國內外樓宇經濟的實踐及對天津樓宇經濟發展的啟示

◎ 何繼新 付 杰

樓宇經濟是一種全新的經濟概念，是一種都市特色經濟。它是以城市經濟為基礎，商務樓功能性板塊和區域性設施為主要載體，以出租出售或開發經營為目標，高度土地集約化利用為特征,以現代服務業發展為核心，通過開發樓宇引進各類企業，吸引其他相關產業集聚形成一定空間集聚規模從而引進稅源,帶動區域經濟發展的一種新興經濟業態。在我國城市經濟發展過程中，凡是利用新開發樓盤或閑置用房，通過出租、售賣、合作等形式，引進現代服務企業和都市型工業，從而培植新稅源和新經濟增長點，促進城市經濟發展的經濟活動均可稱為樓宇經濟[1]。近年來，隨著樓宇經濟在國內不斷發展，在某種程度上已成為衡量城市經濟發展水平的重要標志。國外發展樓宇經濟較早，最為典型的就是紐約曼哈頓，其發展模式較為成熟。相比之下，國內樓宇經濟發展正處于上升期，部分城市樓宇集聚格局基本形成，如北京、上海、深圳、杭州等地，而天津相對于這幾個城市，起步較晚，與北京、上海等城市相比，仍存在一定差距。本研究通過總結國內外主要城市樓宇經濟的實踐做法，把握其內在規律，并結合天津市樓宇經濟發展現狀及存在的問題，提出進一步推動發展天津樓宇經濟的有益借鑒和啟示，為制定天津樓宇經濟發展政策體系框架提供有益借鑒。

一、國外樓宇經濟實踐做法

國外樓宇經濟發展，一般遵循城市本身的地理結構與位置來進行規劃與建設，美國的曼哈頓、倫敦的金融城、日本的新宿、法國的拉德芳斯、盧森堡、新加坡等都在推進樓宇經濟發展過程中，憑借便捷交通條件、良好的配套設施、深厚的文化底蘊、豐富的景觀資源和優越的投資環境，集聚了金融、保險、證券、商貿、世紀、咨詢和房地產等發達的第三產業[1]。

1.以龍頭企業為引領，多產業共同發展。美國的曼哈頓以金融業為主導，聚集了3000多家銀行、保險公司、交易所等金融機構，專業技術、信息服務業、房地產等生產性服務業也發展迅速，形成了以金融業為主導的較為完善的生產性服務業集群，而憑借完善的服務功能，曼哈頓CBD成為全球企業總部的重要聚集地，多家世界500強企業的總部設在紐約，外國企業進入美國市場后也爭先在曼哈頓CBD設立總部[2]。而英國倫敦同樣以金融產業為主導，服務面向全球化。擁有近2000家金融機構，30萬左右的金融人士，還聚集了500多家外國銀行、180多個外國證券交易中心。雖紐約和東京的交易量大，但主要服務于本國或地區經濟，而倫敦金融城服務于全球。此外，倫敦金融城長期以來一直是世界級的專業服務和商業服務中心，尤其是咨詢、法律、會計等生產性服務業高度發達。同時，盧森堡也以金融產業依托，拉動生產服務業發展。其由最初的13家發展到200多家，世界各地的200多家銀行在盧森堡金融區設立了分行及分支機構，有30家全球領先銀行在盧森堡設立分支機構，此外還有多家金融控股公司和投資基金。盧森堡金融區生產性服務業也具有相當的規模，基金業異常發達，擁有2000多家投資基金公司。新加坡則以全方位發展策略，大力發展外向型經濟，以出口為導向發展制造業，提供大量就業機會。同時，在發展資本、技術密集型出口工業的同時，優先發展有增長潛力的服務業，力爭成為東南亞和亞太地區的區域性服務中心。此外，重視服務業在經濟增長中的作用、把提升旅游業作為發展服務業的有力抓手，提供金融服務和法律、信息等高端專業服務[3]。

