探討房地產項目全過程的成本控制

黃錦波

國貿地產集團有限公司（361009）

探討房地產項目全過程的成本控制

黃錦波

國貿地產集團有限公司（361009）

房地產項目成本控制，由項目成立至竣工，貫穿項目的各個環節。這里作者結合多年來的工作經驗，對房地產項目全過程成本控制進行了研究，具有重要的參考意義。

房地產項目；成本控制；工程造價

項目成本控制屬于復雜性系統工程之一，不少房地產開發商均重視如何對房地產項目成本進行有效控制，以求通過加強項目的成本控制，減少項目開發需要投入的資金，從而使項目在激烈的市場競爭中保有競爭優勢。其中，工程造價不僅是構成項目開發成本的一個重要部分，還是開發商爭取最大經濟效益中的重要環節,所以在項目開發中，應對房地產項目整個過程的造價控制工作加以重視[1]。工程造價全過程控制可大致分為五個環節，分別為投資決策、設計、施工招標、施工、竣工決算,項目的造價管理貫穿于這五個主要環節，現根據這五個環節的具體情況，對工程項目的造價控制進行探討。

1 房地產項目在投資決策環節的造價管理

項目在投資決策環節的造價對于項目在其他環節的控制情況起到決定性的影響。若項目在前期決策中便出現了失誤，那么在后期的環節中無論如何加強成本控制，依舊無法彌補前期決策失誤所造成的損失。因此，開發商在進行投資決策前，應先對市場進行全面調查，掌握市場走勢，根據走勢情況制定詳細而全面的可行性調查報告，其中可行性調查報告中應包含各項基礎內容，例如市場定位、開發節奏、設計方案、初步規劃、周邊的環境與發展走向、基礎資料等，此外供應商還應對投資決策進行相應的風險評估,從而擬定相應的應對措施[2]。在投資決策的環節進行投資定位前，應對比多種不同的投資方案，研究建設期間投資風險的相關影響因素,同時根據相關影響因素制定相應的應對措施。可行性調查報告編制完成后，應調查與分析鄰近地區類似項目的主要經濟技術指標，并對兩者進行對比，結合兩組項目的差異之處，替換項目的投資成本，從而確保投資估算的合理性。

2 房地產項目在初步設計環節的造價管理

房地產項目成功立項后，最緊要的環節便是初期的設計環節，設計方案與工程項目的各個方面均具有直接影響，例如項目的造價、項目進度以及項目質量。在設計工程方案時，應確保各項使用功能均能滿足的基礎上，對設計潛力充分挖掘，確保設計方案的質量,在合理范圍內對工程造價嚴格控制。

執行設計招標與投標相關制度，結合設計單位的綜合能力以及設計方案的質量等進行考慮，從中選取最佳設計方案。在項目的投資費用方面，通常情況下，施工圖的設計費用屬于各環節中投資費用較少的環節,因此在項目招投標環節中，應對技術參數加以重視,在簽訂項目的設計合同時，應對限額設計的目標明確要求[3]:①在進行初步設計前，需確保項目的投資估算以及可行性調查報告均已批準。在進行施工圖設計前，需確保項目的投資概算以及初步設計的相關文件均已批準。②項目的局部需要根據造價限額或是投資設定值而滿足技術方面的要求,即是在確保各個專業的使用功能的基礎上，根據限額的分配情況控制設計，保障項目在投資總額限額的范圍內進行設計工作。待施工圖完成后，由各方面專業人員（包括監理、預算、工程以及組織設計等方面）對施工圖進行審查與會審，并以書面方式明確提出審查意見，從而對設計單位在施工圖的修正方面進行監督，確保施工圖的各方面性質，例如經濟性、周密性、安全性與技術性，預防設計不合理而引起的資源浪費。

