試析如何加強我國房地產金融風險防范

摘要:改革開放以來，中國的經濟實力得到了明顯的提高，房地產金融行業也隨之快速發展，目前已經變成了國民產業的支柱部分，因此防范我國房地產金融風險對維護我國經濟穩定發展是十分必要的。本文主要闡述了應該怎樣加強對我國的房地產金融風險的防范措施，以助于讓房地產行業能夠以此為基礎更加穩定快速的發展。

近幾年，隨著我國經濟迅速發展與全球化的加劇，很容易出現房地產金融風險的問題。對于這種問題，我國也在慢慢完善相關機制以保障房地產行業能夠持續向上發展。房地產行業在發展的過程中房地產金融是其重要因素，因此防范金融風險不但決定了房地產行業的健康發展趨勢，還會對整個國家經濟與金融行業的持續發展造成深遠影響。

一、房地產金融風險的含義和類型

(一)金融風險含義

房地產金融的廣義是指房地產資金之間的流通，包含了房產金融與土地金融。而它的狹義是指與房地產開發與投資經營相關聯的金融活動與投資活動。而金融風險指的就是房地產業在銀行的幫助下進行籌措、融通、清算資金等相關金融業務時，因為各種突發問題而受到影響，使銀行在收益時不能夠達到預期收益，進而需要承擔風險損失，造成房地產金融風險。

(二)房地產金融風險類型

信用風險。主要指的是因借款人沒有能力償還或者不想償還，而出現的貸款利息不可以及時回收或根本沒有辦法回收的狀況。這種信用風險一般都會出現在房地產企業因房源銷售困難、投資周轉不暢或者因經營不善導致虧損甚至倒閉等這些情況上面，如果借款的是個人，并且個人出現了收支減少、待業在家、支出更多或者亡故等因素也會導致沒有能力還款。

流動性風險。因為在當前金融機構并沒有充足的運轉資金與能夠隨時提現的資產，所以可能會出現無法償還到期債務，與無法滿足客戶提出要取出存款的要求，進而承擔流動性風險。有部分流動性風險具有原發性，指的是在資產構造里中長期資金貸款比例太大，現金等不能解決提款需求，同時又缺少資金融合的經濟渠道與方法，從而使流通不暢；也有一些流動性風險具有繼發性，主要是因為信用風險引發的風險，在房地產金融里有很多人是將房產作為貸款抵押品，而當貸款人無法按時還取貸款時，銀行就會要求將抵押房產進行處理以得到賠償，但是房產賣不掉就會導致銀行缺少相應的資金用來解決提款等問題，這也會出現流動性風險。

匯率風險。如果在金融市場里出現外匯升值，就會導致本國貨幣在外貶值，而讓以外匯為主的債務出現家中的情況；如果情況剛好相反，就會讓用外匯計價的相關資產出現減少的情況。在進行外匯買賣與收支時也有可能產生風險，因此當在房產金融里出現外匯或者外債的身影時，就有可能會出現外匯風險。

二、出現房地產金融風險的原因

(一)健全房地產金融風險管理的相關機制

當前，我國房地產金融的法律法規建設在不斷進行完善，房地產市場也隨之在快速發展，兩者都具備了廣闊的發展前景，但是在當前還沒有其他的專門針對房地產金融的法案，在當前經濟發展形勢下，與房地產金融相關的規章制度應該得到進一步完善。

(二)房地產金融渠道單一，太過依賴銀行貸款

我國的房地產金融市場在經歷了30年的發展之后，國內銀行的相關體制建設漸漸成熟，但是房產開發所需資金大多依賴銀行貸款，既存現狀顯然會讓房地產金融出現更多的風險。目前我國銀行對于房地產行業的貸款方式主要有建筑貸款、房產資源開發貸款、儲備貸款與住房貸款等方式，所以，在房地產金融市場所運轉的各項環節都會承擔其中運行時可能會出現的信用與市場風險。而且，如果每項環節在運轉的過程中產生差錯就一定會給金融市場帶來不可估量的風險。

(三)受益群體的利益訴求差異化

當前我國國情決定了房地產金融市場的受益群體會有多元性，在這當中包含了各階層政府、地產開發商、土地產權方、商業銀行和有住房需求的人等。這些受益群體在利益訴求方面存在著較大的差異，特別是房地產業在進行市場化后，房產價值就會和受益群體之間有著千絲萬縷的聯系，在消費者負擔不了高房價時，銀行不但會貸款給開發商同時還會提供貸款給普通消費者，這又會讓銀行借貸身處風險之中，而且，在房地產金融市場里政府也占據了關鍵位置，因此要在利益和風險間找到支撐點。所以，房地產金融市場里受益群體的利益訴求決定了風險的發生幾率。

