日本的民營高齡者住宅
——以收費老人之家和服務型高齡者住宅為中心

（文/圖）小林 純 竹中工務店 醫療福祉?教育總部

（翻 譯）趙士全 竹中工務店 醫療福祉?教育總部

陳 新 西北工業大學力學與土木建筑學院 副教授

日本的民營高齡者住宅
——以收費老人之家和服務型高齡者住宅為中心

（文/圖）小林 純 竹中工務店 醫療福祉?教育總部

（翻 譯）趙士全 竹中工務店 醫療福祉?教育總部

陳 新 西北工業大學力學與土木建筑學院 副教授

Private Houses for Senior Citizens in Japan - the Charged Care Houses and Service-oriented Elderly Homes

前言

本文圍繞以收費老人之家和服務型高齡者住宅為中心的民營高齡者住宅，根據相關制度及項目的特征，對竹中工務店曾參與的工程實例進行介紹。

民營高齡者住宅的概要

和特別養護老人之家（下文簡稱：特養）、老人保健設施（下文簡稱：老健）等公立養老設施不同，民營高齡者住宅是由以營利為目的的企業提供的，從高齡者的住居發展而來的。

“收費老人之家”作為提供包括飲食等在內的各種生活支援一體化服務的老人之家，和特養等一樣，根據1963年的老人福祉法，被納入到老人福祉政策體系內。所謂“收費”意味著利用者需要自己承擔費用，是和由政府分配入住、老人無權選擇的福祉設施不同的另一類老人之家。

1.收費老人之家

在收費老人之家誕生的1950年代-60年代中，向需要某些生活支援的自立的高齡者提供的住所，多由社會福祉法人等開設。進入70年代之后，認識到此將成為面向高齡者的新興產業，開發商和保險公司也開始參與該行業。1980年代后期，隨著泡沫經濟到來，以高收入者為客戶群的高級豪華型收費老人之家逐漸增加，制造業、基礎建設業等領域的企業設立相關公司，開始參與養老項目的事例也增加了。泡沫經濟崩潰之后，這些活動有所降溫，但由于在2000年引進了護理保險制度，市場狀況發生了很大變化。以前需要個人負擔的巨額的護理服務費用，通過利用護理保險制度中的“特定設施入住者生活護理”就會得到大幅度的減少，于是護理型收費老人之家又迎來了商機，其需求急劇增加。收費老人之家的總定額入住人數在2000年時，是3萬7千人左右，到了2014年，就增加到38萬7千人，超過老健，僅次于特養的58萬9千人。

2.服務型高齡者住宅

在以國土交通省（原建設省）主導的高齡者住宅體系中，最近供應量急速增加的是2011年創設的“服務型高齡者住宅”。服務型高齡者住宅的定額入住人數在2014年9月底超過了15萬8千人，即以超過5萬戶/年的供應量急速擴大。

究其原因，一方面是政策條件比較寬松，另一方面輔助金制度的存在也是重要原因。輔助金額是建設費用的1成左右，雖然比起厚生勞動省方面的設施而言金額較少，但是卻招致房地產業、建設業、以及醫療法人等多種主體參與其中。

民營高齡者住宅的類型

民營高齡者住宅根據入住者的身體狀況（自立/需護理）和收入狀況，經營主體的種類、規模以及適用的制度，其建筑物和事業的形態會發生變化，大致可分為4種類型。下面，將分別對這些類型的特征進行闡述，并對竹中工務店參與的實例進行介紹。

1.面向自立老人的高檔類型

以自立老人為主要客戶群，一次性需要繳納數千萬至數億日元入住金的高檔住宅。多為養老政策中規定的收費老人之家，權利形態以使用權為主。居室和一般集合住宅一樣，配備廚臺和浴室，面積為30-70m2左右，房型多為1室到2室1廳。

當入住者的身體狀況到了需要護理的時候，可轉至位于老人之家內的護理型居室，或者也可以在原居室中接受護理服務。

三層的日間護理

五層的餐廳

公用部配備有食堂和娛樂室等，特別是在泡沫經濟時期，上市了許多擁有泳池、會館等豪華公共設施的老人之家。因為要維持一定規模的公共設施，因此這類養老住宅通常規模也很大，從100戶最大可到600戶左右。

“ SACRA VIA成城”位于東京都世田谷區，它是超高級收費老人之家的先驅。由SECOM公司和MORI Building集團共同出資組建的公司——株式會社Prime Stage進行經營管理。是一座擁有面向精致庭院的餐廳、歐洲古典風格的大廳等充滿奢華感的建筑，常年保持著高入住率。

“Anperena百道”是坐落在福岡市百道濱的24層超高層高級收費老人之家。它是由當地有影響力的基礎建設企業——西部燃氣作為其新事業展開的項目。設有瞭望大廳、引自天然溫泉的大浴場等公共設施。3-4層是護理層，設定了事無巨細的醫療和護理服務制度。

