摘要：公租房是現(xiàn)今政府重點(diǎn)推廣的，以提高民眾生活水平為目的的住房。我國(guó)的公租房建設(shè)起步較晚，還處于探索階段，所以存在著許多問(wèn)題，如定價(jià)難、不能滿足群眾需求等。文章對(duì)公租房現(xiàn)存的問(wèn)題進(jìn)行了重點(diǎn)分析，并提出了解決方案。

關(guān)鍵詞：公租房；管理對(duì)策；房屋政策；政府福利；物業(yè)管理 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文章編號(hào)：1009-2374（2015）04-0007-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2015.0287

政府推出公租房的目的和建設(shè)廉租房及經(jīng)濟(jì)適用房一樣，都是為了提高基層人民的生活水平。公租房政策的推廣在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房之后，但其推出后，受到人民的廣泛關(guān)注且叫好聲一片。如何真正發(fā)揮公租房的實(shí)際價(jià)值，真正為人民的生活帶來(lái)便利，促進(jìn)人民生活水平的提高，是現(xiàn)今城市管理人員應(yīng)主要進(jìn)行的

工作。

1 公租房的特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)

北上廣等部分大城市已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)適合自身特征的公租房。這種公租房和廉租房及經(jīng)濟(jì)適用房相比，具有下列顯著優(yōu)勢(shì)：（1）公租房不再對(duì)戶籍有要求，外地居民也可以申請(qǐng)公租房，政策針對(duì)的范圍更廣；（2）公租房的經(jīng)濟(jì)要求比廉租房高，比經(jīng)適房低；（3）公租房容許投資方有一定的贏利空間，以利于投資方的多樣性以及政策的持續(xù)性；（4）對(duì)房屋的租住權(quán)有較高的要求，當(dāng)居住者的收入水平超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)后將不被允許繼續(xù)使用公租房；（5）租售并舉。有些地方規(guī)定，在租賃5年期滿后，符合條件的承租人可以按以綜合造價(jià)為基準(zhǔn)確定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。

2 公租房管理中存在的問(wèn)題

但是，因?yàn)楣夥克哂械孽r明特征，也使政策在貫徹落實(shí)時(shí)遭遇了諸多問(wèn)題。通過(guò)分析各地所產(chǎn)生的問(wèn)題，總結(jié)出下列四點(diǎn)：

2.1 公租房政策指導(dǎo)思想混淆不清

要明確公租房政策推出時(shí)所遵循的指導(dǎo)思想。但在這一問(wèn)題上，政府及輿論組織依然沒(méi)有進(jìn)行深入的討論和高效的宣傳。政府推出公租房的目的是為人民提供福利，但群眾卻未享受到。產(chǎn)生這一問(wèn)題的主要原因是沒(méi)有和投資方協(xié)調(diào)溝通好，在加之管理期間產(chǎn)生的腐敗現(xiàn)象，使管理人員一味追求自身利益，忘記了建設(shè)公租房的初衷。而輿論宣傳的不到位，也使群眾對(duì)公租房的期望值過(guò)高。同時(shí)，公租房處于這一夾板位置，極易和廉租房混雜，萬(wàn)一宣傳不夠清晰則可能出現(xiàn)矛盾，使公租房的真正作用無(wú)法發(fā)揮出來(lái)。

2.2 公租房的土地

公租房的土地雖然可以通過(guò)政府征用解決，但在籌措的過(guò)程中，面臨拆遷、原住民安住等，同樣具有很大的困難。另外，公租房主要是針對(duì)上班族，不能離市區(qū)太遠(yuǎn)，這樣失去服務(wù)目標(biāo)。但市區(qū)中心寸土寸金，這無(wú)疑會(huì)增加建設(shè)成本。選址的科學(xué)與否，關(guān)系著公租房福利的高低。比如重慶建設(shè)的公租房只有民心佳園一個(gè)小區(qū)是位于市區(qū)中心的，這雖然為人們帶來(lái)了極大的方便，但同時(shí)卻增加了人們的租金壓力。

2.3 住房質(zhì)量問(wèn)題

投資資金的缺乏必然會(huì)出現(xiàn)施工過(guò)程中的偷工減料，質(zhì)量隱患是政府工程的一項(xiàng)通病。另外缺乏有效監(jiān)督，投資建設(shè)環(huán)節(jié)也是腐敗容易發(fā)生的環(huán)節(jié)。還有因拆遷和征地耽誤工期而搶工期完工造成的質(zhì)量問(wèn)題。

2.4 租金的確定

在確定租金的數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要滿足下列兩點(diǎn)：（1）能保證投資企業(yè)的持續(xù)發(fā)展；（2）體現(xiàn)該工程的福利性。現(xiàn)今的公租房?jī)r(jià)格一般為市場(chǎng)價(jià)格的70%，但其科學(xué)性仍待進(jìn)一步討論。若空間一樣的市區(qū)出租房?jī)r(jià)格與公租房持平或低于公租房?jī)r(jià)格，并且還有家具等簡(jiǎn)單家用設(shè)備，這必將降低公租房的需求量。

3 公租房管理對(duì)策

公共租賃住房，不僅是解決“夾心層”住房困難的“民心工程”，還可拉動(dòng)內(nèi)需，刺激經(jīng)濟(jì)。公租房和建筑業(yè)是有著緊密的聯(lián)系的，而建筑產(chǎn)業(yè)又是現(xiàn)今我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)。我國(guó)現(xiàn)在在積極的推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，可是建設(shè)與民生相關(guān)的工程也是非常重要的。房地產(chǎn)業(yè)1元錢(qián)的投入，便能在各行業(yè)創(chuàng)造7.6元的產(chǎn)值。此外，現(xiàn)今我國(guó)越來(lái)越重視生態(tài)經(jīng)濟(jì)，所以與生態(tài)相關(guān)的房地產(chǎn)工程，除了能夠進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)，還有更高的服務(wù)價(jià)值。

