樓市已進入一個平臺期

李一戈

2015年的樓市更多是個平淡無味的市場，好也好不到哪里去。但是，絕不會比2008年更壞。

去年全國房地產投資名義增長10.5%（實際增幅只有9.9%），說實話，其下滑速度超過我的預期。

對這個數據，有不同的解讀。我個人認為，這是地產商有意放慢拿地、新開工和在建項目建設的速度，是對下行市場的正常反應。但也有人讀出了別有意味，2014年投資大幅下滑，表明次年供應將減少，那么房價反彈可期。

不論你對后市是樂觀還是悲觀，當務之急是化解庫存。全國商品房6.2億平方米的庫存，說高也不高，哪怕是按去年的去化水平，半年就消化完了。但問題是，新的增量還在源源注入，而去化速度卻在放慢；限購取消了，投資需求卻仍在門外徘徊。

在我看來，2015年的樓市更多是個平淡無味的市場。好也好不到哪里去，2013年的時光短時期內是看不到了；但也絕不會比2008年更壞，宏觀環境也不允許樓市太糟糕。用正式文件的用詞，是保持穩定。我更愿意稱樓市已進入一個平臺期。

相信很多人都注意到了一個說法，防止宏觀經濟增長失速。換句話說，經濟下滑確實是個趨勢，但不能讓它硬著陸，斷崖式下滑，而是要漸進的、一個臺階一個臺階地下。譬如，我國GDP增幅從2010年的10.4%下滑到去年的7.4%，三個百分點用了4年時間。

如果經濟一下子就從10.4%跌到8%，第二年就跌到7%以下，就是失速，那會出現一系列嚴重的社會問題，并對人們的心理預期形成重大打擊。全面深化改革，民眾需要信心。我們并不缺乏防止失速的辦法，財政、金融政策都儲備了不少。

2014年全國房地產投資增幅，比2013年下降了9.3個百分點，有點失速的味道。雖然它不至于影響經濟全局，但對GDP的下滑有明顯帶動作用。這就是為什么中央政府允許二三線城市取消限購，央行也放松房貸的原因。

金融和行動調控政策對房地產的影響往往是直接、有效的。2015年房地產投資增幅不排除跌到個位數的可能，但絕不會再跌9個百分點，到零附近。在保護性政策的作用下，今年房地產市場基本不存在失速的危險。

正如當經濟處于下行期，過往在經濟快速發展過程中隱藏的問題就會暴露出來，房地產進入平臺期、調整期以后，一些風險也會次第裸露。

有一個現象是共同的，經濟由快速轉中速，就會出現產能過剩問題。房地產一放慢狂奔的腳步，庫存就會增長。這既是行業的共有問題，也是房企的個體問題。國家已經通過放松調控來為行業解壓，剩下的就要房企自己想辦法。

庫存增長，去化率放慢，最難受的恐怕是那些習慣于高周轉戰略的房企。去年樓市調整，是指成交下降，房價滯漲甚至下跌。但主要城市的地價卻沒有同步下跌，有些城市的土地出讓金和樓面價甚至還創出新高。有機構分析，2015年北京將有超過20個項目單價在10萬元以上。北京的富人雖多，但購房需求卻不會增長那么迅速，何況北京仍然限購。總有一批高價項目在競爭中落敗。三四線城市的情況就更差了。

高樓面價要求高溢價、高周轉，但當前樓市的核心問題是去化緩慢，那么隨之而來的問題便是資金流緊張。那些實行高周轉戰略的房企，如果又大量以信托或理財產品為融資工具，銷售受阻導致的資金風險系數就會成倍增加。人們會發現，一線城市和二線主流城市的一批地王，2015年會繼續選擇曬太陽。

2008年和2011年樓市的調整，為期都沒有超過1年，此輪調整如果延續到2年甚至3年，那些曾被速度掩蓋的問題就會一個一個露出水面。對于行業來說，損失或淘汰部分企業，不是什么壞事。短暫的調整，會令那些冒險豪賭的房企心生僥幸，以為自己是多么聰明才屢屢過關。未經充分的出清，房地產行業就永遠是粗糙、膚淺的。

樓市的平臺期，本質上是消減風險、泡沫和隱患，為房地產邁入下一階段的發展做準備。無論是產品還是商業模式，房地產都需要來一次像樣的轉型。只有在長周期的平臺調整里牢牢站穩的地產商，才有可能贏得未來20年的基業常青。