2015房市：從城市化看房價分化

唐黎明

2014年是中國房地產業跌宕起伏的一年。政策層面上看，限購取消，“930”新政輪番上演，一石激起千層浪;從開發商看，業績壓力、庫存壓力，壓力山大不堪重負;從行業層面上來看，房企觸網、眾籌賣房，你方唱罷我登場，熱鬧中又透露著混亂。這一切似乎預示著，房地產行業一個新時代的到來。

上一個十年，是房價持續上漲的十年。下一個十年開始，房價會怎么走？房地產泡沫是破滅還是持續？

地方政府土地財政是擊鼓傳花的游戲

中國的房地產業不僅僅是單純的經濟學問題，而是摻雜了土地、財政、GDP考核等諸多因素的政治經濟學問題，它與中國的城鎮化模式，與中國的土地制度、戶籍制度、GDP考核制度密切相關。

我們不妨從城市的視角，來看看2015年的房市分化。

首先，我們來看看中國城市發展與房地產之間的唇齒相依的關系。

縱觀全國的城市發展模式，基本上遵循“水多了加面，面多了加水”的游戲規則，即“舉債擴張-賣地還債-再舉債擴張-再賣地……”以此來擴張城市空間拉動經濟發展。當單一的城市核心區發展成熟以后，通過舊城改造或騰籠換鳥等概念，將部分功能向城市新的副中心轉移。政府也依賴出售副中心的土地，來獲取土地出讓金，以支撐舊城改造和新區建設所需的大量資金……不斷地擴張，不斷地做大財政窟窿來支撐發展。許多地方動輒一到兩倍的新城區擴張規模，實際上，以當地的人口、自然資源、經濟產業和公共資源，根本不足以支撐如此快速的擴張，于是在邊緣新城區出現了空城鬼城等現象，最終導致土地浪費和地方財政負擔加重，也沒帶來預期的經濟發展。

如此簡單粗放的發展模式，地方政府看重的是依附于土地帶來的大量財富。土地財政可以歸納為三種模式：一是土地出讓金，通過供應土地獲取土地收益，包括出讓、租賃國有土地使用權等多種供地方式，俗稱“賣地”;二是土地相關的稅收，獲取依附于土地發展的建筑業和房地產業的營業稅和相關稅收;三是土地融資，各種名目的地方政府融資平臺利用土地抵押獲取貸款。

賣地、收稅、抵押三個環節一環扣一環，形成了土地財政的生財模式，地方政府在土地財政的生財之道上，走出了以“經營土地”來“經營城市”的道路。據財政部的數據，2013年國有土地使用權出讓收入首次突破4萬億，達41266億元，同比增長約45%。這4萬多億包括，新增建設用地土地有償使用費收入699.22億元、國有土地使用權出讓金收入39072.99億元、國有土地收益基金收入1259.67億元、農業土地開發資金收入234.30億元。其中，土地出讓金在2011年突破3萬億后，2012年下降至2.7萬億元，而2013年再猛增1.2萬億元，3.9萬億的土地出讓金占國有土地使用權出讓收入的95%。以土地財政來經營城市的模式本來順風順水，然而當房地產業不景氣，土地賣不出去，就難以為繼了，尤其還面臨著前任政府即將到期的債務。

從2012年開始，一些地方就進入了還債高峰期，從償債年度看，2012年、2013年、2014年分別有17.17%、11.37%和9.28%的地方債務到期，也即是說，從2012年開始的未來三年將有4萬億的平臺貸款到期。據審計署的統計，截至2013年6月底，省市縣三級政府負有償還責任的債務余額10.58萬億元，比2010年底增加3.9萬億元，年均增長19.97%。其中，省級、市級、縣級年均分別增長14.41%、17.36%和26.59%。如果還是以土地財政的思維發展經濟，地方債會如同滾雪球般越滾越大，最終引發金融風險。

2015是房市走向分化的一年

實際上，土地不可能無休止的出讓下去，城市建設也不可能無休止的進行下去，地方債務的窟窿也不可能只做大不還債，中國的城市化模式和房地產的發展模式，已全面步入后土地經濟時代，而房地產的好日子也一去不復返了，原有的產業發展模式、項目建設模式、城市運營模式，都走到了另一個轉折期。這個轉折期，對于地方政府、開發商和房地產業主來說，都面臨著全新的挑戰。

