房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行風(fēng)險防范策略

□文/王亞嬌 馬麗華 朱永亮

（河北大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院 河北·保定）

一、房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行概述

房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行的發(fā)展歷程大致可分為萌芽期、形成期、快速發(fā)展期三個階段。萌芽期始于20世紀80年代，以泛海控股集團入股民生銀行為代表；形成期始于2008年，房企開始大批量入股銀行，最為典型的是入股重慶農(nóng)商行；2013年末2014 初掀起了房企入股銀行的新高潮，相繼有新湖中寶、綠地、萬科、越秀、恒大等一大批房企爭相進入銀行業(yè)。從表1可以看出：入股銀行的房企類型以企業(yè)集團為主，純房企較少；入股方式以發(fā)起股東、增資擴股為主，參與IPO的較少；入股對象以中小型商業(yè)銀行為主，其中包括城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、村鎮(zhèn)銀行等。（表1）

房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行，從前期的開發(fā)貸款融資到中期的按揭貸款再到后期的社區(qū)金融服務(wù)，從財務(wù)投資布局到企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型再到行業(yè)模式變革，都給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的收益。但是，房企入股銀行是一把雙刃劍，在帶來可觀收益的同時也潛藏著巨大的風(fēng)險，我們應(yīng)當(dāng)給予高度重視，并對其進行防范和控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行風(fēng)險分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)投資收益不容樂觀。雖然銀行業(yè)利潤較為豐厚，但是隨著利率市場化的不斷推進，銀行業(yè)面臨的風(fēng)險越來越大。目前，我國的商業(yè)銀行仍是以傳統(tǒng)的存、貸款業(yè)務(wù)為核心，利潤的主要來源還是息差收入。自2013年7月20日起，我國就已全面放開金融機構(gòu)貸款利率管制，2015年5月進一步將存款利率浮動區(qū)間的上限擴大至基準利率的1.5倍，2015年8月已經(jīng)完全放開一年以上存款利率上限。未來，一年及一年以下存款利率放開已是大勢所趨。利率市場化將導(dǎo)致銀行業(yè)的競爭空前激烈，利差變小并直接縮減銀行的利潤空間。再加上銀監(jiān)局愈加嚴格的監(jiān)管措施和互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊，我國銀行業(yè)正逐步告別高盈利時代，生存環(huán)境日益嚴峻。因此，房企入股銀行后，或因銀行利潤下降導(dǎo)致房企投資收益不佳，甚至不排除投資出現(xiàn)虧損的可能性。銀監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，截至2015年二季度末，商業(yè)銀行當(dāng)年累計實現(xiàn)凈利潤8，715億元，與上同期持平。商業(yè)銀行不良貸款余額10，919億元，較上季末增加1，094億元；商業(yè)銀行不良貸款率1.50%，較上季末上升0.11個百分點。這意味著中國銀行業(yè)的高增長時代已經(jīng)結(jié)束，經(jīng)濟下行壓力下不良貸款的增加將進一步侵蝕銀行利潤。在銀行業(yè)整體業(yè)績下滑的背景下，房企入股銀行的收益不容樂觀。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行

1、喪失拓寬融資渠道的積極性。房企一旦遇到資金困難，首先會向入股銀行“求救”，而入股銀行的信貸政策會不可避免地或多或少向其傾斜，為其提供政策范圍內(nèi)的貸款便利。這會使房企產(chǎn)生對入股銀行過度依賴，單純寄希望于銀行貸款融資，喪失積極拓展融資渠道的動力。以銀行信貸為單一渠道的房地產(chǎn)領(lǐng)域，融資運作流程既不符合銀行風(fēng)險管理準則，也不符合房地產(chǎn)行業(yè)的資金高效運用原則，很難長久維持。房企在入股銀行的“溫室”下成長，雖然獲得了短暫庇護，但從長期來看，融資渠道單一且缺乏創(chuàng)新，將很難提升企業(yè)未來的競爭能力。