2.提高服務水平，營造良好的外部環境。首先，在改善交通環境方面，美國針對CBD聚集區，通過各種停車政策、收費政策等來限制小汽車的使用,而且對于交通堵塞制定嚴格的懲罰制度[2]。日本在交通建設中，注重停車場的建設和公共交通換乘體系的便利性，并充分利用高科技手段,建設智能化交通管理體系,減少交通堵塞。此外，新宿建成了商業區“都市地下步行道”緩解了地上設施壓力。而法國拉德芳斯形成了高架交通、地面交通和地下交通三位一體的交通系統，開通地鐵、區內快速鐵路，形成便捷的公共交通系統。其次，在改善樓宇內部環境上，倫敦金融城擁有專門的市政機構——“倫敦金融城政府”，主要提供基礎設施維護、經濟戰略規劃及所有相關的服務。拉德芳斯為了適應市場需求，對辦公樓進行了更加靈活多樣的規劃，注重建筑物外部形態、室內空間設計和設施配置的多樣性，為不同性質、不同規模的公司設計不同類型的辦公空間。同時，樓宇開發和建設時不僅注重城市景觀建設保持建筑的多樣性和新舊城的協調性，而且還注重生態環境建設，保持寫字樓、住宅的合理密度。再者，在配套設施建設上，拉德芳斯區內建有完善的配套服務設施為區內各類企業及居民服務，不僅有大小型購物中心，還有大型會展中心，形成以商務辦公功能為主，集居住、購物、會展、旅游等多功能為一體的商務區。而新加坡則在現有 CBD的基礎上，開發新的商務金融區和觀光商務區，形成一個整合金融服務業、高端專業化服務和商務旅游的新CBD，并提供全天候服務。最后，在政策環境方面，盧森堡不斷提高經濟的自由化程度，營造良好的企業經營環境，其中最主要是良好的法律體系和有吸引力的稅收制度。通過高效透明的政府管理，完善法律監管，加強產權保護制度。此外，盧森堡對監管程序進行高度簡化，達到世界先進水平。這些嚴格的監管為盧森堡營造了良好的金融環境。

3.加強政策扶持，創新發展方式。首先，在財稅優惠政策上，紐約市制定曼哈頓低區振興計劃、曼哈頓低區商業政策、商業計劃措施和商業擴展計劃，通過商業租金稅、自用裝修建材等營業稅的減免以及用工補貼、房租減免、公用事業費減免等激勵措施來吸引投資者入住曼哈頓，特別還針對租用原世界貿易中心附近的部分指定樓宇給予明確的租金補貼政策[2]。而盧森堡實行較高的個人所得稅和較低的公司利得稅，吸引企業、個人儲蓄，為了吸引外國人在盧森堡儲蓄，并對外國公民采取不征儲蓄利息稅。其次，在產業發展政策上，紐約政府不僅制定優惠政策吸引全球客戶入駐，吸引世界知名企業入駐曼哈頓CBD，并統一組織各商務樓宇企業赴外地、境外招商引資。而且出臺鼓勵新興行業發展的優惠政策，對新成立的科技企業中心提供直接或間接補貼和多種稅收優惠。除此之外，政府還提供公共土地、減免銷售稅和房產稅、低廉的能源、保證貸款的可獲得性、為小型和發展中的中型公司提供低廉的寫字樓等補助性政策。而新加坡把高端休閑消費者作為現有 CBD服務的重要對象，決定建設綜合娛樂區，作為向亞洲旅游和金融服務中心轉型的舉措。為配合全球商務中心職能的實現，新加坡還推出了一系列扶植政策和措施。最后，在促進產業發展方式上，盧森堡金融區的發展離不開政府的鼓勵和推動，由于資源日益緊張，大量國有企業的存在抑制了經濟發展，基于此情形，盧森堡政府傾盡全力尋求經濟發展模式轉變，積極采取一系列政策措施，其金融業的發展正是政府致力于經濟發展模式轉變的結果。而新加坡面對經濟低迷,政府實施了CBD政策集中的優勢,利用有利的經濟地理與時區條件,開放離岸金融業務,并以低稅收、提供便利來吸引和鼓勵外資銀行在新加坡營業，金融業的發展帶動國內經濟的發展，產生了互動效應[1]。

