不動產登記，是不是折騰

李宇嘉

3月2日上午，全國首批山東首份不動產權證在青島市不動產登記中心發出，國土資源部部長姜大明向青島市民發出了第一份不動產權證。

喊了10多年的不動產統一登記，終于告別“吆喝”而真正落地了。要知道，房子占中國老百姓家庭財富的80%，沒有哪項資產像房屋一樣對咱的生活如此重要。那么，對于3月1日正式實施的《不動產統一登記條例》（以下簡稱《條例》），咱應該如何應對呢？

為何“另起爐灶”？

2015年3月1日起實施的《條例》，包括住房在內的10類不動產，將進入由國土資源部主導的統一登記信息平臺。與《條例》一同亮相的，還有即將面世的《不動產權證書》及不動產登記證明樣本。從3月1日起，10個首批試點城市新發生的不動產交易，將全部頒發新的不動產權證書，到2015年年底，全國將全面換發新版證書。這意味著，《不動產權證書》將取代現在老百姓手中持有的《房地產產權證書》。

您可能要問了，在不動產登記之前，咱不是有房地產權登記嘛，為何還要設立機構、建立系統、面向億萬百姓勞民傷財地再登記呢？

原因就在于，此前的登記存在多個登記簿、登記證書、多個登記機構，有的甚至沒有登記或只登記土地。這就造成在日常頻繁的不動產交易、轉讓、繼承、抵押等產權變更中，難免出現“一房二賣”、“一地多賣”、“重復交易”、“征地強拆”和“隱匿房產”等侵權行為。一宗不動產的登記，老百姓可能“跑斷腿”，“花冤枉錢”。因此，不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四個統一”，不僅可以避免這些問題，而且明晰和保護產權、便利和保障交易。

此外，不動產不僅事關百姓利益，而且因其位置固定性、大宗性、功能復合，摸清了底數，也就為很多公共政策的制定，如信用體系的建設、社保政策的制定、住房保障政策、公共服務設施建設規劃等等，奠定了信息基礎。原來這些政策也有，但不掌握基礎數據，往往靠“拍腦袋”、“拍肚皮”。以信用體系為例，有恒產者有恒心，掌握了不動產的情況，資產信息大白于監管部門，看誰還敢惡意逃廢債務，在離婚時想隱匿房產（如瘋狂英語李陽案）的人就少了，對社會信用體系的建設意義重大。

隱私怎么辦？

大數據時代，信息的最大價值就在于利用，否則就是一堆散亂的“信息碎片”。對于統一后的不動產信息來說，首要的應用就是信息查詢，比如交易時的“查冊”（檢驗房產證真假，查明房屋權屬）。想必，每個人在買二手房時，都經歷過“查冊”，而且也會或多或少擔心房子到底是不是賣家的。另外，若申請銀行抵押貸款、以房入股、債務人以房償債等等，都需要查詢個人房產的信息。

保護個人隱私是國際慣例，在中國，房產的隱私問題更加突出、諱莫如深。那么問題來了：既然信息統一的意義在于查詢等應用，會不會出現亂查別人房產信息的情況，特別是借著保護正當權益、反腐或征稅的目的？

筆者認為，這個擔心是多余的。首先，《條例》刪除了此前征求意見稿中提出的“以人查房”，而貫徹“以房查人”的查詢原則。更為重要的是，即便以房查人，《條例》也提出了依法查詢的原則，即只有“權利人、利害關系人才可以依法查詢、復制不動產登記資料”。筆者相信，在隨后將發布實施的《條例》操作細則中，將會專門界定查詢權利的邊界。

房產稅“狼”來了？

不動產統一登記以后，能用來干什么？絕大多數網友認為是開征房產稅和反腐。

本質上講，不動產統一登記與開征房產稅并無直接關系。也就是說，即便沒有開展不動產統一登記，也可以征收房產稅。比如，對經營性住房（租賃），中國各地此前就一直在征收房產稅，且從沒有中斷過。另外，上海和重慶在2011年也對新建商品住房恢復征收了房產稅，但這兩個城市并沒有開展不動產統一登記。

嚴格來講，若要建立西方式的、旨在解決地方政府財源問題的房產稅，開展不動產統一登記、建立不動產統一的信息系統只是前提。但就目前來講，國家開展不動產統一登記，還沒有想未來怎么用這個信息系統，征稅或者是反腐，是大家想多了。

