土地儲(chǔ)備貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究

趙思怡

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院，安徽 蚌埠 233030）

一、土地儲(chǔ)備制度概況

“土地儲(chǔ)備”一詞，最早源于德國，隨后被法，俄等其他國家使用，直至1996 年在我國上海被以地方政府創(chuàng)新性制度引進(jìn)，作為城市土地改革的創(chuàng)新點(diǎn)。土地儲(chǔ)備在社會(huì)不同的發(fā)展階段主要內(nèi)容有所不同。我國所說的土地儲(chǔ)備制度是指：政府根據(jù)社會(huì)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境等可持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)目標(biāo)，依照法律程序，運(yùn)用市場機(jī)制，按照土地利用整體規(guī)劃和城市發(fā)展戰(zhàn)略，通過招標(biāo)拍賣回購，收購，置換征用等方式從分散的土地使用者手中把土地集中收集起來，經(jīng)行前期開發(fā)以滿足市場供應(yīng)和土地規(guī)劃建設(shè)用地需求的一種經(jīng)濟(jì)管理制度。

我國土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制與國外大同小異，總的來說基本都分為“土地收購——土地儲(chǔ)備——土地出讓”三過程。土地收購是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照相關(guān)規(guī)章根據(jù)政府授權(quán)或者儲(chǔ)備計(jì)劃通過收購回收國有土地使用權(quán)并進(jìn)行存儲(chǔ)的行為。使得土地使用權(quán)由使用者手里像政府回歸的過程。土地儲(chǔ)備是指土地出讓之前，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在儲(chǔ)備期間依法將部分已收儲(chǔ)土地的使用權(quán)進(jìn)行出租抵押或者臨時(shí)改變用途，以減少閑置土地并獲取收益的過程。土地出讓是指根據(jù)城市建設(shè)需要以及年度出讓計(jì)劃，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將經(jīng)過一段時(shí)間儲(chǔ)備并已完成前期開發(fā)的土地分期分批有計(jì)劃供應(yīng)土地的過程。具體細(xì)化土地儲(chǔ)備步驟見圖1：

圖1 土地儲(chǔ)備具體步驟

由于歷史原因，我國土地基本都掌握在土地使用者手里，導(dǎo)致土地資源分散，結(jié)構(gòu)不合理，閑置資源得不到有限利用，土地總量供需不平衡，促使我國加快土地制度改革，成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，但是進(jìn)行土改之后由于土地市場管理混亂，《土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》等法律制度不健全，銀行等金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱等原因造成土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，很容易給金融市場造成混亂，這些因素都在促使我國加快完善土地儲(chǔ)備制度，確保金融市場的穩(wěn)定運(yùn)行。

二、土地儲(chǔ)備制度財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)一次來源于法語，最初應(yīng)用于保險(xiǎn)行業(yè)。那么何謂風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)是指在特定環(huán)境和特12 定時(shí)期內(nèi)由于不確定性所帶來的不利影響。簡言之風(fēng)險(xiǎn)就是一種變動(dòng)性，我們?cè)u(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)也主要是看其變動(dòng)性的程度。由風(fēng)險(xiǎn)定義我們可以得出土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)是指在土地儲(chǔ)備進(jìn)行過程當(dāng)中，由于某些因素的存在，土地儲(chǔ)備的真實(shí)收益會(huì)與預(yù)期收益發(fā)生一定程度的偏離，從而導(dǎo)致土地儲(chǔ)備遭受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。面對(duì)土地儲(chǔ)備的特殊性及其發(fā)展年限，目前對(duì)土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)還沒有比較完善統(tǒng)一的說法。劉兆云的觀點(diǎn)比較簡單且易于理解，他把土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)分為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)兩大類，內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)為土地儲(chǔ)備本身營運(yùn)過程中的一系列風(fēng)險(xiǎn)，而政府干預(yù)和市場機(jī)制屬于外部風(fēng)險(xiǎn)。母小曼崔永亮等學(xué)者也有屬于自己的風(fēng)險(xiǎn)劃分方法。崔永亮將風(fēng)險(xiǎn)分為財(cái)務(wù)融資帶來的風(fēng)險(xiǎn)，土地儲(chǔ)備內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)，以及由于土地儲(chǔ)備的特殊壟斷性所帶來的政府干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。母小曼從土地儲(chǔ)備過程中涉及的方方面面把風(fēng)險(xiǎn)分為七種類型，其中外部風(fēng)險(xiǎn)占主要部分。