二、國內樓宇經濟實踐做法

當前，我國樓宇經濟發展迅速。從全國來看，東部、中部和西部以及東北部地區的樓宇經濟呈現出不同的發展態勢，東部地區如北京、上海市等地的樓宇重在發展高附加值、高技術含量、高人力資本、全球總部型的產業鏈，中部地區如長沙等地的樓宇經濟發展則處于規劃建設、資源配置、政府引導等層面，政府主導市場化程度較高；南部地區如杭州、深圳等地的樓宇經濟正在走地方特色發展道路，其中杭州在推動樓宇經濟發展過程中，進行了大量實踐，擁有較為豐富經驗。全國各地關于推進樓宇經濟發展過程中，實踐做法雖不相同，但主要圍繞以下四個方面展開：

1.注重規范引導，搭建產業平臺。發展樓宇經濟是市場行為，但并不意味著政府無所作為。發展樓宇經濟不是放任自流、坐視不管，而是采取產業規劃先導和城市規劃行為，進行必要的措施進行規范引導。

首先，圍繞產業定位上，北京、青島、長沙都致力發展總部型企業，北京定位于吸引全球性、區域性跨國公司總部、國內大型企業集團區域性總部分支機構及聯合中國企業和民營企業的500強企業，而青島積極引進金融、軟件、物流等企業總部和營銷總部、研發總部、財務總部等高端機構。長沙也引進國內外大型公司、知名企業的區域或其分部、研發中心、銷售中心和財務中心，形成國內外大企業總部的集聚區。但上海、深圳采取科學規劃引領戰略，上海從樓宇的規劃、布局，再到入駐企業相容度、經營方式、市場規模、產業集聚，都要統籌規劃。深圳則成立專門成立樓宇經濟發展領導小組，明確目標任務，鎖定發展重點，構建創新金融、高端信息業、電子通訊和手機產業、金融和商務服務業的樓宇經濟群。

其次，在產業平臺搭建上，北京、深圳采取獎勵相關負責人和企業制度，針對營業收入首次達到相應標準和在京新注冊設立或新遷入京的地區總部和繳納所得稅地方留成部分增量名列企業，北京市給予主要負責人及企業一定獎勵，而深圳對現代服務業和總部企業所占比例較大的商務樓宇，實行獎勵中介機構、重點服務型和技術先進型服務企業制度。青島則引進新批服務類外資項目和各類各級企業總部，對不符合自身定位的企業制定置換和交流的獎勵措施。而杭州市對符合產業發展要求企業，且被確定為重點項目，在符合土地利用規劃和城市總體規劃的前提下，優先安排用地指標[4]。長沙則協調發展金融保險、 法律會計、廣告中介、信息咨詢等相關服務業，按照產業特色，促進相同或相關行業集聚，營造店多成市、集群局勢、扎堆旺財的發展平臺。

2.注重整合資源，打造特色樓宇。通過產業置換、建筑置換、拆舊建新、拆低建高等方式，加大整合樓宇資源力度，加速推進樓宇的升級擴容。特別是針對一些較陳舊、沒“賣點”的問題，鼓勵發展專業特色樓宇，積極協助樓宇業主對樓宇進行功能定位，促進相同或相關行業在同一棟或相鄰樓宇內聚集，實現企業間的信息、資源共享，打造樓宇品牌[1]。

