關(guān)于土地開發(fā)整理項目管理問題及應對策略探討

梁翠敏

(廣州東圖土地規(guī)劃咨詢有限公司，廣東 廣州 510650)

1、 土地開發(fā)整理項目管理中存在的一些問題

1.1 項目規(guī)劃設(shè)計變更頻繁。高標準農(nóng)田的基本規(guī)劃和整理比傳統(tǒng)基本農(nóng)田的標準和要求要高很多，因此對其關(guān)注和研究更多。目前我國土地開發(fā)項目管理在進行項目的規(guī)劃設(shè)計時普遍存在規(guī)劃設(shè)計頻繁變更的現(xiàn)象。例如:由于項目的前期工作不細致而導致規(guī)劃不合理;由于項目的規(guī)劃設(shè)計未做好與群眾的交流而導致滿意度不足;隱瞞已有設(shè)施企圖申請額外資金而不被批準;甚至私自更改項目的技術(shù)要求、項目的實施范圍和挪用項目資金等問題。與這個問題相對應的，項目的審批效率低下，很多項目的審批甚至是在項目結(jié)束有才完成，導致項目管理的混亂現(xiàn)象。

1.2 土地權(quán)屬管理混亂。一般土地開發(fā)項目所涉及的范圍會比較大，關(guān)系到很多權(quán)屬單位和權(quán)屬關(guān)系的調(diào)整問題。過去，多數(shù)項目竣工驗收時只提供驗收的資料而沒有權(quán)屬關(guān)系調(diào)整的報告，這體現(xiàn)了土地權(quán)屬關(guān)系的管理工作比較混亂，會導致項目實施過程出現(xiàn)很多困難，后期也會導致一些不必要的社會糾紛。

1.3 監(jiān)理工作不到位。根據(jù)以往的項目管理經(jīng)驗來看，監(jiān)理在項目進行過程中整理的資料對于工程施工過程中出現(xiàn)的問題和隱患的記錄數(shù)量很少，尤其是隱蔽工程，以及工程量變更的原有、實際的變更量等的說明都存在不明白的地方，這導致項目管理不能嚴格按照原規(guī)劃設(shè)計和相關(guān)的規(guī)范來進行，也難以保證項目施工的質(zhì)量和安全。

1.4 項目經(jīng)費管理不規(guī)范。多數(shù)地區(qū)對于土地開發(fā)管理的工作經(jīng)費是有明確要求的，對其計取比例也有規(guī)定，在項目開始前，一般都會進行項目可行性研究費、預算編制費用等的預算，但是經(jīng)費管理混亂、使用超標的現(xiàn)象仍然普遍存在。

1.5 項目驗收資料不規(guī)范。很多項目資料的編制都是直接套用之前項目現(xiàn)有的模式，常常出現(xiàn)和當前項目內(nèi)容不配套的情況，項目驗收資料不能根據(jù)實際項目情況進行合理編制容易導致資料的圖、表的編制不清晰，項目內(nèi)容描述與實際不符甚至前后內(nèi)容互相矛盾等問題，還經(jīng)常出現(xiàn)資料不全、關(guān)鍵資料缺失的情況，這也表明項目管理上比較混亂。

2、加強土地開發(fā)整理項目管理的策略

2.1 加強項目規(guī)劃設(shè)計和審批共組。為了減少項目變更情況的出現(xiàn)，應當盡力做好以下四個步驟的工作:一、選擇水平更高的規(guī)劃設(shè)計單位。可以通過公開招投標、競爭性談判等形式來選取業(yè)務(wù)水平高、設(shè)計能力好、費用合理的單位負責進行項目的規(guī)劃設(shè)計任務(wù)。二、項目的承包方需有專人負責監(jiān)督工作，對項目的可行性研究方案、原有的設(shè)施項目、土地權(quán)屬關(guān)系和變更項目等的調(diào)查進行跟蹤監(jiān)督，項目實測應當在地形圖上開展，而不應使用線狀圖。三、形成初步方案后，承包方和規(guī)劃設(shè)計方應當和項目涉及區(qū)域的群眾和干部進行深入交流，了解群眾意見，從而優(yōu)化設(shè)計方案以增加群眾的認可和支持。四、項目審批必須嚴格、嚴肅進行。項目規(guī)劃設(shè)計方案一旦確定后就不允許輕易更改。如果項目進行過程中不得已需要進行變更，必須嚴格按照安管流程辦理審批手續(xù)，得到批準文件后方可繼續(xù)施工，否則推遲項目的驗收。