3 房地產項目在施工招標環節的造價管理

對于工程項目的成本控制而言，工程的招標與投標屬于成本控制中的關鍵環節。開發商應為此成立招標工作小組，小組中需由四個方面的專業人員組成，其中包括成本、預算、工程以及組織設計。小組人員結合招標的范圍、內容及條件，對其進行全面而詳細的規劃，制定標書，施工單位在制定標書和開展招投標活動時，遵循四個原則，分別是誠信、公開、公平與公正。在項目招標前，需對各個投標單位的綜合情況進行調查，其中包括技術力量、經濟實力、單位資質、過去進行的施工項目、施工方面的管理能力等[4]。若投標項目的條件相同，則盡可能選擇符合以下條件的單位:①工程類別高，收取費用低；②企業類別高，收取費用低。雙方在簽訂合同時，應確保合同的細致性、嚴謹性和全面性，合同中所羅列的內容應較為全面，應包括違約責任、竣工驗收要求、質量保證時間、工程款的支付方式、材料設備的供應方法、施工造價、施工工期、施工質量等，盡可能防止由于責任不清，導致甲乙雙方發生爭執。

4 房地產項目在施工作業環節的造價管理

施工作業環節是項目投資具體的落實環節，同時也屬于建筑產品的成型環節，是整個項目成本管理控制中最難控制的環節。在項目的施工過程中，需要對項目的質量、造價和工期嚴格控制，管理好項目合同與相關信息，并做好組織協調工作。工期短、造價低與質量高是每一個工程項目所追求的目標，而工期、造價以及質量這三個要素之間為相互制約與影響的關系,因此在項目建設中，需對合理處理這三個要素的關系。對項目進行細化，通過建設工作的每一個流程對項目的進度、質量等進行嚴格控制，對于不必要的資源（人力、財力與物力方面）盡量減少投入。

在施工期間，以合同管理有效控制工程的變更情況，對于工程索賠的情況盡量避免。在處理現場簽證時，需明確簽證的相關信息，例如簽證內容、工程量、用工量等，避免發生盲目簽證的現象。對施工圖的預算進行核算時，以施工圖的設計進度及實際進度作為依據，動態管理工程造價[5]。在技術與材料方面，可結合新型技術進行成本管理，以保證項目成本管理的有效性。

5 房地產項目在竣工決算環節的造價管理

竣工決算環節屬于成本控制的最終環節，竣工結算是建設單位為了體現出項目的實際造價以及投資效果而編制的文件。在竣工環節中，應結合項目的相關資料（國家或地方對于房地產項目的相關法規、工程的竣工資料、取費定額以及施工合同等），對施工的工程量進行核對，并對項目各方面進行審查，例如附屬工程的建設費用、各費用計取標準、工程類別、定額套用情況、設計的變更簽證、隱蔽工程的驗收記錄、材料用量、材料價差等，從而預防由于計算出錯而出現少計或多計工程價款的現象。項目在竣工交付使用之后，成本的控制中心需對項目進行評價，通過項目評價，探討影響項目成本控制情況的相關因素,并提出相應的改進措施，為今后的其他項目做好準備。

6 結語

房地產項目成本控制,貫穿項目的各個環節。從項目成立開始，開發商就應該抓好源頭，認真落實投資決策以及設計環節的控制工作，通過這兩個環節打好基礎，從而更好地管理施工圖的預算。對于施工招標和施工這兩個環節，應對造價進行合理與科學地管理控制。在項目的竣工決算環節，應抓緊項目的審計工作，對項目的投資費用認真核對計算。綜上所訴，房地產項目的成本管理屬于一項動態的管理工作，管理期間應在確保工程質量的基礎上，根據市場需求，采取過程控制，保證控制工作的合理性、有效性，以此使房地產項目的經濟效益實現最大化。

[1]王國元,王茂亭.淺談如何加強工程造價管理[J].中小企業管理與科技（下旬刊）,2010(08):47-48.

[2]曾祥靜.淺析房地產財務管理中存在的主要問題及對策[J].財經界(學術版),2013(06):207-208.

[3]魯祥安,孫滔.淺析房地產開發項目中的成本控制與管理[J].建筑經濟,2009(S1):73-74.

[4]李火元.大型房地產企業項目目標成本的編制和控制——以廣州某房地產企業為例[J].廣東建材,2012(02):111-114.

[5]郝旭東,張恒,文惠.對我國房地產企業成本控制的思考[J].中國集體經濟,2011（33）:163-164.

2）竣工驗收發現不合格的系統或子系統，監理機構應責成責任單位限期整改，直到重新驗收合格，整改后仍無法滿足安全使用功能要求的系統不得通過竣工驗收。