首先，提升樓宇服務發展特色樓宇。北京為了提高樓宇服務水平，鼓勵發展自持物業，使用專項資金給予自持物業租金補貼，帶動更多的樓宇企業自持經營，積極配合CBD產業發展規劃。而深圳則采取“騰籠換鳥”策略，推進“四舊”改造，騰出新空間，規劃建設規格高、規模大、產業集中的樓宇[8]。長沙也通過產業置換、建筑置換、拆舊建新、拆低建高等方式，整合資源，推進樓宇的升級擴容。

其次，調整產業結構打造特色樓宇。上海采取“一主三限原則”，以發展現代服務貿易業為主，重點聚焦人力資源、高端商務、文化信息、娛樂休閑、金融及其衍生產業[5]-[7]。杭州、長沙注重發展高端產業實現樓宇經濟升級，杭州依靠“政府主導力、企業主體力、市場配置力”三力合一，引進一批稅源結構好、帶動性強、輻射面廣的企業，推動產業結構調整，實現政企共贏[4]。而長沙吸引高新技術產業、都市型工業，促進現代服務業和文化創意產業等高端業態的樓宇經濟集聚，重點推動億元樓發展，穩固“億元樓”的重點稅源，大力推進置換招商，發揮疊加效應，有效促進“億元樓”租戶升級換代、做高能級。此外，長沙、青島、深圳堅持走“打造專業樓宇平臺，發展特色產業集群”的路子。長沙加速形成了一批商務、總部、研發、創意、軟件、外包企業，培育專業特色樓宇。青島積極協助樓宇業主對樓宇進行功能定位，促進相同或相關行業聚集，實現企業間的信息、資源共享，打造特色樓宇品牌。而深圳則對地段業態及與中心城區產業結構不相匹配的低產出樓宇實行產業置換，引進有特色、有品牌、有核心競爭力的生產性服務業項目。

最后，依靠獎勵推動特色樓宇發展。杭州市出臺了財政扶持政策，對重點樓宇、特色樓宇、符合產業導向的樓宇給予適當的財政補貼，通過營造好環境、制定好策略、落實好服務，整合了一批資源。青島樓宇企業通過自主招商，引進同一行業企業，其入住率達到一定比例，給予獎金獎勵。而上海對凡入駐樓宇的企業，必須經鎮、區兩級樓宇認定小組審核把關，只有能耗低、能極高、帶動效應強、產稅高的高端項目或相對成熟的企業才能獲得批準入駐樓宇并享受財政獎勵、補貼等優惠政策[5][6][7]。

3.注重政策扶持，加強招商引資。致力于實現樓宇企業數量和質量雙突破，專門制定扶持樓宇經濟發展的獎勵政策和措施。轉變專業招商的方式，發揮多方面招商主體的作用，多渠道、全方位開展招商引資。

首先，加大獎勵政策力度。北京市從2009年度起，對年營業收入首次達到相應標準和2009年1月1日以后在京新注冊設立或新遷入京的地區總部企業，分別按l-5億元人民幣、5-10億元人民幣、10億元人民幣以上三個等級給予獎勵。此外，對地區總部1位主要負責人，獎勵資金為本年度內對地方財政收入貢獻的80%。上海先后就總部經濟、金融服務業等中小微企業出臺了財稅扶持政策，并根據樓宇對鎮域經濟發展的貢獻度，給予樓宇業主、管理服務方及納稅大戶重獎。杭州市按企業、街道及鄉鎮等不同招商主體，實行分級差額獎勵制度。對于新引進的總部企業，根據財政貢獻環比增長額進行獎勵。青島為了鼓勵發展專業樓宇，針對同一行業企業入駐率達70%以上，一次性給予不超過5萬元的獎勵，入駐率達80%以上的一次性給予10萬元的獎勵。而深圳市對負責引進總部企業和現代服務業的辦公面積達到樓宇可租售面積80%以上的商務樓宇業主單位，給予最高100萬元的一次性獎勵。長沙市專門制定扶持樓宇經濟發展的獎勵政策和措施，芙蓉區每年安排500-1000萬元專門用于扶持發展樓宇經濟。此外，區政府每年度安排地方財政收入的20%投入該區中央商務區建設。