2、關(guān)聯(lián)交易受限，融資便利落空。房企試圖通過入股銀行獲得融資便利仍然面臨著一定的政策障礙。一方面監(jiān)管層對于商業(yè)銀行的貸款業(yè)務(wù)有著嚴格的監(jiān)管措施，關(guān)聯(lián)交易會受到嚴格控制；另一方面銀行為了降低經(jīng)濟波動和政策變動引發(fā)的信貸違約風(fēng)險，信貸敞口不會過度集中于房地產(chǎn)行業(yè)，更不會集中于單獨某一家房地產(chǎn)企業(yè)。華夏銀行2013年的半年報顯示，該行對關(guān)聯(lián)企業(yè)的貸款余額占公司貸款總額的比例僅為1%；民生銀行2013年的半年報顯示，關(guān)聯(lián)交易的貸款利息收入占同類交易利息收入的比例僅為0.11%。因此，房企入股銀行之后能夠取得的融資便利條件極為有限，房地產(chǎn)企業(yè)不能過度依賴入股銀行，更不能完全寄希望于銀行貸款融資。

表1 房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行一覽表

（三）城商行無法與房企形成協(xié)同效應(yīng)

1、城商行缺乏創(chuàng)新。我國絕大多數(shù)城商行缺乏創(chuàng)新，金融產(chǎn)品趨同、特色服務(wù)不突出的現(xiàn)象較為嚴重。從房企謀求社區(qū)金融服務(wù)這一愿景來看，城商行的創(chuàng)新乏力很可能會影響協(xié)同效應(yīng)的實現(xiàn)。目前，我國的社區(qū)銀行主要有兩種實踐模式：一種是寧波銀行的社區(qū)支行模式，在小區(qū)附近設(shè)置現(xiàn)金柜臺，提供商業(yè)銀行的全部常規(guī)服務(wù)，實際上屬于銀行的一般性分支機構(gòu)，與傳統(tǒng)的營業(yè)網(wǎng)點基本上沒有差別；另一種是民生銀行的金融便利店模式，也只是提供簡單的開戶辦卡、開通網(wǎng)銀、業(yè)務(wù)咨詢等非現(xiàn)金柜臺業(yè)務(wù)和菜籃子工程、孩童玩具等便民服務(wù)。從目前已經(jīng)開展社區(qū)銀行服務(wù)的幾家大銀行來看，其發(fā)展進程并不理想。

2、城商行異地擴張受限。一方面從城商行自身條件而言，城商行成立之初就被深深地刻上了“地方”標志，局限于服務(wù)地方經(jīng)濟、本地中小企業(yè)和市民，缺乏大范圍布局的廣闊視野和豐富經(jīng)驗，而且在資源配置和系統(tǒng)建設(shè)方面也不具備大規(guī)模擴張的能力；另一方面從監(jiān)管層而言，為了抑制城商行的盲目擴張現(xiàn)象，2013年銀監(jiān)會禁止城商行跨省設(shè)立分支機構(gòu)，阻礙了城商行異地擴張戰(zhàn)略的實施。

異地擴張受到限制，城商行只能在本地小范圍內(nèi)挖掘客戶，這就會影響入股城商行的房地產(chǎn)企業(yè)挖掘新商機的速度、收益和協(xié)同效應(yīng)的實現(xiàn)。以萬科入股徽商銀行為例，截至2014年12月31日，徽商銀行僅設(shè)立了17家分行及250個對外營業(yè)機構(gòu)（包括8家分行營業(yè)部和242家支行），省外分行也只有南京分行一家；而萬科的業(yè)務(wù)幾乎遍布全國各地，服務(wù)范圍覆蓋珠江三角洲、長江三角洲、環(huán)渤海經(jīng)濟圈以及中西部廣大地區(qū)。由于徽商銀行的區(qū)域性網(wǎng)點與萬科存在地域上的不完全匹配，萬科所期望的協(xié)同效應(yīng)很可能會在一定程度上受到影響，社區(qū)金融和產(chǎn)業(yè)鏈金融目標將難以實現(xiàn)。

（四）產(chǎn)融結(jié)合的風(fēng)險擴大化。房企與銀行捆綁，任何一方出現(xiàn)問題，風(fēng)險都會成倍放大。互聯(lián)網(wǎng)金融和利率市場化不斷發(fā)展，加劇中國銀行業(yè)的脫媒進程，進一步擠壓銀行的業(yè)務(wù)和利潤空間。銀行業(yè)的負債經(jīng)營和高杠桿特性，在經(jīng)濟下行期間風(fēng)險就會凸顯。而銀行業(yè)的動蕩必然會減緩對房地產(chǎn)開發(fā)和居民購房的信貸支持力度，使房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流更加緊張；反之，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，由于房地產(chǎn)各類貸款在銀行總貸款中占比較高，勢必會增加銀行的不良貸款，降低銀行的利潤，甚至影響到銀行業(yè)的穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)和銀行有著天然的密切聯(lián)系，房企又通過入股銀行進一步增強了二者的聯(lián)系，因此當(dāng)一方發(fā)生經(jīng)營危機時，另一方也難逃厄運，兩個行業(yè)會如同“多米諾骨牌”效應(yīng)般產(chǎn)生劇烈動蕩。

