為什么貨幣要超發(fā)？為了體現(xiàn)國家外貿(mào)順差增加的財(cái)富！

大家都知道外貿(mào)順差和逆差都不是好現(xiàn)象，那么國家為什么不想辦法解決外貿(mào)順差問題？因?yàn)橥赓Q(mào)順差所產(chǎn)生的大部分外匯都是美元。

全世界各個(gè)國家每年都會(huì)有新的商品通過勞動(dòng)而被生產(chǎn)出來，為了對(duì)應(yīng)這些商品的價(jià)值，各個(gè)國家必須印刷貨幣，不然當(dāng)商品增加，而貨幣沒增加，就會(huì)出現(xiàn)通貨緊縮的情況，貨物會(huì)越來越不值錢。古代的貨幣通常以用貴金屬來代替，當(dāng)然古代的開采技術(shù)有限，而勞動(dòng)力發(fā)展速度也很低下，每年的經(jīng)濟(jì)增長速度都很有限。比如某個(gè)農(nóng)民甲，如果他沒開墾出新的荒地，那么可能三十年后，依然是幾畝地的固定產(chǎn)值。所以每年商品和財(cái)富的增加都可以用新開采出來的貴金屬來等價(jià)。但是基本上一個(gè)國家承平過久，依然會(huì)出現(xiàn)貨幣越來越不值錢的情況，因?yàn)闆]有戰(zhàn)爭的破壞，市面上的商品會(huì)一直在增加。而貴金屬的開采速度有限。北宋發(fā)生過大規(guī)模錢荒（通貨緊縮），如果讀者有興趣知道的更詳細(xì)的話，可以自己去核對(duì)一下每個(gè)朝代從開國到亡國之間這段時(shí)間的米價(jià)。

但是，近現(xiàn)代以來，各個(gè)國家都用紙幣，商品生產(chǎn)出多少，紙幣就能跟上多少，只要國家信用不破產(chǎn)，那么出現(xiàn)通貨膨脹的情況會(huì)多一些，出現(xiàn)通貨緊縮的情況會(huì)少一些，沒有特殊情況或非常時(shí)期，國家都會(huì)控制好物價(jià)水平，不會(huì)無緣無故地超發(fā)貨幣。

目前，我國存在通貨膨脹現(xiàn)象，筆者認(rèn)為這是超發(fā)貨幣造成的。為什么要超發(fā)貨幣？筆者認(rèn)為跟美元有關(guān)系。

目前國際上的貿(mào)易往來基本上都是以美元來結(jié)算的，大宗交易的交易貨幣就只能用美元。我國家每年都有大額的外貿(mào)順差。因?yàn)槲覀儑业娜撕芮趧冢覀兂诵枰饷娴囊恍┰牧贤猓瑤缀醪惶枰獜膰赓徺I東西。衣服，我們自己做，車子還有手機(jī)等交通及通信用品，我們國內(nèi)品牌的東西占的市場份額越來越多，家用電器，基本都是國內(nèi)品牌。吃的，我們自給自足。衣食住行，我們幾乎都能自己搞定，我們當(dāng)然不需要到外面買東西了，而且工廠的產(chǎn)能總有多余的，可以賣給老外。由于我國勞動(dòng)力價(jià)格低，所以我們的產(chǎn)品總是比老外的同類產(chǎn)品價(jià)格便宜。所以國際上出現(xiàn)一個(gè)有趣的想象，價(jià)格比我們便宜的東西，質(zhì)量比我們的差的大，或者一些欠發(fā)達(dá)國家暫時(shí)還生產(chǎn)不了。而質(zhì)量比我們好的歐美日韓的產(chǎn)品，由于他們的用工成本比較高，跟我們比完全沒競爭力。那么貿(mào)易順差越來越大就很好理解了。我們的外匯多了，就需要在國際上買東西，無非是工業(yè)品原料，石油以及比我們先進(jìn)的技術(shù)。石油和工業(yè)品原料是我們進(jìn)口的大頭，很有限，用不了多少外匯，而發(fā)達(dá)國家的一些先進(jìn)技術(shù)，尤其是核心技術(shù)他們又不肯賣我們，所以，我國的外匯就總是順差。

當(dāng)然，這些錢是外匯，外匯是無法在國內(nèi)流通的，但是出口貿(mào)易公司也是辛苦賺來的錢，不能讓他們賺的錢不能花是不是？所以，國家會(huì)對(duì)應(yīng)這些外匯儲(chǔ)備印刷等量的貨幣（按匯率算）在國內(nèi)發(fā)行，給貿(mào)易公司，而外匯儲(chǔ)備則由國家統(tǒng)一管理。貿(mào)易公司需要在國外買東西的時(shí)候，拿人民幣按匯率找國家兌換成相應(yīng)貨幣拿出去花。如果不印這些貨幣。就等于出口貿(mào)易公司白忙活了。必須得印。