政府進(jìn)行土地儲(chǔ)備，應(yīng)當(dāng)是建立在前期對(duì)土地儲(chǔ)備做好充分的戰(zhàn)略規(guī)劃，成本預(yù)算，決策分析和風(fēng)險(xiǎn)管理上的，那么站在一個(gè)管理者的角度來看，我把土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是與市場整體回報(bào)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，它威脅所有企業(yè)并影響大部分市場的不可避免的風(fēng)險(xiǎn)，比如政府的干預(yù)，市場機(jī)制本身作用以及國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)事件導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)體系風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)不可避免不可分散。非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是指不受政治，經(jīng)濟(jì)等因素波動(dòng)或者一般市場波動(dòng)的影響，只與土地儲(chǔ)備有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，又可以分為營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，籌資風(fēng)險(xiǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)，它們分別從土地儲(chǔ)備的全過程影響著土地儲(chǔ)備。營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在其經(jīng)營上不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)，比如土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略失誤，土地收購賣價(jià)波動(dòng)等。營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)可以分為土地收購風(fēng)險(xiǎn)，土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)，土地出讓風(fēng)險(xiǎn)?；I資風(fēng)險(xiǎn)是指由于土地儲(chǔ)備采用負(fù)債融資權(quán)重較大，經(jīng)營不善或者后期土地?zé)o法變現(xiàn)而不能償還負(fù)債甚至申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)的不確定性?；I資風(fēng)險(xiǎn)可以分為單一渠道融資風(fēng)險(xiǎn)，貸款利率風(fēng)險(xiǎn)，以及金融風(fēng)險(xiǎn)，信用風(fēng)險(xiǎn)等。見圖2：土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)分類：

圖2 土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)分類

土地儲(chǔ)備雖然面臨內(nèi)部和外部風(fēng)險(xiǎn)，但是并不是所有風(fēng)險(xiǎn)都處于主要領(lǐng)導(dǎo)地位。土地儲(chǔ)備是屬于長期投資的大規(guī)模房產(chǎn)開發(fā)的前期階段，需要大量資金，地方政府以及財(cái)務(wù)部門有限的財(cái)政撥款以及非常低的土地收益金返還比例難以滿足土地儲(chǔ)備的需要，單純依靠有限的財(cái)政資金是不現(xiàn)實(shí)的，目前我國的金融產(chǎn)品也較為單一，土地銀行，土地債券，土地信托等新型的金融產(chǎn)品還沒有完全進(jìn)入市場，所以在很多地方政府及其財(cái)政背書的情況下，采用授信貸款，抵押貸款渠道的銀行信貸資金利用債務(wù)融資成為前期土地儲(chǔ)備資金最主要的來源，由此也產(chǎn)生了土地儲(chǔ)備最大的風(fēng)險(xiǎn)隱患——土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)。即土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在向銀行信貸的過程中，由于各種不確定性因素不能按時(shí)償還銀行貸款利息和本金給銀行帶來損失的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)還不是很完善，銀行對(duì)土地儲(chǔ)備制度的貸款風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，沒有將土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)作為一個(gè)整體，管理水平十分局限，加之目前我國的金融產(chǎn)品也較為單一，對(duì)土地貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制還主要是事后控制，銀行本身不能做到事前及時(shí)有效的監(jiān)督和控制，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)并不是真正完全的市場行為，在土地市場活躍度向好的情況下，土地儲(chǔ)備財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不易顯見，但是在市場土地疲軟的情況下，及易使所收儲(chǔ)的土地?zé)o法變現(xiàn)而導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)，土地儲(chǔ)備主要以債務(wù)融資為主，由于土地儲(chǔ)備資產(chǎn)負(fù)債率較高，資金流動(dòng)性較低，財(cái)務(wù)杠桿的放大效應(yīng)等原因，很容易造成大范圍經(jīng)濟(jì)癱瘓。

三、土地儲(chǔ)備貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估方法

對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是具有前瞻性的創(chuàng)造性過程，通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)反應(yīng)，發(fā)現(xiàn)影響土地收購，儲(chǔ)備，出讓過程中的阻礙因素和潛在威脅，再進(jìn)行有目的性的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，利用風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)等手段，可以大大降低土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)，減少金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的機(jī)會(huì)。

在實(shí)施一項(xiàng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目時(shí)應(yīng)當(dāng)首先進(jìn)行土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)略，全面分析土地儲(chǔ)備所面臨的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。所謂土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理是指基于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略，了解土地儲(chǔ)備所處的內(nèi)外部環(huán)境，識(shí)別實(shí)體可能會(huì)對(duì)土地儲(chǔ)備營運(yùn)過程造成的潛在影響并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，采取措施對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略管理并時(shí)刻監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)敞口，將風(fēng)險(xiǎn)維持在可接受的風(fēng)險(xiǎn)敞口內(nèi)從而達(dá)到土地儲(chǔ)備的目標(biāo)。