現(xiàn)今公租房中所存在的關(guān)鍵問(wèn)題依然是研究理論性的匱乏，現(xiàn)在的研究大都處于有關(guān)措施的操作水平，很少對(duì)公租房等福利住房開(kāi)展理論層面的研究，這便使得制度的制定工作缺乏科學(xué)的理論依據(jù)。主要表現(xiàn)在吸取民間資本政策的實(shí)行，它關(guān)系著公租房產(chǎn)業(yè)能否健康可持續(xù)發(fā)展。只有足夠的民間資本投入，才能為公租房的發(fā)展提供動(dòng)力。對(duì)于公租房中存在的一些問(wèn)題，作者設(shè)立了下列解決方案：

第一，善于吸取外國(guó)的成功經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)一系列規(guī)范公租房建設(shè)的法規(guī)。通過(guò)專(zhuān)家的指導(dǎo)及實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)的積累，探索出一套最適合我國(guó)公租房發(fā)展的方案。從法學(xué)視角，建構(gòu)公租房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理各環(huán)節(jié)的法律

機(jī)制。

第二，在確定公租房的建設(shè)地點(diǎn)時(shí)必須慎重，因?yàn)樗P(guān)系著整個(gè)城市的規(guī)劃工作。所以，在確定計(jì)劃方案前，就需要對(duì)整個(gè)城市的土地功能做通盤(pán)考慮，一個(gè)經(jīng)過(guò)反復(fù)討論的成熟的方案，就是對(duì)人民負(fù)責(zé)的福利工程，在土地征用中就不會(huì)出現(xiàn)太多麻煩。

第三，公租房屬于政府福利性工程，所以它在建設(shè)及使用期間的利潤(rùn)是較低的。這也使得資金的投入難度很大。但資金的投入又是公租房政策貫徹落實(shí)的關(guān)鍵，所以必須要保證公租房工程有源源不斷的資金投入。借助住房公積金貸款及稅收分配等方式等獲取一些資金，可是僅靠這些資金勢(shì)必會(huì)有虧損。所以要將民間資本作為公租房最主要的資金來(lái)源，但吸收民間資本時(shí)，一定要保證公租房項(xiàng)目的可盈利性。所以政府應(yīng)協(xié)調(diào)好各方面利益，并推進(jìn)民間資本的融入。

第四，建筑系統(tǒng)的設(shè)計(jì)工作做好了，才能使住房質(zhì)量有保障。這便需要在系統(tǒng)中監(jiān)理專(zhuān)人專(zhuān)項(xiàng)責(zé)任制。招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及工程監(jiān)督的各個(gè)步驟都嚴(yán)格地進(jìn)行控制工作。

第五，租金的確定需要具體情況具體考慮，主要參考當(dāng)?shù)厣唐贩孔赓U市場(chǎng)的價(jià)格。多個(gè)城市將租金控制在市場(chǎng)價(jià)的70%～80%，制定價(jià)格時(shí)還需要考慮住房質(zhì)量、配套設(shè)施、交通便利、區(qū)域性等因素。

第六，入住人員的管理。大家對(duì)公租房的入住資格都很關(guān)注，因?yàn)槠涔┎粦?yīng)求，所以大概只有三分之一的人可以入住。在確定居住資格和居住的次序時(shí)一定要本著公平的原則?，F(xiàn)今較常使用的方法有信息透明化、搖號(hào)等。只有保證公開(kāi)性和透明性才能滿足群眾的要求。公租房中居住者的自身素質(zhì)參差不齊，有學(xué)歷較高的白領(lǐng)，也有小學(xué)學(xué)歷的文盲。魚(yú)龍混雜的居住環(huán)境，肯定會(huì)導(dǎo)致彼此間缺乏歸屬感，極易出現(xiàn)問(wèn)題，甚至發(fā)生刑事案件。因此必須在小區(qū)內(nèi)部設(shè)立居民委員會(huì)，經(jīng)常開(kāi)展各種公益活動(dòng)，使住戶能夠盡快熟悉起來(lái)。對(duì)于公租房中常常發(fā)生的騙租、轉(zhuǎn)租等情況，最好使用一些現(xiàn)代化方式將其解決，例如，入住前登記指紋和身份證等或使用具有身份識(shí)別功能的門(mén)禁，避免騙租現(xiàn)象發(fā)生。

第七，有些居住者已經(jīng)不滿足公租房的居住條件，但是遲遲不退房。這時(shí)便要退還租金并在物業(yè)管理方面施加一定程度的壓力，還可以將入住者的收入水平等在網(wǎng)上公布。要對(duì)居住者的收入條件實(shí)時(shí)地進(jìn)行監(jiān)督，若不滿足條件就要在第一時(shí)間要求其退租，這樣才能將公租房安排給更需要的人居住，這對(duì)于社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步也有著很積極的作用?，F(xiàn)今，公租房政策的發(fā)展還很不成熟，但我們一直在盡可能地完善這一制度，所以我們有理由相信，未來(lái)公租房的發(fā)展必將為人民帶來(lái)巨大的福利，并且促進(jìn)我國(guó)社會(huì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 方曉超，黎升，余雷.新生代農(nóng)民工融入城市和政府管理創(chuàng)新[J].商品與質(zhì)量，2011，（10）.

作者簡(jiǎn)介：尹愛(ài)（1975-），女，山東曲阜人，曲阜市住房保障辦公室房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，研究方向：經(jīng)濟(jì)管理。

（責(zé)任編輯：周 瓊）