淺析農村土地管理中宅基地使用權流轉的理論探索

馬艷坤

（吉林省通榆縣國土資源局開通鎮國土資源所，吉林 通榆 137200）

宅基地使用權流轉是依法取得的宅基地使用權發生權利的轉移，主要有轉讓、抵押、繼承等方式。由于宅基地使用權的特殊性以及法律規定的不明確性，對其能否流轉，在什么范圍內流轉，一直是理論界爭論最激烈的問題，在《物權法》立法過程中分歧較大，主要有贊成派和反對派兩種意見。反對宅基地使用權自由流轉的觀點認為，宅基地使用權是由村集體組織分配無償取得的，是農民基本的生活保障，農民出門打工，可能回鄉，也可能在城市里落戶。如果在城市里落戶，其宅基地應當歸還集體，宅基地上的住房可以在集體內部轉讓，但不能在集體之外轉讓宅基地上的房屋。宅基地使用權不能自由轉讓，如果允許轉讓，則只能在本村集體經濟組織內部進行轉讓。農村宅基地不得交易是農村宅基地分配制度的有機組成部分，開禁或者變相開禁農村宅基地交易的主張不過是強勢集體的利益訴求，不具有正當性和公平性，將導致農村不安和社會動蕩不安，影響農村的建設發展規劃。

主張允許宅基地使用權自由流轉的觀點認為，建立在宅基地使用權上的房屋屬于農民個人的私有財產，對該私有財產農民有完全的處分權。另外，從增加農民的融資途徑考慮，應當肯定農村建設用地使用權流轉的合法性，賦予其法律效力，明確轉讓、抵押、出租、入股等都是流轉形式。宅基地使用權應當與國有土地使用權一樣可以自由流轉，包括向農村集體經濟組織以外的主體流轉。在這里，本人根據農村從事土地法工作多年實際，比較認同后者的觀點，即贊成允許農村宅基地使用權的自由流轉的觀點，理由如下：

1 勢在必行的城市化進程要求放開宅基地使用權流轉的限制

隨著我們國家經濟社會的向前發展，大規模的城市化進程，已經是不爭的事實。在未來較長的一段時期內，大規模的農村人口城市化，是我國經濟社會發展的必然。宅基地使用權是一項財產利益的權利，在市場經濟條件下，往往只有在有效的流轉中才能實現資源的最佳配置，如果嚴格限制宅基地的流轉，由于受讓人限于本集體組織成員，則轉讓價格顯然會較低，不利于實現宅基地使用權的交換價值，也會使農村的不動產難以進入市場進行交易，使農民失去了為創業發展等進行有效籌集資金的重要手段，不但不利于對農民利益的保護，反而會妨礙農村經濟的發展，阻礙城市化進程，不符合市場經濟的基本原則。

2 解決“三農”問題需要從制度上允許宅基地的轉讓

解決我國“三農”問題是我國實現全面小康、構建和諧社會的重要任務。而“三農”問題的解決，重要的一條就是加強城鄉交流。允許農村宅基地使用權和地上房產的有條件轉讓，客觀上將帶來城市人口向農村地區的轉移，而隨著城市人口遷往農村數量的增加，將為農村帶去更多的人才、技術、信息和資本，加強城鄉之間的物質文明和精神文明的溝通和交流，加快當地農村教育、文化、醫療和鄉村工業的發展，有利于農村面貌的改變。

3 宅基地轉讓有強烈的現實需求

實際生活當中，大多數宅基地使用權的轉讓還是為了滿足和改善生活、生產的正常需要。如因婚姻、繼承和收養等發生的舉家遷移，農村子女因上學、經商務工等全家留城居住，或農民圖謀發展而籌措生產經營的資金，或生病需要大筆資金等，都可能涉及到房屋及宅基地正常轉讓的問題。同時，一些城鎮居民或集體經濟組織以外的農民因工作、休閑、承包農地等原因需要在農村購置宅基地。如果人為地從法律上禁止宅基地使用權向集體經濟組織以外流轉，將會使一些農村宅基地閑置，不利于農民利益的保護，也不利于土地的有效利用，不僅有違物盡其用的原則，也加劇了供求雙方的失衡，與經濟規律相違背。

4 農村社會保障體系建設和戶籍制度改革將推動宅基地使用權的轉讓

農民建造的住宅所有權屬于農民，農民應有權對自己的財產進行處分，從而增加農民的融資渠道。農村的社會保障體系在現階段確實存在很多問題，但不應該、也不可能通過限制宅基地使用權的轉讓實現和改善其社會保障狀況。因此，農村社會保障體系建設和戶籍制度改革將推動宅基地使用權的轉讓，促進農村宅基地的合理有序轉讓，為農村經濟社會發展服務。

5 開放宅基地使用權市場并不必然造成農村土地流失

到目前為止，我國的土地法規相對完善，只要嚴格把好農用地轉用建設用地這一關，嚴格遵守宅基地的原始取得程序，嚴格執行農村鄉鎮規劃和用地計劃，嚴格管理宅基地流轉市場，通過制定法律、法規和政策規范宅基地使用權市場行為，宅基地使用權市場就能穩步、有序地發展。事實上，保護農用地的關鍵不在于是否放開宅基地的使用權市場，而在于如何嚴格貫徹執行已有的法律和政策。

[1]鄭美珍：《農村土地法律適用與疑難釋解》，北京，中國法制出版社，2008年。

[2]申建平、孫毅：《建設用地使用權宅基地使用權》，北京，中國法制出版社，2007年。

[3]陳小君：《農村土地法律制度研究》，北京，法律出版社，2003年。