論房地產企業在融資過程中的幾個財務管理問題

陳娟

摘要：房地產企業是國民經濟中重要一環，其發展離不了資金的流動性，本文介紹了房地產企業的幾個融資形式、融資風險以及應對風險的對策，希望能夠對房地產融資給予一定的幫助與指導。

關鍵詞：房產企業 融資 風險控制

一、房地產企業融資的重要性與影響因素

房地產行業是國民經濟中的重要一環，是關系到經濟發展、人民生活、政府財政收入的重要企業，但房地產企業由于其行業的主要特點，需要先進行購地、設計、開發、建設，再進行銷售，這種客觀的行業特征就使得其必須采取有效的融資策略才能保證企業運行中有足夠的現金流，才能保證房產的建造質量，同時也為房產的銷售做好相應準備，因此如何融資和融資管理以及風險控制是房地產企業管理中至關重要的一環。

影響房產企業融資的因素主要有內部因素與外部因素兩部分。內部因素主要是企業的規模、管理方式、資金周轉、盈利能力、償還能力、成本控制等。外部因素主要受到宏觀政策、經濟數據、民眾購買力、利率水平等因素影響。

二、房地產企業融資的主要形式及其風險

（一）內部資源優化配置——融資困難風險

內部優化配置主要是指房地產企業通過企業內部的資源優化籌措的資金，這樣的優點是融資方便、融資成本低廉，但受到企業內部資源的有限性，內部融資的數額有限，融資較為困難。

1.內部員工債權與股權融資

房地產企業可以通過內部員工的債權與股份進行融資，這樣一方面可以解決企業資金籌措與周轉的問題，同時通過債權或股權融資，將融資成本中的利息和股息發放給本企業的員工，既可以降低成本又可以提升員工的積極性，是個不錯的融資方式。

2.房產預售融資

由于房產開發的過程需要充足的資金，所以資金的周轉就顯得至關重要。在房產建設的過程中，機器、人力、監管無處不需要現金流的支持，而在眾多融資方式中，預售房款是廣大房產開發企業十分推崇的一種方法，在房產生產的過程中，當滿足國家規定的預算許可要求時，房產企業就可以通過較低價格出售房產，使得資金充沛的購房者前來購買，全款的折扣額度更高，這樣就會給企業帶來充足的現金流，同時減少風險降低成本。

3.共同開發融資

房地產企業在運作中，拿地成本的占比較大的，有些房地產商手中有大量土地卻沒有資金周轉建設，有的卻是沒有土地空有資金，兩者通過協商聯合、共同開發也是一個企業融資的主要途徑。

（二）借助外部融資——利率風險與現金流風險

外部融資是指通過外部的各種資源包括金融中介銀行典當等進行借貸、通過發行債券進行融資、通過股票市場融資進行融資，其優點是渠道廣闊、資金較多，但融資門檻相對較高，融資成本較大。

1.通過金融中介融資——利率風險

通過金融中介融資包括通過商業銀行、典當行等金融機構進行貸款的融資方式進行融資，其融資的特點是融資程序相對簡單，貸款利率相對較低，是房地產企業廣泛運用的融資方式。這種融資方式能夠通過財務杠桿的原理，充分提升企業的資金周轉率和利用率，但其也有一定的不足，商業貸款受國家的宏觀經濟政策影響較大，利率的波動對地產企業的成本影響較大，當利率上浮時，勢必會影響其融資成本，增加風險。典當行融資較商業銀行貸款有速度快、程序少的優點，能夠解燃眉之急，但利率相對較高，企業應根據實際情況進行選擇。

2.通過債權融資——利率風險

房地產企業可以通過發行房地產債券的方式進行融資，這種方式的優點是靈活多變、專款專用。企業可以根據自己的資金周轉情況設定債券的日期與利息，但這種融資方式的門檻過高，對房地產企業的各項財務指標都有詳細而嚴苛的要求，只有少量實力較大的房企滿足要求，對于中小房企涉足的較少，因此這種方式只是作為一種補充融資方式。

3.通過股權融資——門檻過高融資難風險

通過上市進行融資的房地產企業十分青睞的融資方式，其具有資源豐富、成本低、無還本付息時限、企業長遠發展等優點，是一種長期穩定、無還本付息壓力的融資方式。在A股上市企業中，房地產企業占據百家，說明了地產企業對于這種融資方式的傾向。但股權融資對于企業的資質、財務、盈利能力等方面的要求很高，并非所以企業都可以采用，對于中小企業還是無法企及，也不能做到廣泛迅速推廣。

4.通過信托融資——信譽風險

信托融資是指房地產企業委托信譽度強的信托公司，進行信托計劃、綜合管理、信托資金貸款等程序進行融資，是一種較為創新、門檻較低的融資方式，其中信托公司的信用狀況是國有房產企業主要考量的要點。

