探析物業管理產業化發展問題

周盛豐

摘 要：我國的首家物業管理公司成立于1981年，至今，據相關統計顯示，全國物業管理企業已經超過2萬家，從業人員高達兩百多萬人。現階段，物業管理行業得到了極大的發展，作為一種新型的產業類型，其在社會化分工中逐漸受到人們的認可，朝著產業化的方向發展是今后物業管理的大勢所趨。對此，本文筆者結合自身工作實踐經驗，對物業管理產業化發展相關問題進行了探討，以供參考。

關鍵詞：物業管理；產業化；對策

物業管理和人們的生活息息相關，物業是人們得以生存的主要資源，其管理工作對人們的生活水平產生了直接決定作用。借助促進物業管理立法進程的加快等措施，進一步加強物業管理的產業化發展，這有利于物業管理質量的提高，讓物業管理更好的服務于每一位居民，使居民生活環境得到改善，推動資源的可持續發展。

一、物業管理產業化的內涵

物業管理產業即為從房地產業中分離出來，將物業資源當作管理對象，借助物業管理企業對物業實行專業化的維修養護、清潔綠化和安全保衛等工作，以此使物業的良好功能得到保持，并將舒適、優美、安全的工作和生活環境提供給住戶，并把和物業有關服務業務的綜合性服務行業提供給社會。物業管理的產生概念已將傳統意義上的物業管理所具有的內涵順利突破了，緊緊圍繞物業管理主營業務，借助其上下游資源和產業鏈的關系，將一個更為廣泛的業務范圍和產業概念形成。

產業化即為現階段社會大生產條件下一個行業的生產管理程度、規模程度、生產集中程度[1]。聯合國經濟委員會將產業化定義為：工程高度組織化、生產過程各階段集約化、生產物標準化和生產連續性，盡全力用機械將人工、生產和組織一體化替代的研究和實施。產業化的實行可以在行業中最合理、最有效的配制社會有限的總資源，從而獲得經濟效益和社會效益的最大化。

物業管理的產業化即為把物業管理資源商品化，借助物業管理的集約化、專業化、市場化等方式，整合物業管理的產前、產中和產后等環節，使其變成一個完整的產業系統，以此做到物業管理的專業化、規模化經營和管理，從而使物業管理資源的優化配置順利實現。將物業管理的附加值增加，促進整個產業的現代化管理水平的提高。

二、物業管理產業化發展中的存在的問題

（一）物業管理服務市場拓展充分

物業管理產業化發展主要是以服務市場的規模為依據，服務市場的規模主要是以市場服務需求為依據的，現階段的物業管理服務市場具有極大的需求量，但是物業管理企業卻尚未運用相應的措施展開開發拓展。導致此問題出現的原因主要由：首先，立足于企業自身競爭力，企業開拓市場的能力較弱；其次，立足于宏觀市場的角度，各個地區的物業管理水平缺乏均衡性。諸多企業在市場開拓市場的過程中，始終只處于商品房的管理上，尚未充分開發已經建好的機關單位、事業單位以及舊住宅。導致此現象出現的原因是因為市場政策和企業公關公正并未落到市場。

（二）物業管理立法較為滯后

在物業管理中，立法進程較為滯后，因為法律依據的缺乏，從而造成局面、企業和政府之間的矛盾，對物業管理產業的發展造成了阻礙。在某些地方，盡管國家版本了有關物業管理的原則性管理條例，但是法律規定仍不全面，缺乏操作行，從而不能有效解決矛盾，在一定程度上影響了企業和物業管理產業化進程。

（三）物業管理經費籌集難

物業管理收費難度較大，是現階段對物業企業發展造成阻礙的主要問題之一[2]。首先，業主物業管理費收費率不高，不能使企業正常經費支出得到維持。其次，尚未落實公用維修基金歸集。根據相關規定：公共設施維修基金開發商必須依照總投資的百分之二進行繳納。業主委員會將專戶設立起來進行存儲，統一使用。但是一些外商和國內開發商把項目完成之后，沒有落實其維修基金，導致供電供水設備、電梯、下水道、給排水、房屋等出現問題后沒有公共維修基金給予其保障，業主和物業管理公司之間由諸多糾紛產生，使企業發展和社會安定受到了極大的影響。

三、實施物業管理產業化的對策

（一）加快物業管理立法

法律部門和物業管理主管部門必須立足于國家法律的角度將統一的、具有權威性的物業管理基本法律、法規和實施細則制定出來，對政府、物業管理企業、房地產開發企業和業主的行為予以規范。使《十五計劃綱要》中的“對物業管理業進行規范發展”的要求順利實現。第一，相關立法部門要高度重視物業管理的立法公正；第二，在立法過程中要和物業管理公正的性質和特征相結合，立足于實際工作現狀對法律進行制定；第三，要有效執行法律，要有實施細則，可以將工作標準提供給物業管理相關活動，對不合理現狀的出現予以限制。借助立法工作對主管部門的活動予以限制，致使物業管理朝著高效化、標準化、規范化的方向發展。

（二）完善物業管理市場機制

要促進產業化經營的實現，務必要對物業管理市場機制予以完善，將正確的市場定位做好，對操作予以規范。在定位物業管理企業的過程中，務必要正確選擇目標市場，，只要企業定位發生偏差，就會對企業的經營效益造成影響，這在一定程度上制約了品牌的打造。物業管理產業化經營需要對操作規范予以優化，不僅要借助價格合理化、委托合同化等手段使內部機制得到完善，同時還要建設好監督機制，使物業管理產業化經營質量得到保證。

（三）實行品牌化發展戰略

在企業發展的進程中品牌占絕著極為重要的位置，是對外擴張的重要武器。企業要想得到良好的發展就必須具有自己的品牌。物業管理實施品牌化發展戰略，是對物業管理企業實施優勝劣汰，讓諸多小規模的物業管理企業不得不從市場中退出，可以充分集中物業管理有限的社會資源，從而促進物業管理產業化經營的實現。

（四）建立物業管理收費價格協調機制

物業管理“收費難”是一個涉及到物業管理價格制定、法律法規、參與主體等方面的系統工程[3]。對透明公正的物業管理收費價格協調機制予以建立，是使物業管理收費難得到解決的重要途徑，也是保證物業管理產業健康發展的前提。

《物業管理條例》中明確規定：“物業服務收費應對不同物業的特點和性質進行區分，分別實施市場調節價和政府指導價。具體定價形式由直轄市、自治區、各省人民政府價格主管部門和房地產行政主管部門一同制定。”立足于這一項規定，各級政府應對物業費價格蕭條機制進行建立和完善，根據市場供求關系和價值規律進行確定，實行動態監管和調整機制，組織物業管理誠信活動，對物業企業和開發商行為進行規范。物業企業應將物業管理質量和水平提高，將物業管理的附加值增加，促進物業管理性價比和社會滿意度提高。在經濟社會的大力發展和進步下，必定可以有效解決物業管理收費難的問題。

結語：物業管理可以向產業化方向發展的主要原因，是因為我國房地產業和相關服務產業發展到一定階段的必然集合和分化。促進物業管理產業化推進和研究速度的加快，對物業管理品牌化、規模化經營的實現有利，可以促動我國第三產業的發展和進步。

參考文獻：

[1]吳沂城. 現代服務業與物業管理產業發展[J]. 城市開發：物業管理， 2017（19）：33-33.

[2]楊超. 關于物業管理產業化發展問題的探討[J]. 科技與企業， 2016（8）：41-41.

[3]王鵬. 促進物業管理行業向產業化方向發展[J]. 城市開發， 2016（22）：37-37.