這樣就出現(xiàn)一個(gè)問題，國內(nèi)的錢越來越多，但實(shí)際上，商品沒增加，因?yàn)椋@些錢，按道理應(yīng)該花出去。找老外買東西，然后把東西回流國內(nèi)，但是我們花不出去。我們需要的東西，發(fā)達(dá)國家不肯賣。出路在哪里？出路只有一個(gè)，就是我們?cè)趪赓I東西不用美元交易。這樣我們就可以直接把外匯儲(chǔ)備從美元變成各種國家的貨幣，外貿(mào)順差的壓力就能去除。所以只要國際貨幣還是美元，我國外匯順差繼續(xù)增加，通貨膨脹就會(huì)繼續(xù)。直到美元不是國際貨幣的那一天，國內(nèi)的通貨膨脹就會(huì)停下來，房價(jià)就不會(huì)再往上漲。

所以，一句話，只要美元還是世界貨幣，我們?cè)趪赓I石油還是買工業(yè)品，都得用美元交易的話，國內(nèi)的通貨膨脹就無法從根本上抑制，那么房價(jià)就會(huì)繼續(xù)漲下去。漲幅跟國家的外匯儲(chǔ)備總量每年的增加值有關(guān)。此外，人民幣對(duì)美元升值，就對(duì)內(nèi)貶值。截至2013年末，我國外匯儲(chǔ)備3.82萬億美元，按現(xiàn)行匯率6.05計(jì)算，假如其中60%以美元持有，那么人民幣兌美元每升值1%，就會(huì)造成我國1387億元人民幣的國民財(cái)富賬面損失。

根據(jù)CIA給出的2012年經(jīng)濟(jì)排名及維基百科的產(chǎn)業(yè)排名，購買力平價(jià)后的產(chǎn)業(yè)排名：

GDP（ppp） 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)

世界：808300 47689.7 （5.9%） 246531.5 （30.5%） 514078.8 （63.6%）

歐盟：157000 8321 （5.3%） 35953 （22.9%） 112726 （71.8%）

美國：156700 1880.4 （1.2%） 29929.7 （19.1%） 124889.9 （79.7%）

中國：123800 12008.6 （9.7%） 57690.8 （46.6） 54100 （43.7）

印度：47350 8049.5 （17%） 8523 （18%） 30777.5 （65%）

日本：46170 544.4 （1.2%） 12696.75（27.5%） 32965.38（71.4%）

德國：31940 255.52 （0.8%） 8975.14 （28.1%） 22709.34（71.1%）

俄羅斯：25090 1103.96 （4.4%） 9433.84 （37.6%） 14552.2 （58%）endprint

巴西：23620 1275.48 （5.4%） 6471.18 （27.4%） 15872.64（67.2%）

英國：23230 162.61 （0.7%） 4901 （21.1%） 18165.86 （78.2%）

法國：22530 428.07 （1.9%） 4122.99（18.3%） 17978.04（79.8%）

意大利：18340 366.8 （2%） 4383.26 （23.9%） 13589.94（74.1%）

歐盟采用的百分比為2011年CIA的數(shù)據(jù)，世界GDP為假設(shè)2011年的789400億美元乘以世行預(yù)測的2.4%全球增長率得來，世界GDP的百分比則為維基百科的數(shù)據(jù)。

通過以上數(shù)據(jù)比較，得出以下結(jié)果：（未統(tǒng)計(jì)的國家不參與排名）

第一產(chǎn)業(yè)排名：

1.中國 12008.6 占全球25.2%

-歐盟 8321 占全球17.5%

2.印度 8049 占全球16.9%

3.美國 1880.4 占全球4%

4.巴西 1275.48 占全球2.7%

5.俄羅斯 1103.96 占全球2.3%

第二產(chǎn)業(yè)排名：

1.中國 57690.8 占全球23.4%

—?dú)W盟 35953 占全球14.6%

2.美國 29929.7 占全球12.2%

3.日本 12696.75 占全球5.1%

4.俄羅斯 9433.84 占全球3.8%

5.德國 8975.14 占全球3.64%

6.印度 8523 占全球3.45%

7.巴西 6471.18 占全球2.6%

第三產(chǎn)業(yè)排名：514078.8

1.美國 124889.9 占全球24.3%

—?dú)W盟 112726 占全球22%

2.中國 54100 占全球10.46%

3.日本 32965.38 占全球6.4%

4.印度 30777.5 占全球5.9%

5.德國 22709.34 占全球4.41%

6.英國 18165.86 占全球3.5%

7.法國 22530 占全球4.38%

8.巴西 23620 占全球3.08%

9.俄羅斯 14552.2 占全球2.83%

10.意大利 13589.94 占全球2.64%

這是三產(chǎn)結(jié)構(gòu)，可以看出中國的第二產(chǎn)業(yè)是美國的兩倍，而第三產(chǎn)業(yè)（全是水的那玩意）只有美國的三分之一，第一產(chǎn)業(yè)不做比較，因?yàn)槊绹吮任覀兩伲涂梢岳斫狻?/p>

