大慶房屋銷售狀況及政策建議

王鳳芝

（中國人民銀行大慶市中心支行，黑龍江 大慶 163316）

大慶房屋銷售狀況及政策建議

王鳳芝

（中國人民銀行大慶市中心支行，黑龍江 大慶 163316）

3月30日，國家出臺房地產信貸政策、房產交易稅收政策，刺激住宅市場的剛性需求和改善性需求。政策實施一個月以來，大慶市房地產市場供給充足，二手房市場供需兩旺，二手房交易數量大幅增長，二手房貸款快速增長，但新房購銷仍處于低迷狀態，開發商面臨去庫存壓力較大。

金融；房地產；新政

3月30日，國家出臺房地產信貸政策、房產交易稅收政策，刺激住宅市場的剛性需求和改善性需求。政策實施一個月以來，大慶市房地產市場供給充足，二手房市場供需兩旺，二手房交易數量大幅增長，二手房貸款快速增長，但新房購銷仍處于低迷狀態，房地產投資意愿低迷，開發商面臨去庫存壓力較大。

一、房地產信貸新政執行情況

表1 10家商業銀行房貸政策調整實施情況調查單位：％

抽樣調查轄內10家銀行業金融機構顯示，各家金融機構執行房地產信貸新政的時間各不相同，房貸利率的下限也不相同，但基本上按照人民銀行總行要求出臺了放寬二套房貸要求的政策，有的下調了首付比例，有的下調了貸款利率下限，總體看地方銀行和股份制商業銀行執行政策速度快，國有商業銀行政策落實層級多速度偏慢。房地產信貸政策執行情況如表1所示。

二、房地產新政效果顯現

（一）二手房交易明顯活躍，供需兩旺價格穩定

房產管理局統計數據顯示，前4個月二手房成交面積66.2萬平方米，同比增長13.2％。其中，4月份成交面積25.6萬平方米，與政策出臺前的3月份環比增長44％。對房產中介調查表示，4月份新政實施以來，前來咨詢的客戶和二手房買賣成交的客戶明顯增加。一方面，二手房交易稅征收時間從5年縮短到2年，降低了賣房者的交易成本，以一個50萬元金額的二手房源為例，至少減少賣房者交易成本2.5萬元，加快了賣房者的賣方意愿，大大增加了二手房市場的房源供給。另一方面，對于有購房意愿的客戶來說，可供選擇的房源增加，而且二套房貸首付比例下降，利率下調，提升購房者的購買力，二手房買賣成交的機會大幅增加，二手房成交價格較為穩定。4月以來，由于二手房交易數量大增，市房產交易大廳每天排隊限號辦理。二手房銷售增速走勢（如圖1所示）。

圖1 二手房銷售面積及同比增速走勢圖

（二）二手房貸款快速增長，新建房商貸增長乏力

截至2015年4月末，大慶銀行機構二手房貸款余額25.8億元，同比增長41％，環比增加7456萬元；新建房貸款余額74.4億元，同比增長17％，環比增加1942萬元。今年4月份二手房貸款環比增量是新建房環比增量的3.8倍，二手房貸款余額同比漲幅高于新建房24個百分點。前4個月二手房貸款新增量是去年同期的1.3倍，而新建房貸款新增量只有去年同期的28％。通過對轄內10家商業銀行個貸業務人員調查顯示，90％認為房貸新政刺激了二手房信貸的增長，促進二手房市場的活躍。100％對新建房市場持悲觀態度，新政沒有針對首套房信貸政策的調整，新建房市場低迷，前景不看好。今年新上市的預售樓盤數量同比大幅減少，目前新建房貸款投放集中于往年上市樓盤的尾盤。在三線城市房價水平不高，利用公積金資金就可以滿足大部分改善性需求和剛性需求，利用商業貸款購房意愿仍低迷。2014年大慶市繳納公積金職工42.3萬人，繳存公積金65.1億元，提取公積金56.4億元，公積金貸款發放額32.4億元，年末貸款余額169.2億元，是同期個人住房商業貸款的1.5倍。

（三）新房市場供應充足，當年新上市面積下降

截至4月末，市區新建商品住房累計可售面積達到350萬平方米，同比增長53％，市場供應充足。按2014年新建房銷量進行推算，待售商品房消化周期需1.5年，按今年4月份銷量進行推算，待售商品房消化周期需2.33年。前4個月新建商品住房批準預售面積25.1萬平方米，同比下降59.3％。新增商品房供應集中在西城區，主要以大中套型為主，100～144平方米為主要區間，占當期上市面積的七成。