對(duì)土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法主要是利用數(shù)學(xué)上一種階梯式多層次模糊綜合評(píng)價(jià)法。層次分析法（AHP）是根據(jù)總體問題的性質(zhì)和要求，確定該問題的總體目標(biāo)，然后按目標(biāo)的不同，實(shí)現(xiàn)功能的差異，建立一個(gè)多層次的遞階結(jié)構(gòu)，對(duì)同一層次內(nèi)的因素兩兩對(duì)比確定相對(duì)于上一層次的權(quán)重系數(shù)組成判別矩陣，然后根據(jù)最大特征向量求出相應(yīng)系數(shù)，然后對(duì)系數(shù)排序綜合求出最底層對(duì)最高層的權(quán)重。見圖3：層次分析法流程圖：

圖3 層次分析法流程圖

模糊綜合評(píng)價(jià)法是一種基于模糊數(shù)學(xué)的綜合評(píng)價(jià)方法，用來求項(xiàng)目的綜合風(fēng)險(xiǎn)度并最終確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小。該種方法利用評(píng)價(jià)因素的復(fù)雜性，評(píng)價(jià)對(duì)象的層次性，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中存在的模糊性以及評(píng)價(jià)影響因素的不確定性等指標(biāo)量化問題。其求解過程為首先確定評(píng)價(jià)因素集和評(píng)語集，然后確定各因素對(duì)評(píng)語集的隸屬程度，求一級(jí)模糊綜合評(píng)價(jià)結(jié)果集，求二級(jí)綜合模糊評(píng)價(jià)，最后以土地儲(chǔ)備項(xiàng)目為例，分析財(cái)務(wù)狀況計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)果。見圖4：模糊綜合評(píng)價(jià)法求解步。

圖4 模糊綜合評(píng)價(jià)法求解步驟

通過建立基于多層次模糊綜合評(píng)價(jià)法數(shù)學(xué)模型，可以對(duì)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目產(chǎn)生的貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，從而可以定量計(jì)算出土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)。

四、土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

面對(duì)土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)，我們要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)特征采取一系列的防范措施。但并不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都可以進(jìn)行規(guī)避和分散。那么對(duì)于土地儲(chǔ)備系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，是處在市場中的所有實(shí)體都可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，并不能采取有力措施完全規(guī)避，我們只能通過不斷完善土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，學(xué)會(huì)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)利用風(fēng)險(xiǎn)更要學(xué)會(huì)以不變應(yīng)萬變。面對(duì)土地儲(chǔ)備系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，我們應(yīng)該根據(jù)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略目標(biāo)合理進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督，完善土地儲(chǔ)備市場機(jī)制，加強(qiáng)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)控制，促進(jìn)政府與銀行之間的交流與合作，最小化風(fēng)險(xiǎn)甚至規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)語

近年來土地儲(chǔ)備作為一種新型創(chuàng)新方式隨著土地出讓市場的發(fā)展完善逐漸興起，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以及銀行在土地儲(chǔ)備的過程中發(fā)揮了重要作用，但是風(fēng)險(xiǎn)也隨之顯現(xiàn)，一旦土地儲(chǔ)備大額貸款土地?zé)o法變現(xiàn)非常容易造成市場經(jīng)濟(jì)秩序混亂，這就要求儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在進(jìn)行土地儲(chǔ)備時(shí)具有前瞻性，完善自身的風(fēng)險(xiǎn)管理流程，結(jié)合相關(guān)方法定量風(fēng)險(xiǎn)大小進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，也要求銀行完善自身內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，這樣才能達(dá)到土地儲(chǔ)備的雙贏！

[1]2014年數(shù)學(xué)中國數(shù)學(xué)建模網(wǎng)絡(luò)挑戰(zhàn)賽一階段C題：http://www.tzmcm.cn/shiti.html.

[2]袁筱玲.土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究[D].成都：西南交通大學(xué)碩士學(xué)位論文，2007.

[3]陳云.土地儲(chǔ)備的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究[D].雅安：農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2007.

[4]楊軍.土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理的研究[申請(qǐng)同濟(jì)大學(xué)管理學(xué)博士學(xué)位論文]上海.同濟(jì)大學(xué)研究生申請(qǐng)博士學(xué)位論文.

[5]萬明清.土地儲(chǔ)備制度下的商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)及控制[D].成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)MBA學(xué)位論文.

[6]李宏志.土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理：理論歸納、國際經(jīng)驗(yàn)與改革路徑[D].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)博士學(xué)位論文.