2.面向需要護理老人的類型

該類型以需要護理的老人為其主要的服務對象，一般規模為50-100室，層數3-4層居多。標準的建筑構成是，1層設置入口、食堂、機械洗浴等公共部分；2-4層為居室層。考慮到護理服務的效率，通常每層設置20間居室，另外每層還有客廳和個別浴室等空間。居室面積的標準為18-20m2/間，有坐便器和洗臉盆，不設置廚房的情況比較多。

“Kurara甲子園”位于兵庫縣西宮市，是Benesse Style Care公司運營的收費老人之家的初期類型。每層都采用單元式護理模式。Benesse Style Care公司通過“Kurara甲子園”為契機，根據服務的提供方法和等級，開展了以“Kurara”“Granda”“Aria”等系列收費老人之家的運營。

3.醫療法人經營的高齡者住宅

近年來,醫療法人不僅參與原有事業領域的老健等公立設施，而且涉足民營高齡者住宅市場的事例也在增加。

醫療法人的想法不同，其所對應的客戶群也不相同。通常,醫療法人大多把自己經營的醫療設施和居家養老服務結合起來,建成復合型設施的情況比較多。其目的在于將醫療法人擁有的醫療、護理資源與高齡者住宅相結合，以拓展事業。因此，養老政策中以利用外部服務為前提的服務型高齡者住宅和收費老人之家大多是住宅型的。

“Holly Residence池田”是醫療法人寶持會開設的，位于大阪府東大阪市，是以自立老人為主要客戶群的服務型高齡者住宅。后面將詳細介紹。

“友愛之街”是巖手縣盛岡市內很有實力的醫療法人友愛會新近設立的服務型高齡者住宅。建筑是以中庭為中心的口字型的平面布局，一層設有大型日間護理和診所等空間，該醫療法人的辦公樓也并設于此。

4.大規模開發型

作為大規模的車站周邊再開發的功能之一，統合了高齡者住宅和福祉設施等的實例也增加了。最近，受少子高齡化的影響，在大規模公有土地和民間工廠拆除后的土地等的開發項目中，高齡者住宅、福祉及醫療等功能的引入為要素的實例也很多。

“岐阜CITYTOWER 43”是岐阜車站周邊的再開發項目，低層部分為商業設施和廣播公司、并設有醫療和福祉設施，其上是由岐阜縣住宅供給公社開發的服務型高齡者住宅。再上層是公開銷售的商品房，這是一個集多種功能于一體的綜合型開發實例。

民營高齡者住宅的特征

與公立高齡者設施相比，民營高齡者住宅有以下特征：

1.發展框架?補助金

在各自治體的護理保險事業計劃中，特養和老健的目標數量，亦即發展框架是既定的。為了確保公平性，通過公開征集，選定經營者。并且項目開發時通常會有一定數額的輔助金。

與之相對照，收費老人之家和服務型高齡者住宅基本上是任由民間自由競爭進行開發的，這是二者最大的不同。但是，特定設施發展框架的設定以及與之相伴的經營者的公開征集等，和公立設施同樣的限制條件在最近有增加的趨勢。

2.利用費用

特養和老健設施的利用費用，已由國家制定了一定的標準，經營者基本上按此標準執行，因此各設施沒有較大的差別。然而，對于民營設施來說，根據所處場所、經營者設定的服務水準以及設施等級，費用設定的差異是相當大的。

從以等候入住特養的客戶為目標的低價格，到面向富裕階層設定的、需入住金及月費用的高價格，費用的范圍很大。對經營者來說，為了在激烈的競爭中脫穎而出，對周邊市場及其未來動向進行充分調研，進而策劃商品規劃和銷售戰略就顯得相當重要。

3.所有權形式

民營高齡者住宅可采用的所有權形式為產權出售、租賃、使用權。實際采用哪種形式，在策劃高齡者住宅商品規劃中是一個很大的因素。高齡者住宅所有權形式的特點為使用權之形式，而這是一般住宅所不采用的。

所謂使用權方式，就是在入住時支付一定數量的定金，雙方確定返還期，在入住期間作為入住費進行返還的方式。在入住者離去或者亡故的時候，定金的未返還部分將被歸還。超過返還期繼續入住的，不需要支付追加定金。關于返還期間，通常需護理的為5-6年左右，自立的為12-15年左右。除此之外，每月還要繳納一定額度的管理費和用餐費。

使用權方式對于入住者來說，其好處在于，只要入住時準備好一定數量的定金，不用介意壽命的長短可持續入住。對于經營者來說，其優點在于，為開設而支付的大額投資可通過收取定金獲得回收。

但是，對于入住者來說，即使國家制定了入住定金返還義務等的入住者保護政策，若經營者破產未返還部分不能歸還的風險也是存在的。而對于經營者來說，入住者壽命的長短對將來經營收入影響的風險同樣存在。