很多人會(huì)說，中國的資產(chǎn)很大比例都是國外資本。實(shí)際上并不是這樣的，中國可沒有拿西方國家多少投資，中國長年的外資占二產(chǎn)的比例是10%到20%（包括港澳臺(tái)），一般不會(huì)超過20%。我記得加入WTO之后的10年，中國引進(jìn)的FDI不過7600億美元而已。占這10年GDP的1%多一點(diǎn)。外資占中國固定資產(chǎn)形成的比例也只有4%，比發(fā)達(dá)國家平均25%和發(fā)展中國家的13%低得多。所以中國基本上是靠自己積累發(fā)展起來的國家。

房地產(chǎn)業(yè)算進(jìn)GDP。中國的算法是一套房子售出后，就按照這套房子的成本價(jià)減去相應(yīng)的買地成本及土地清理成本得出該套房的GDP。但轉(zhuǎn)手生意不算進(jìn)GDP，無論你轉(zhuǎn)手賺了100萬還是1億都不算進(jìn)去。

美國的房地產(chǎn)業(yè)是買進(jìn)一套房子后每年要按照國稅局對(duì)該套房產(chǎn)當(dāng)年價(jià)值的評(píng)估收相當(dāng)于當(dāng)年房產(chǎn)價(jià)值2%到3%的房產(chǎn)稅，進(jìn)而計(jì)算出該房屋一年能收多少租金，即使你不租出去給自己住，也算成是自己租自己房屋的租金支出，進(jìn)而產(chǎn)生全國的房產(chǎn)業(yè)與住房租憑業(yè)產(chǎn)值。說白了，就是中國只有房主首次賣出時(shí)減去成本后算進(jìn)GDP，此后房主怎樣折騰都不算進(jìn)GDP。而美國是除了買房當(dāng)年算GDP，以后每年還按房租價(jià)值，年年都算GDP，即使這套房子是你自己住，一樣要算。所以，為什么美國會(huì)出現(xiàn)次貸危機(jī)，因?yàn)榈褪杖肴巳嘿I房子后，該房屋價(jià)值上漲，國稅局就要收更多的房產(chǎn)稅，低收入人群交不起這個(gè)稅和月供，就違約破產(chǎn)，進(jìn)而造成企業(yè)大面積收不了錢，進(jìn)而大量破產(chǎn)的情況。

筆者個(gè)人是非常看好中國的，不希望房子價(jià)格太快太猛下跌，一旦房價(jià)跌的太快太猛，國家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就會(huì)大亂，受害的是老百姓，不管是有房的還是沒房的。

那么，該不該買房？變化多，是這半年來多數(shù)人對(duì)樓市的普遍感受。前有“新國五條”影響，后有錢荒突襲，影響樓市的外部變化層出不窮，讓人心跳加速，幸福感搖擺。樓市在一熱一冷間也孕育著越來越多的變化：比如，這半年來土地大賣已超去年全年；比如，在綠城“孤獨(dú)求敗”多年后，半年間多家外地房企大鱷相繼入駐；再比如，商品房銷售火熱，但“主角”卻悄然變換成改善型置業(yè)群體。

改善戶型越賣越熱，快速開發(fā)成潮流。在2012年之前，絕大多數(shù)房開從拿地到產(chǎn)品面市往往需要2～3年的漫長周期，這樣的時(shí)間進(jìn)度一直是業(yè)內(nèi)共識(shí)。從去年開始，像中梁等本土行業(yè)先行者，從拿地到開盤最快的僅僅需要8～9個(gè)月，在今年特殊的市場背景下，精準(zhǔn)拿地、精準(zhǔn)設(shè)計(jì)、精準(zhǔn)銷售，快速回籠資金等繼續(xù)快速開發(fā)模式已經(jīng)成為市場潮流。

土地和新盤常被喻為“面粉”和“面包”般的依存關(guān)系。今年上半年土地市場熱賣，“面粉”都準(zhǔn)備好了，離面包會(huì)有的日子還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

以上漫談純系筆者的個(gè)人觀點(diǎn)，如有謬誤，望讀者明察并指正。

參考文獻(xiàn)：

[1] 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

[2] 溫州都市報(bào)房產(chǎn)周刊

[3] 試論金融危機(jī)下中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對(duì)策[j].中國集體經(jīng)濟(jì)，2009（1）

（作者單位：溫州市現(xiàn)代集團(tuán)資產(chǎn)中心 溫州現(xiàn)代物資有限公司資產(chǎn)經(jīng)營部 浙江溫州 325000）（責(zé)編：李雪）endprint