其次，拓展招商引資渠道。杭州健全招商體制，按照“服務為先、管理跟上、市區聯動”的原則，在全市范圍內劃定一批重點樓宇和特色樓宇，在對外招商中重點推進，將樓宇的二、三次調整招商作為樓宇招商的著重點，將街道作為政府推進樓宇招商的實施主體。上海不僅發揮政策自主優勢，而且創造多元融資渠道，招商引資中要有意識引進風險投資公司、投資基金，主動為中小企業設計融資方案，推進資本與科技成果、產品和企業股權的結合[5]。而青島采取推介市場化來加速招商速度，通過召開商務樓宇展示推介會和智能化研討會，對重點樓宇進行了專題宣傳和推廣。深圳實施靶向招商，以總部經濟和現代服務業為主攻方向，重點面向國內外知名大型企業招商，著力招引總部企業和金融、專業服務、文化創意等現代服務業企業入駐。長沙則堅持專業招商，發揮多方面招商主體的作用，開展多渠道、全方位開展招商引資。

4.注重協調服務，營造良好環境。政府強化對樓宇經濟的引導、服務和管理功能，建立政府與樓宇溝通聯系渠道，及時解決樓宇建設和招商過程中的各類困難和問題。

首先，改善管理模式。北京建立“一樓一檔”制度，這為后期加大整合樓宇資源力度提供前期數據支持。還強化動態監測力度，通過定期進行統計調查及樓宇座談的形式，與商務樓宇業主及物業溝通交流，及時掌握CBD區域商務樓宇內企業變動，重點監測樓宇內入駐企業遷入遷出及經營情況。此外，還推進部門數據共享，一方面整合區域商務樓宇資源，摸清入駐企業相關信息；另一方面，以CBD樓宇經濟調查為契機，推進部門之間信息、資源共享，建立部門間的長期數據交換機制。而深圳采取簡化行政審批，減少審批項目、簡化審批程序，將行政審批改為核準制，營造寬松政策環境。

其次，協調服務發展。上海不僅建立了由市商務委、發改委、經信委、建交委、規劃局、房地局等部門參加的聯席會議制度，還成立了副廳級現代服務業集聚區推進辦公室，建立相應的協調推進機制，明確推進主體，負責審議、協調、解決在樓宇經濟推進過程中的有關事項和難點問題。而杭州成立了由市發改委等19個市級部門、8個區政府和市經濟開發區管委會組成的“杭州市樓宇經濟領導小組”，負責對樓宇經濟發展工作的協調和指導，解決發展過程中遇到的瓶頸。其具體負責日常管理工作，定期召開會議，加強對樓宇經濟的協調和指導，還建立了市、區兩級政府主要領導聯系重點樓宇商圈制度。而青島加強協調服務，強化對樓宇經濟的引導、服務和管理功能，建立政府與樓宇溝通聯系渠道，多角度、深層次開展服務，及時解決建設和招商過程中的困難和問題。

最后，加強綜合服務。深圳注重精細服務，建立了樓宇經濟發展指數體系和集工商、稅務、公安、黨務等于一體的樓宇綜合信息系統，為政府決策、招商引資、監管服務及企業投資提供數據支持，并為“億元樓”內企業提供上門服務和直通車式服務。青島積極開展協稅護稅，完善稅源綜合服務，按時對2000余戶重點企業進行回訪和拉網檢查，及時協調解決稅源企業存在的各類問題，確保了樓宇企業稅收及時、按量落地。此外，為完善服務缺位，還鼓勵提供樓宇商務餐飲配套、提升樓宇智能化水平、引進知名物業管理公司。而長沙對商務建筑面積1萬平方米以上的商務樓宇，企業入駐率90%以上，入駐企業工商、稅務登記率達95%以上，積極協助招商引資和協稅、護稅，為入駐企業提供優質、全方位服務。