更重要的是，房產稅征收進入實施環節，還有很多問題沒有解決，目前僅僅停留在立法階段。在土地國有和土地批租的情況下，產權人僅擁有房屋的所有權，不擁有土地所有權，而房隨地走，“皮之不存，毛將焉附”。因此，征收房產稅本身或許就存在法理上的爭論，網友對此多有微詞，讓老百姓信服并主動申報房產稅很難。在我國除了工資代扣個人所得稅外，還沒有信用環境讓這個傳統生存，這些是不可回避的前提。

而且，從《條例》發布到開展不動產統一登記，再到征收房產稅，需要很長的時間，涉及立法、評估、范圍、稅收豁免等多個事項和環節，房產稅的開征不是很快就能實現的。即便開始征收房產稅，也會有稅收豁免的存在，比如人均或戶均可以得到一定免稅面積或免稅的住房套數。這其中，不可忽視戶籍制度的問題，比如，為了增加免稅面積而增加家庭人口數，從而使得大部分人群在稅收豁免范圍內，這是有可能的，房產稅征收效果很難確保。

當然，還有其他阻力，如對小產權房是否征稅？若征稅，法律有瑕疵;若不征稅，則變相獎勵違法者、懲罰守法者，民怨難平。總之，不動產實現統一登記了，房產稅就開始征收了，這樣的邏輯判斷有點簡單和武斷，連接二者的中間地帶還有很多環節沒有到位。反腐與不動產登記更無直接聯系，更不是不動產登記要考慮的，最多也就是副產品。

70年后怎么辦？

與原來的《房地產產權證書》相比，新的《不動產權證書》最大的特點，就是新證明確了權利人對該產權的“使用期限”，即產權開始于哪一年、終結于哪一年。而在原來的《房地產產權證書》及證明中，僅僅標注有土地70年使用期限的起止時間，而無房屋所有權的起止時間。

在《房地產產權證書》上沒有標識房屋產權的起止日期，這就給老百姓一個隱隱約約的信號，即房子是我的，未來怎么續期或沒有規定、或者擱置。現在好了，《不動產權證書》明確規定了起止日期，好像告訴老百姓，你對房子的擁有權只有70年。那么，70年以后是不是土地使用權就由政府無償收回，老百姓只剩下一堆不知道附著在哪里的房子呢？

根據筆者查閱，70年產權的規定是從香港學來的，并無嚴格的法律追溯，事實上是20世紀80年代市場化需要出讓土地的“急就章”，與改革開放前“土地不能轉讓”這一誰都不敢碰的意識形態發生沖突后，產生出來的這樣一個“怪胎”，問題都留給了后人來解決。改革開放以來，不管是土地“招拍掛”、土地抵押貸款、集體土地市場化利用等等，都是在完成土地要素市場化的未竟改革“欠賬”。

從這個角度看，不動產統一登記也應該是這一改革歷程中濃墨重彩的一筆，暫先不管70年后怎么處理，優先保護產權者的利益、尊重產權者的訴求無疑將深入人心;不僅將進一步顯化70年產權問題解決的急迫性，而且相比之前，也將為解決這一問題創造更好的條件和環境。土地、房產和不動產等領域的市場化改革、制度創新，都是奔著“居者有其屋”、實現老百姓財產性收入等角度去的。

總之，不動產統一登記，這是一項“功在當代、利在千秋”的社會性基礎設施，于行業發展、于市場供求，短期內無實質性影響，神秘人拋盤無任何根據，即便有拋盤現象也是滄海一粟;中長期內，則利好行業和樓市發展，老百姓認準一條即可，這項法律是保護合法產權的，大可不必聽信拋盤的傳言;至于涉房貪腐官員“恐慌”，就像近年來反腐一樣，該來的還會來，只不過，現在信息透明和統一了，陰暗的一定會被陽光化，該來的會來得更快。

另外，不動產登記會涉及到很多老百姓，公共政策一貫堅持便利群眾、低成本執行和不擾民的原則。用國土資源部不動產登記局常務副局長冷宏志的話來說，“新證問世，舊證依舊有效，不變更、不交易的，則不用換領新證”。因此，老百姓坐在家里就行了，其他的什么也不用做。（作者供職于深圳市房地產研究中心）