三、國有房地產企業融資的主要財務風險形成原因

（一）資金鏈斷裂風險

資金鏈斷裂風險主要有以下兩方面：首先是房產企業融資困難造成資金斷裂的風險。房地產企業的負債比率相對較高，高額的負債率給企業的財務帶來巨大的風險，企業在競價買地、房產開發、營銷策劃、銷售的各個過程中，無不需要強大的現金流做后盾，這期間稍有不慎便會導致企業的正常運營無法進行，導致停工現象又會進一步導致成本的增加，使得企業經營狀況雪上加霜，因此房地產企業能否融資順利對于企業的發展至關重要。其次是房地產企業不合理融資造成的風險，房地產企業在融資的過程中如果不考慮企業自身的資金需求狀況、自身還款能力而盲目進行擴大融資、高利率融資，這樣給到期還本付息代理帶來巨大風險，企業在運營中計劃操作中以及應收賬款稍有差池便會導致還本付息壓力。

（二）成本控制風險

房地產企業在融資過程中會產生各種各樣的成本，包括融資審核的費用成本、利息成本、股息成本、信托管理成本等等，這些成本都直接影響企業的收益率與利潤率，期間的成本增加勢必會影響企業的盈利能力與核心競爭力。同時隨著這些成本的各種不確定因素也會使企業面臨各種成本增加的風險。

（三）投資風險

投資風險一般是指房地產企業在開發項目過程中，由于不確定因素的影響，導致房地產項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險。眾所周知，房地產項目的開發周期一般比較長，并且伴隨著很多不確定因素，如：很多房地產企業往往過多地注重籌集資金、開發大項目、追求高收益，忽略了項目開發之前充分的市場調研和對市場以及項目進行科學的可行性評價分析，并且因為技術、市場等情況發生變化，導致企業開發的項目在技術上不可行或尚不成熟，產品上市后滯銷、落后，投資項目規劃過大或過小，行業過度擴張或無力控制管理，負債率過高等后果，這些不確定因素對開發企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。

（四）資金回籠風險

目前，大部分房地產開發企業一般是先通過銀行貸款或其他方式募集資金開發項目，再通過后期的銷售來償還先期債務，這種開發方式無形之中就會產生資金回籠風險。主要表現為：在房地產項目銷售過程中，由于外部因素或自身銷售手段的失誤，導致項目銷售狀況不好，回款緩慢。最后，企業由于償債能力急劇下降，現金支出壓力陡升，進而陷入財務困境，嚴重的會使企業的形象和聲譽遭到損害，甚至導致破產。

四、國有房地產企業規避風險的主要對策

（一）做好預算工作

房地產企業財務部門要做好項目預算和資本預算，確保項目從設計到建設到銷售都能按部就班的進行。在項目預算方面，企業財務部門要做好前期的可行性研究，項目規劃、建設成本、項目預期收益、資金募集方式等預算工作，從宏觀方面對整個項目進行整體預算。同時，要認真執行財務預算，以提高項目開發投資決策時的準確性，減少投資決策的失誤給企業造成的損失。在資金預算方面，主要就是要發揮財務預算的監督作用，確保整個項目資金運轉正常。具體來說，就是財務部門要建立企業財務預算管理體系，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期進行財務風險評估，及時糾正不合理的資金流動，確保企業整體運轉正常有序。

（二）嚴格資金管理

在房地產項目的開發過程中，資金始終是一項高度重視的資產，被稱為房地產企業的“血液”。房地產企業只有通過科學的籌集和管理使用資金，做到優化資金結構、拓寬融資渠道、提高資金使用率，才能促進企業效益的提高。目前很多房地產企業由于缺乏科學的資金管理，并且開發的項目不能按時完工，導致資金流轉不暢，陷入惡性循環。因此要注重資金管理，制定科學的資金使用計劃，并嚴格監管每一筆資金去向，此外，加快應收賬款的收回，壓縮存貨的資金占用，提高企業可用資金額度。企業財務部門還要控制一般經費支出，杜絕鋪張浪費現象，把資金用到刀刃上。

（三）及時分散風險

及時地將風險分散是房地產項目規避風險的一個重要手段。主要就是做好投資分散，一般包括投資區域分散投資時間分散、和共同投資等方式。房地產投資區域分散就是將投資分散到多個區域，現在許多較大的房地產開發企業開始從只在一線城市開發項目，轉變為一二三四線城市均進行項目開發，這樣可以避免某一地區經濟不景氣帶來的損失。房地產投資時間分散就是確立一個合理的投資時間間隔，避免市場變化帶來的損失。共同投資就是同其他房地產企業、大財團等聯合成立項目公司，共同拿地、共同開發。

參考文獻：

姜淑芬.房地產財務管理風險防范與控制[J].時代金融，2013.

（作者單位：佛山市南海區公有資產管理辦公室）