三、國內外樓宇經濟實踐做法對天津的借鑒與啟示

（一）打造特色樓宇，發展“億元樓宇”數量

近年來，天津提出發展“億元樓宇”口號，現階段全市重點支持的128座億元樓宇，有54座樓宇稅收收入超過億元，但總體來看，實力還不夠強大[9]。因此，為打造“立起來的特色樓宇經濟”，天津市要以完善的管理服務機制為手段，以億元樓宇數量增長為目標，全面加快億元樓宇項目建設。首先，應在優化服務環境上下功夫，區行政審批中心、工商和稅務部門開辟綠色通道，精兵簡政、減少行政審批程序，創新服務模式，組織招商引資責任單位對企業進行上門走訪，共為企業解決各類問題，為億元樓宇的入駐企業提供落戶便利。其次，應注重為樓內進駐企業提供良好的商務配套環境，重點引導、支持各樓宇單位對餐飲、停車、商業服務等方面設施加以改造，確保億元樓宇經濟在穩定、安全的環境下發展[10]。再者，應建立健全“樓宇經濟數據庫”和“創建稅收億元樓宇數據庫”兩個信息平臺，搞好樓宇企業和工商、地稅、國稅的信息交換和整合，定期更新數據，實現樓宇經濟各項信息資源共享，全面把握全市億元樓宇發展總體情況。此外，應加強綜合服務，注重精細服務，為“億元樓”內企業提供上門服務和直通車式服務，切實解決億元樓宇發展中的問題。最后，應充分發揮樓宇產權方的主體作用，加大業態調整和提升改造力度。對占用面積大、稅收貢獻率低、不符合業態要求的企業，通過加強宣傳、規范引導等方式予以調整，加大整合樓宇資源力度，進相同或相關行業在同一棟或相鄰樓宇內聚集，實現“騰籠換鳥”，建設一批特色型的“億元樓宇”。

（二）實施總部經濟戰略，提升發展目標

首先，要引進國外企業總部和國內企業總部相結合，注重國內企業總部與國外企業總部相結合，集團總部與區域性總部發展相結合，例如引進全球性、區域性跨國公司總部、國內大型企業集團區域性總部分支機構及聯合中國企業和民營企業的500強企業。其次，要建立相關負責人和企業獎勵制度，針對營業收入首次達到相應標準、新注冊設立或新遷入天津的地區總部和繳納所得稅地方留成部分增量名列企業，給予主要負責人及企業、中介機構、重點服務型和技術先進型服務企業制度。此外，應給予政策支持，對符合產業發展要求的總部企業，且被確定為重點項目，在符合土地利用規劃和城市總體規劃的前提下，優先安排用地指標。最后，應注重發展服務型的總部經濟。天津地區的經濟發展主要是依靠第二產業，第三產業特別是現代服務業發展較為遲緩，高水平的制造業可以為一個城市或者一個地區的經濟發展打下堅實的基礎，但是要想可持續發展，要更多依靠現代化的總部型服務業。