2.2 認真做好土地權(quán)屬調(diào)整工作。做好土地權(quán)屬調(diào)整，應當認真完成以下四個階段的工作。第一，選址階段，認真調(diào)查好當前土地的權(quán)屬關(guān)系，解決權(quán)屬糾紛等問題。第二，進行可行性研究和項目的立項及審批，復核土地權(quán)屬范圍，并將結(jié)果編織成調(diào)整方案予以公示。第三，經(jīng)過和當?shù)厝罕姷某浞纸涣骱蛯Ψ桨傅脑敿氄撟C，進行項目的規(guī)劃設(shè)計，并報縣級政府予以批準。第四，竣工后，根據(jù)調(diào)整方案確定新的權(quán)屬關(guān)系，并及時進行登記和公示，確保調(diào)整結(jié)果無異議。完成以上工作后，編制詳細的土地權(quán)屬調(diào)整報告等資料存檔。

2.3 提高項目監(jiān)理水平。要從實質(zhì)上提高項目的建立水平，首先要選擇資質(zhì)齊全、經(jīng)驗豐富和信譽良好的監(jiān)理單位。在審查投標監(jiān)理單位的資質(zhì)時，還應當檢驗監(jiān)理工程師的專業(yè)素質(zhì)，并且在雙方簽訂合同中明確要求監(jiān)理人員的條件，確保監(jiān)理隊伍的專業(yè)水平符合要求。第二，應當在合同中明確監(jiān)理人員的工作內(nèi)容，如:監(jiān)理日志、隱蔽工程施工資料、進度情況、施工過程中的問題和整改情況等，由此來保證監(jiān)理在工程施工過程中能夠起到應有的作用。第三，應當安排專人對監(jiān)理的工作進行監(jiān)督，如果在施工過程中發(fā)現(xiàn)監(jiān)理人員有違規(guī)行為，應當進行嚴格處理，發(fā)現(xiàn)監(jiān)理人員未能按照合同完成工作內(nèi)容、未能對工程進行有效監(jiān)管的，還應當對監(jiān)理單位追究其責任甚至經(jīng)濟損失的賠償。

2.4 規(guī)范項目經(jīng)費管理。通常工程項目經(jīng)費超支主要有兩方面原因，由于施工工期緊張或因為施工出現(xiàn)問題而意外增加的經(jīng)費和工程項目人員私自挪用經(jīng)費。對于工程項目人員私自挪用經(jīng)費的情況，應當明確做好經(jīng)費的管理和用途的記錄，加強監(jiān)管和審計工作，確保每一筆經(jīng)費都有明確合理的用途。對于趕工期或者施工問題而導致的經(jīng)費超支，應當做好項目可行性研究，合理做好項目施工組織設(shè)計，確定工期，避免工程趕工消耗經(jīng)費，另外在前期準備過程中，要仔細考慮好工程施工中可能遇到的各種問題，做好地形勘測等工作，保障施工過程能夠高效、有序的按計劃進行。

2.5 規(guī)范項目資料整理。首先，工程驗收方應當對資料編制提出具體的要求，明確需要整理資料的范圍和標準，如比例尺、圖示圖例等細則要求。其次，項目的承包、施工和監(jiān)理單位要選擇有經(jīng)驗、責任心強的資料人員進行資料的編制和報告的撰寫，根據(jù)項目驗收的要求收集和整理項目進行中的各項資料，實事求是，反應可觀情況，杜絕資料造假、前后矛盾等問題的出現(xiàn)。國土部門還應當定期對資料的整理情況進行嚴格檢查，確保在工程驗收之前能夠消除資料中的不規(guī)范的內(nèi)容。

3、結(jié)束語

土地開發(fā)整理項目要提高管理的專業(yè)化程度，明確各方的工作職責，完善工作制度，認真完成每個階段的工作計劃，努力促進土地開發(fā)整理項目的規(guī)范化管理、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展和提高其市場化的程度。

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