樓市和房地產產品將出現分化。

首先，樓市野蠻生長的情況2015年將不復存在，取而代之的將是一種分化格局，特別是一、二線城市與三、四線城市的分化。2013 年以來，一、二線城市房地產市場持續回暖，商品房和土地成交均量價齊升，且漲幅巨大;而三、四線城市樓市則基本平穩，部分城市甚至面臨整體下滑的趨勢。

一、二線城市經濟發達、產業雄厚，教育、醫療、就業等優勢資源高度集聚、對人口、產業和企業的吸引力大，土地相對稀缺，且供不應求，這也使得一、二線城市的房價上漲有一定的人口和產業支撐。三、四線城市卻沒有那么多好運氣了。經濟發展水平普遍不高、購買力較弱、人口及資金凈流出、市場空間本就有限，上一輪調控后，大量房企從一、二線城市涌入三、四線城市，進一步推動當地商品房庫存持續走高，日積月累，形成現在的分化格局。媒體報道最多的空城、鬼城多集中在吸引力較弱的三、四線城市。

除了城市的分野以外，房地產品也將出現分化。普遍的情況是，一、二線城市的住宅地產還在苦苦支撐，商業地產、工業地產等卻不如人意。而三、四線城市則是住宅地產、商業地產、工業地產、寫字樓全面哀歌。

以旅游地產為例。自 2008 年以來，一些大型房企，都紛紛進軍與文化、養生養老相關的旅游地產開發，在三亞、云南等地大肆圈地建房。這些項目大多是以旅游開發為名義，大肆圈地建造“高端住宅”，不僅使旅游景區的生態環境遭到破壞，還出現了“空城”“鬼城”。

房地產業的嚴峻形勢，也使得房地產商開始謀求多元化發展。

萬科從專注住宅開發轉向“城鎮化配套運營商”，將目光投向了商業地產、養老地產等領域;綠地集團從“地產開發商”向“綜合地產全程運營商”轉型，從中國市場向全球市場轉型布局;世茂集團建立云平臺，轉型為生活方式服務商……除了在地產領域內向更為細分的縱向市場轉型外，不少房企也在嘗試橫向轉型。萬達擁有萬達商業地產和萬達院線兩家上市公司;恒大地產的多元化業務已經涉及農業、礦泉水、體育、甚至光伏等領域。在2015年，房企的轉型勢在必然，一方面繼續多元化的路徑，另一方面也需要專業化，謀求在房地產業的細分領域的競爭力。

城市化不再是圈地賣地蓋房子

在新的一年里，除了房企要轉型以外，地方政府也需要轉變發展思路，土地財政行不通之時，如何盤活存量資產就成了一門學問。

國土資源部某高層官員就曾表示，我國的工業用地比例過高，已經達到26%，在制造業比較發達的城市，工業用地超過40%，個別城市超過50%，相對于紐約的7%、中國香港的6%、倫敦的2.7%、新加坡的2.4%，工業用地的比重過高，一方面反映了生產和生活用地失衡。另一方面表明，中國的工業化用地效率太低。

三、四線城市在招商引資時，多以低地價來吸引客商，間接助長了用地粗放擴張。國家新型城鎮化規劃也反復強調，一線城市要嚴控特大城市的人口規模，這意味著土地出讓規模也會相應控制?？梢姡瑹o論一、二線還是三、四城市，均需盤活存量土地。對地方政府而言，與其拼命索要土地指標，不如盤活存量閑置土地。

從過往的城市發展來看，城市化不再僅僅是圈地賣地蓋房子，城市化的重心需要從建設轉向管理和效率;粗放城市化所導致的債務危機也已迫在眉睫，2015年，從中央到地方，從房地產企業到投資者，都需要轉換發展思路，以新的發展思維，迎接新時代的到來。

（作者系安邦集團合伙人，高級研究員）

安邦咨詢

安邦咨詢公司成立于1993年，是國內現存最早、最為著名的從事宏觀經濟與戰略決策研究的民間智庫。曾經為北京、秦皇島等多個城市及上百家企業提供咨詢策劃服務。最近與北京建筑大學合作建立了安邦城市研究院，專注于城鎮化和城市發展戰略研究。