（三）加強載體建設，促進產業集聚融合

目前，天津樓宇載體發展水平還不夠高，缺乏特色，無法通過發展樓宇經濟實現產業集聚。存在多產權、多業態的混亂局面，車位緊張、電梯運行等問題弊病頻發，呈現整體運營管理水平不高[11]。首先，應提升軟硬件環境。針對底子薄、硬件設施差且跟不上功能要求的樓宇，應以提升樓宇檔次為目的，以功能改造與提高服務水平的雙重疊加措施為手段，細化建設目標，從樓宇改造、健全樓宇物業服務到完善樓宇周邊交通配套及停車管理等配套設施入手，采取由內到外整體改善樓宇的環境，使樓宇整體形象和服務水平顯著提升。其次，應推進產業融合。發揮樓宇的金融主導功能時，應朝著功能多樣性的方向發展，注重引進包括通訊、報價、計算機、保安、律師事務所、會計師事務所等各類現代服務業，形成功能完善、設施先進、配套齊全的全國性金融創新。此外，還應大力促進旅游觀光、休閑購物、餐飲娛樂及會議接待等多種服務型產業的發展，引進文化創意、新興能源、高技術服務業、節能環保等新興產業，力爭打造文化產業集群、旅游資源集群、商業集群和金融集群等多種形式的集聚效應，實現依靠產業牽引提高載體建設水平。最后，應加強信息交流系統的構建。通過加強內外信息的溝通，對內實現各樓宇、各部門信息資源無縫共享、業務對接、工作匯報及管理等功能；對外重視政策法規及產業動向等信息發布，提高同潛在投資商的信息供需匹配度等功能，為樓宇軟硬件環境狀況監管及產業發展提供有效的保障措施。

（四）創新招商理念，形成發展合力

近年來，天津樓宇數量增加速度較快，出現樓宇過剩現象，部分樓宇閑置面積較多，而這主要在于引進項目總量還不夠多，招商人員全球化視野、專業素質及知識等方面需要進一步提高，特色品牌樓宇缺少[10]。為解決樓宇閑置問題：首先，應打造精干高效的招商隊伍。而建立精干高效的招商隊伍部門，需要高素質的人員隊伍，既要走出去，還要引進來，更要留得住。通過對外推廣來擴大區域影響力，建立健全招商人才選拔、使用、培訓、考核機制，調動人員積極性，給予適當獎勵，盡快打造出精干高效的招商隊伍。其次，應建立多元化的招商渠道。建立部門招商與個人招商、專業招商與臨時招商、企業招商與政府招商、區級招商與市級招商等相結合，建立以商招商的長效機制，營造親商、穩商的發展環境。通過在全市范圍內劃定一批重點樓宇和特色樓宇，對外招商中重點推進，并將街道作為政府推進樓宇招商的實施主體。招商引資中要有意識引進風險投資公司、投資基金，主動為中小企業設計融資方案，推進資本與科技成果、產品和企業股權的結合。此外，還應推介市場化來加速招商速度，通過召開商務樓宇展示推介會和智能化研討會及新聞媒體，對重點樓宇進行了專題宣傳和推廣，增加本項目的知名度、誠信度，實現專題定向招商。

（五）加強優惠政策執行，構建政策共享機制

在政策執行上，一方面由于缺乏執行細則，政策宣傳力度不大等原因，導致許多有利于樓宇招商的優惠政策在實際執行時效果不佳；另一方面是由于信息共享度差，工作未形成合力，形成優惠政策執行力度較弱，實際效果低于預期。首先，應制定獎勵制度。一方面要明確獎勵對象，應根據樓宇對區域經濟發展的貢獻度，給予樓宇業主、管理服務方及納稅大戶實行分級差額獎勵制度。另一方面，要保證獎勵資金渠道可靠，對凡新引入外國、外省和港澳臺的企業結算中心、研發中心、創意等高端業態企業和機構，其所繳納的營業稅和企業所得稅，明確由市、區兩級財政按地方分享收入部分比例給予獎勵，具體做法：先由所在區給予全額兌現，然后市級應承擔部分通過體制結算補助區。其次，要構建樓宇經濟信息共享機制。采取建立“一樓一檔”制度做法，強化動態監測力度，及時掌握樓宇內企業變動，重點監測樓宇內入駐企業遷入遷出及經營情況，對于入駐企業的遷入或遷出，要做到“人走政策停”的及時性，消除政策執行落后于變化的弊端。此外，還應推進各個部門之間數據、資源共享，利用信息共享機制，及時提供政策優惠的信息，多渠道向社會提供規范透明的公共管理和便捷、公平的公共服務，實現政策高效、透明化的運作機制。

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