三、房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行風(fēng)險防范策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)方面

1、謹慎選擇入股銀行。在眾多房企紛紛入股銀行時，綠地集團卻準備賣掉手中所持有的城商行股份。原因之一就是城商行創(chuàng)新能力較弱，無法對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成協(xié)同作用，而且地方城商行本身利潤不大，財務(wù)投資回報率并不高。因此，入股城商行并沒有給綠地集團帶來預(yù)期的收益。由此可見，房企要與銀行合作，必須謹慎選擇入股銀行，入股有創(chuàng)新能力和發(fā)展?jié)撃艿你y行才能成功實現(xiàn)其預(yù)期收益計劃。此外，由于跨區(qū)經(jīng)營的限制，因此房企要選擇未來經(jīng)濟增長潛力較大地區(qū)的城商行入股，避免區(qū)域經(jīng)濟對銀行業(yè)績的拖累。

2、對入股銀行進行合理估值。對于作為投資者的房企而言，對入股銀行的估值就是對影響銀行盈利的各種因素進行模擬和量化，對銀行外部各種不確定性和風(fēng)險做出判定和測量，最終實現(xiàn)投資收益的最大化。估值并不是對貼現(xiàn)率和利潤進行簡單的計算，而是要在對銀行進行全面了解后，對其價值做出一個全面的量化分析，這其中既包含定性分析，又包含定量分析。首先是定性分析，從盈利能力、存貸款能力、零售業(yè)務(wù)、風(fēng)控能力四個方面對備選銀行進行考量，做出相應(yīng)的綜合評分表，進而篩選出優(yōu)質(zhì)銀行；其次是定量分析，以內(nèi)在價值分析法為主，然后以相對價值分析結(jié)果作為輔助參考。此外，還應(yīng)充分考慮到外部環(huán)境因素，比如宏觀經(jīng)濟形勢、銀行業(yè)周期性波動規(guī)律、銀行所在地區(qū)的法律、監(jiān)管政策、稅務(wù)、信用環(huán)境等。

估值后，應(yīng)選擇合適的時點，在該銀行股的“低估”階段買入，把握住抄底投資的最佳時機。或許由于股市的波動，房企持有的銀行股會造成公司賬面的短暫浮虧，此時要根據(jù)估值判斷該銀行股的內(nèi)在價值，有選擇性地繼續(xù)持有或退出。

3、積極拓寬融資渠道，減少對銀行的依賴。建立規(guī)范有序的多元化融資渠道，對于減少房企入股銀行后對銀行貸款的過度依賴和解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該改變一直以來以銀行貸款為主的間接融資方式，積極開拓直接融資渠道，實現(xiàn)直接融資與間接融資的共同發(fā)展。房地產(chǎn)融資應(yīng)該面對一個多元化的市場，不僅僅是資金供給主體的多樣性，還有市場的多層次性。我們可以借鑒國外房地產(chǎn)融資方面比較典型和成功的做法，如房地產(chǎn)眾籌、REITs、海外債券融資、海外借殼上市、海外IPO、國內(nèi)公開和私募發(fā)債、銀行券商等機構(gòu)的理財產(chǎn)品投向房地產(chǎn)項目等。這些方式在房地產(chǎn)融資中都是可行的，但每種融資方式都有其不同的法律和政策環(huán)境，有著各自不同的特點和優(yōu)勢，因此房地產(chǎn)企業(yè)要在實踐行動中逐漸摸索，積極拓展適合企業(yè)自身發(fā)展的多元化融資渠道。