雖然有這樣的風險，因為對入住者和經營者雙方都有較多好處，故可認為今后使用權方式的利用還會很多。

4.經營方式

按土地和建筑物的所有權、服務提供的主體等，高齡者住宅有以下幾種經營方式。

Holly Residence 池田的外觀

Holly Residence 池田的功能構成

面向自立老人的大規模高齡者住宅采用“自營方式”的比較多。這是因為經營者自己擁有土地、建筑物，并且服務也由該經營者提供，為最單純的方式。

運營多數高齡者住宅的經營者大多采用“承租”的方式。也就是土地所有者建造建筑物，經營者租用整棟樓，提供服務的方式。這樣的話，經營者不需要擁有資產，能夠迅速地展開很多項目。年間有10-20棟高齡者住宅投入運營的大公司也很多，不需要資金籌措，能謀得資金流的平衡是最大的好處。

目前為止，幾乎都是個人土地、企業的宿舍拆除后的土地等資產的活用，最近將信托基金編入資產的也比較多，此外， 2014年設立了日本首個健康管理投資信托基金REIT，房地產金融界也將其視為資產的運用而表示了關注。

其它，租地方式、委托經營方式等也在一些項目中被采用。

案例介紹

從這里開始，將介紹本公司最近設計施工參與的醫療法人參與開設的民營高齡者住宅“Holly Residence 池田”。

“Holly Residence 池田” 是醫療法人寶持會池田醫院于2013年開設的服務型高齡者住宅，位于大阪府東大阪市軌交近鐵奈良線-河內永和站極近的地方。該設施與通常的醫療法人經營的高齡者公寓一樣，是一座促進健康的，集居住、醫療、護理的高級的復合型建筑。

1.概念和經營者的想法

該項目是在經營者收購了由原社會保險廳開辦的健康促進設施，作為 “Holly 永和”開展運營而開始。隨后，在討論有效利用停車場的過程中，逐漸萌發了服務型高齡者公寓事業的想法，因此制定了 “Holly Residence 池田” 的規劃。作為醫療法人事業的一個拓展，該項目把最大限度地利用原有設施，為高收入階層實現與其身份相符的居住和謳歌生機勃勃的人生為目標。

2.設施構成

該建筑是由原有建筑改造成的 “Holly 永和”，及增建的“Holly Residence 池田”的2棟建筑構成的。2棟建筑的低層部分是相互連通的，居住者可在通行其中，自由利用。“Holly Residence 池田”共14層，低層部分設有診所、日間護理等設施，服務型高齡者住宅包括自立型和護理型，合計83戶。

3.經營特征

（1）醫療?護理的安心感

作為經營特征，首先是基于其醫院背景的安心感。位于約2公里外的醫院和建筑內的診所為一體，具備了即使在需要治療和護理時，也能實時支持健康的生活的服務體制。有14間護理居室，特意做成了在中間配備了客廳等的單元式護理的居住布局，以對應需護理的老人。

（2）考慮了高齡者的安全?舒適的建筑策劃

考慮高齡者的安全和舒適性的建筑策劃是本項目很大的特征。以東日本大地震為契機，采用了抗震結構，提供了作為高齡者住宅的安心感。

服務型高齡者住宅的客戶以自立型為主要目標，故設計了在大開間配置大型窗戶的舒適的布局。居住建筑部分結合狹長的用地，采用內廊式布局，南北設置了居室。由于居室采用了寬闊的開間，因此臥室分離戶型，大開間，因房間方向而變化的眺望都成為可能。

（3）立足于周邊環境的項目定位

在開展新的高齡者住宅項目的時候，市場調查的結果，主要客戶當然是本地居民，也要吸引鐵路軌交沿線的居民，項目定位為該地區的高級高齡者住宅。入住費用的支付方式有兩種，除月支付方式外，還有入住時支付10年租金的預付方式。

（4）因多功能?多世代社區而熱鬧興旺

并且，作為本策劃大的特征，是與既有的健康促進設施一體化的設施構成而引入的 “街區”的概念，創造了多功能、多世代社區的熱鬧興旺景象。

在“Holly 永和”，有游泳學校、健身俱樂部、文化教室等設施，已經有很多地區的人來這里加入會員，在不同的時間段，從兒童到下班的公司女職員，年齡跨度很大的人群利用著此設施。入住者也通過利用這些設施，實現了能夠感受到同以往一樣的街區的熱鬧興旺的生活。

面向將來的高齡者住宅的供給

作為高齡者的生活空間，無論是民營高齡者住宅還是公立高齡者設施，利用者需求的空間和服務是沒有差異的。將來的高齡者住宅將會超越諸如“設施”和“住宅”的制度界限，可以預見，在相同的制度和基礎上將會有多樣的福祉建筑問世。

由此，“建筑”和它所提供的“服務”以及周邊的“街區”這三者相互間的平衡關系就顯得重要了。尤其對高齡者住宅的居住者來說，自行前往街區很困難，要使得高齡者住宅作為生活之場所，引入“街區的熱鬧興旺”是不可或缺的。正如本次介紹的“Holly Residence 池田”那樣，我認為導入“街區的熱鬧興旺”之事，是超越制度框架的對將來的高齡者住宅是必要的。

小林純：1964年生于大阪。京都大學大學院工學研究科建筑學碩士。1990年就職于竹中公務店。由住宅慢慢地轉向醫療福祉領域，目前隸屬于醫療福祉?教育本部。主要業務是為客戶提供高齡者住宅、設施以及街區規劃領域的項目提案。