（四）新房交易量同比下降，銷售價格略有下降

一季度商品房銷售面積34萬平方米、3522套、交易額18.7億元，同比分別下降24％、23％、23％。3月份、4月份當月的新房銷售面積分別為10萬平方米、12.5萬平方米，同比分別下降23％、27.9％。前4個月商品住房銷售均價5173元/平方米，同比增長7％，但由于去年3萬戶油田公司老會戰改善房創業城項目上市，均價低于市場價2000多元/平方米，拉低了同期均價，剔除創業城影響，實際銷售價格較去年同期略有下降。打折促銷成為開發商銷售的常態，有的樓盤甚至打出零首付的廣告。

（五）房地產投資同比下降，開發商拿地意愿低迷

2015年前4個月房地產開發投資5.01億元，同比下降59.6％，新開工面積6.8萬平方米，同比下降80.8％。一季度土地出讓收入完成3.12億元，減收4.78億元，下降60.56％，市區共審批出讓土地16宗、面積19公頃，比同期減少33公頃；成交的項目大部分為工業用地，房地產開發用地大幅減少。大慶市商品房存量較大需要消化，市民購房趨于理性。有些房地產項目建設緩慢，延期上市和交房。房地產開發企業投資意愿下降，商住開發用地市場疲軟，企業拿地熱情減弱，土地出讓數量減少（如圖2所示）。

圖2 房地產開發投資及同比增速走勢圖

（六）儲戶房價預期低位回升，未來購房意愿仍低迷

5月20日對400份城鎮儲戶進行問卷調查顯示，預期未來房價不變的比例61％，較1季度上升0.5個百分點，預期房價上升的比例13％，較1季度上升2.5個百分點，預期房價下降的比例17.8％，較1季度下降3.5個百分點（如圖3示）。未來房價預期指數47.4％，環比上升3.2個百分點，屬低位回升。下季度計劃購房的儲戶比例16.3％，環比下降1.5個百分點，在低區間震蕩（如圖4示）。當前股票市場十分活躍，股票投資意愿23％，環比上升11個百分點，創2009年調查以來歷史新高，投資銀行理財產品、債券意愿分別大幅下降7.25和7.5個百分點，房產投資意愿8.25％，環比上升1.25個百分點，也處于低區間。

圖3 2009年以來儲戶未來房價預期走勢圖

圖4 2009年以來儲戶下季購房計劃比例走勢圖

三、政策建議

（一）優化投資創業人口政策，為房地產穩健發展奠定基礎

優化三線城市的投資、創業、人口、稅收等政策環境，打造資本、人才、技術的政策洼地，改變三線城市人口增長緩慢甚至凈流出的現狀，推進區域城鎮化進程，為當地房地產穩健發展奠定基礎。

（二）探索政府對保障房建設投入模式創新，穩定市場預期

建議以貨幣化的形式對享受保障房人員的購房行為進行補貼，不限定購房人購買的房產區域，房地產企業可以劃出一定比例作為保障房，適當降低售價。加強對政策實施的監督管理，加大政策實施過程的公開和透明，一經檢舉，嚴查相關責任人，防止腐敗滋生。既消化房產市場的去庫存壓力，又能使符合條件的人員獲得保障房，也有助于穩定市場預期。

（三）加強房地產和互聯網的合作，探索房地產發展新模式

當前房地產行業從“黃金時代”到“白銀時代”，房地產企業必須摒棄單純依靠規模化、粗獷式發展路徑，積極轉型尋求出路。加強房產營銷模式創新，發展房產眾籌、社區APP以及自營O2O等營銷模式，通過嫁接互聯網，從而使房地產大大降低外部交易成本，實現房價合理穩定。拓展房地產和互聯網合作鏈條，逐步覆蓋前端的融資、拿地、設計、開發、建材采購等領域以及中后端的生產建設商業運營、社區服務等領域,努力打造“互聯網+房地產”全產業鏈的閉環。

（四）加強房地產業監督管理，保障購房人合法權益

政府監管部門應加大對商品房品質和建設進程的監督管理，促進房地產企業按時交房、辦證，出臺房地產企業管理辦法，對于無法實現按時、按質交房的房地產企業，實施處罰和接管措施，保障購房人合法權益，提高潛在購房者的購房意愿。

〔責任編輯：宋洪德〕

F830.572

A

1002-2341（2015）04-0134-04

2015-06-11

王鳳芝（1972-），女，黑龍江大慶人，調查統計科副科長，高級經濟師，主要從事宏觀經濟金融研究。