（二）監(jiān)管層方面

1、對合規(guī)性嚴格把關(guān)。一方面要摸清房企入股銀行的真實意圖。如果以積極目的為出發(fā)點，有利于推動產(chǎn)融結(jié)合，則應(yīng)得到允許和鼓勵。監(jiān)管部門和當(dāng)?shù)卣畱?yīng)完善相關(guān)政策，為房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行提供政策保障和相關(guān)便利，鼓勵更多符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)加入到入股銀行的行列中。但如果房企試圖通過入股銀行來“綁架”銀行，以牟取自身融資便利和擴大自身經(jīng)營利益為目的，監(jiān)管部門和政府應(yīng)引起高度重視，列入重點檢查對象，情形嚴重的及時予以制止；另一方面要嚴格規(guī)范入股銀行的房地產(chǎn)企業(yè)自身條件。首先，要求房企本身的資金鏈要相對寬裕，企業(yè)本身并不缺錢，不會從銀行過度抽離資金；其次，要求房企具有完善的內(nèi)部控制組織結(jié)構(gòu)、良好的風(fēng)險控制能力、優(yōu)良的管理能力和規(guī)范的企業(yè)運作流程；最后，要求房企具備較大的規(guī)模，擁有龐大業(yè)主群和客戶群，并且信用記錄良好。

2、對持股比例進行限制。雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行后沒有取得對被入股銀行的控股權(quán)，但是他們?nèi)匀豢梢酝ㄟ^在銀行董事會或者經(jīng)營決策機構(gòu)中派出人員的方式來間接參與和影響銀行的經(jīng)營決策。因此，要對房企入股銀行的持股比例進行嚴格的限制，以防止房企在未來對銀行的經(jīng)營決策有過多的干預(yù)和影響。

國外一些國家制定了嚴格的監(jiān)管條令對企業(yè)持有銀行股份的比例進行限制，較為典型的是美國和韓國。美國監(jiān)管當(dāng)局明確規(guī)定：任何個人或集團持有銀行的股份一旦超過25%，必須呈報聯(lián)邦監(jiān)管機構(gòu)；當(dāng)銀行是公開上市或者沒有其他股東持股超過10%的時候，一旦有個人或集團持有銀行的股份超過10%，必須書面通知監(jiān)管機構(gòu)控制權(quán)的變更。韓國也曾在《銀行法案》中制定了嚴格的監(jiān)管條例對非金融企業(yè)持有商業(yè)銀行股份數(shù)額進行限制。我們應(yīng)該借鑒國外這些國家的經(jīng)驗，積極制定相關(guān)政策，經(jīng)過科學(xué)合理測算，對房企入股銀行的持股比例限制做出指導(dǎo)并進行嚴格監(jiān)督。

3、對關(guān)聯(lián)交易進行監(jiān)管。在對民營銀行試點的監(jiān)管中，強化對關(guān)聯(lián)交易的監(jiān)督管理是重中之重。銀監(jiān)會在2004年就已經(jīng)出臺了《商業(yè)銀行與內(nèi)部人和股東關(guān)聯(lián)交易管理辦法》，在關(guān)聯(lián)交易的認定、審核、禁止的交易類型等方面作出過明確規(guī)定。上述監(jiān)管要求，同樣適用于對房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行的監(jiān)管，對我們制定監(jiān)管條例、建立風(fēng)險隔離機制具有一定的借鑒意義。

監(jiān)管部門應(yīng)嚴格規(guī)范股東行為，強化房地產(chǎn)企業(yè)的自我約束能力，鼓勵其主動放棄從被入股銀行取得關(guān)聯(lián)貸款的權(quán)利，努力減少關(guān)聯(lián)交易；被入股銀行必須制定關(guān)聯(lián)交易管理制度，并設(shè)立專門的關(guān)聯(lián)交易控制委員會來負責(zé)審查、批準交易，對于其他一些合規(guī)的關(guān)聯(lián)交易，也應(yīng)該采取逐項事前報告制度；禁止被入股銀行以優(yōu)惠貸款條件和利率向房地產(chǎn)股東提供融資便利；定期加強對房地產(chǎn)企業(yè)和被入股銀行之間信貸行為的時時跟蹤監(jiān)測，嚴密控制二者之間不正當(dāng)信貸利益的輸送，讓銀行與房地產(chǎn)企業(yè)的合作在合法合規(guī)的軌道上運行。總之，房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行后，一定要嚴格按相關(guān)規(guī)定辦事，決不能將入股銀行當(dāng)成是自己的“融資平臺”。

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