(四)個人住房貸款有潛在的違約風險

我國的個人征信系統已建立并在不斷完善，在當中所包含的內容越來越多，反映的信息情況越來越全面，因此銀行在對貸款人資產情況與貸款意圖進行監管調查時，會越來越方便，但隨著城鎮化進程的推進，原有的客戶群體已發生很大變化，大量農民進城務工，也通過貸款方式解決住房問題，貸款客戶的人員組成變得多元化，但個人征信系統對這部分客戶的信息還不全面，這類客戶以往從事農業生產，個人信用信息沒有建立或不全面，使得銀行在貸款審批中無法借助個人征信信息來規避可能出現的風險。另外，貸款客戶人員類型組成的的多元化，使得其還款來源也變得多樣化，還款的不穩定性因素增加了，更容易導致客戶在申請按揭住房貸款后，出現違約風險。

三、加強房地產金融風險防范措施

(一)增強銀行的自身管理

銀行如果想防范自身的貸款風險那么在事前就應該重視預防，不是在風險發生后再想辦法解決。在貸款發出前，如果發生了開發商無法償還貸款的情況，那么銀行應該立即將其抵押品沒收。但這種方法也是事后的補救，防范重點應該還是事前控制。而另一面，需要強化監控房地產行業貸款的各種細節。銀行一定要按照法律法規走流程，不能被利益蒙蔽了雙眼，發放貸款給不合標準的房地產開發商，并需要強化認識房地產金融市場的規律，不被金錢所誘惑，對銀行內部進行改革、改進原有體制，并同時制定出科學合理的考核方式，施行權責合一的獎罰制度。

(二)擴展房地產行業的融資渠道

將房地產行業的融資渠道擴展開來的目的是將銀行獨自承擔的風險分給社會來共同承擔，主要方法有投資者自身承擔起房地產金融風險的融資。當前我國在房地產行業方面的主要融資方式有將貸款融資轉化為銀行貸款、資產實現證券化、房產信托等多樣性融資渠道，是擴展消費者與房地產行業融資渠道的重要方式，而且也能顯著減少房地產市場的金融風險。當房地產市場金融系統完備之后，房地產融資與個人貸款才可以在股權與債券融資中構建完善的證券市場。在證券市場中，可以創新使用各種金融工具，其中包含了信托證券、投資基金等方面。這樣才能有效實現投資者在房地產市場中的融資渠道，進而逐步分解對金融風險的分析。

(三)建立完善的市場機制

在我國現有的市場體系里，如果缺少了市場的監督或者能力不足，就有可能出現資源配置不均衡的現象，導致部分收益個體把發展成本轉移到奉獻資源者身上，而這些人不但沒有辦法得到收益同時還需浪費成本。房地產市場金融風險主要是因為受益群體之間的競爭，特別是有一些利益集團無法對某些參與者產生約束力，最后出現利益失衡的現象。所以如果想防范房地產市場金融風險就應該建立高效率的約束機制，并通過平衡收益群體間的利益訴求，確保市場擁有相對公平，進而完成風險和利益之間的平衡。

(四)完善個人信用評級機制

雖然我國現在建立了針對個人的信用評級制度，但是一般情況下都只會依靠道德約束與評判，如果在貸款過程中出現了違約問題，當事人的要承擔的法律責任相對不會很嚴重，而銀行在其中的制約效力也會十分有限，所以，完善現有的個人信用評級制度是當前銀行的首要任務，我國應和國外已發展完善的個人信用評級機制看齊，建立信用調查、信用檔案等機制于一體的監管制度，以有效的法律監管個人貸款，增強違約風險成本，例如，銀行可以采取聯網的方式，在網上對涉嫌貸款違約的當事人進行公布，并同時取消其永久貸款資格；并強化對信用評級制度的使用，信用等級越高能夠得到的貸款金額越大，而且利息利率與貸款日期等都能夠相應獲得優待，以此方法完善信用評級機制，能夠有效防范金融風險的發生。

四、結束語

近年來，我國房地產行業和金融產業之間的合作逐漸在深化開展當中，由此便可以看出房地產行業只有擴寬融資渠道才能夠防范與化解金融風險，除開傳統意義上的銀行投資，外來資金也應成為我國房產金融業新的資金來源。銀行在進行經營改革時可以把潛在的貸款風險加入到考慮范疇。在此之外，政府之間也應該將房產業中受益群體之間的各種訴求進行平衡，并以順應市場發展規律為前提正確掌握宏觀調控，使房地產金融市場能夠成功防范風險，發展道路可以越來越穩定。