農村房地一體化項目確權登記問題與對策探析

王松

（貴州省思南縣自然資源局 貴州思南 565100）

0 引言

農村房地一體化項目作為維護農民合法財產權益的重要工作內容之一，主要涉及農村宅基地、農村集體建設用地以及地上建筑物等所有權的確定、調查以及測繪等方面內容，并且需要在權屬清晰后頒發不動產權證，對推動農村土地產權制度改革起到重要作用。為此，相關部門針對此項工作展開了全面的發展，積極尋找工作中存在的問題，積極探索，針對問題予以及時解決，進而全面促進農村發展。

1 農村房地一體化項目確權登記

現階段，農村房地一體化項目成為了大力發展農村經濟和維護社會穩定的關鍵舉措之一，主要工作就是進行農村房屋和土地的確權登記，保障農民財產的合法權益。確權登記工作的開展需要根據《確定土地所有權和使用權的若干規定》、《關于做好不動產權籍調查工作的通知》、《農村地籍和房屋調查技術方案》、《房產測量規范》、《地籍調查規程》等相關規定對包括宅基地使用權、房屋建筑及構筑物的所有權等進行調查和認定，同時需要對土地的具體位置、面積、用途等基本情況進行確定并建立不動產數據庫，為符合規定的農民辦理確權登記。

2 農村房地一體化項目確權登記問題

2.1 超面積及一戶多宅問題

2019年8月26日，《中華人民共和國土地管理法》修正案在第十三屆全國人大常委會的第十二次會議中正式審議通過，并于2020年1月1日起正式施行，管理法中的第六十二條明確規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”[2]。但實際情況是，大多數的農村地區由于歷史遺留問題以及宅基地管理問題等因素的影響，普遍存在宅基地面積超標的問題，農戶占有面積超過最高200m2的規定，同時部分地區存在多占有宅基地，違法搭建房屋建筑和構筑物的現象。另外，有些農村村民在獲得新建宅基地以后并未拆除原有舊宅基地，或者通過繼承或者購買等方式獲得了兩處以上的宅基地，導致了一戶多宅的問題，給農村房地一體化項目確權登記帶去了很大的困難。

2.2 權屬關系模糊、資料不全問題

農村房地一體化項目確權登記需要經由多個階段和多個部門的調查和審批，辦理時間的跨度較大，造成了權屬資料部分丟失和損壞等問題，使得一些符合申請條件的事實用地由于沒有及時經過審批而無法獲得產權登記證。在權屬關系模糊的問題事件中，大多數都是外來村民通過購買或者其他方式獲取的宅基地實際使用權，實現了權利人的變更，同時還要少數的宅基地屬于權屬無法確定，或者存在爭議等。總之，權屬關系模糊、資料不全問題是制約農村房地一體化項目確權登記工作順利開展的主要問題，必須得到及時有效的解決。

2.3 耕地占用問題

《中華人民共和國土地管理法》[3]中明確規定了農村村民建住宅必須要符合鄉鎮土地利用的總體規劃，不可以占用永久的基本農田，而是要盡量使用原有宅基地或者村內的空間用地。但是，由于農村地區普遍地廣人稀，勞動力不足，部分農村的農田常年荒廢無人種植，再加上監管不力，導致了大量的農田耕地被私自占用并建設房屋及構筑物，并且發生了較為嚴重的土地權屬糾紛問題，不利于農村地區經濟的穩定發展以及和諧社會的建立。

3 解決農村房地一體化項目確權登記問題的對策

3.1 完善農村房地一體化項目確權登記管理制度

為了從根本上節約農村房地一體化項目確權登記存在的問題，提高工作效率與效果，農村地方政府以及相關的土地管理部門，要充分利用國家頒布的有關農村土地確權和管理的法律法規以及地方規章制度等，逐步完善農村房地一體化項目確權登記管理制度，保證確權登記工作的開展有法可依，有章可循[4]。另外，相關部門要充分結合農村當地的實際情況以及確權登記工作開展的效果，建立明確的規章制度去落實各個部門的行政責任，并通過完善的工作監督管理辦法去促進各項工作的有序開展，保證農村房地一體化項目確權登記公正、公開、公平的。同時還應在農村地區大力宣傳農村房地一體化項目確權登記的有關政策和法律法規，幫助村民樹立法律意識，保障村民的財產合法權益。

3.2 加強農村房地一體化項目權屬材料統一管理

現階段由于權屬材料不全或者丟失等問題導致的確權登記無法繼續開展情況十分嚴重，針對這類問題需要根據實際的工作情況和有關的法律法規及管理辦法等，對現有的權屬材料進行重新的梳理，并逐步形成一個統一的管理標準，以免再出現錯登記、漏登記等問題[5]。與此同時，對于一些歷史遺留問題，尤其是那些符合登記和審批條件的土地，要通過走訪和查閱歷史資源等方式去查明土地的歷史使用情況以及現階段的歸屬問題等，并將收集后的材料交由有關部門審批、登記并做出公示，沒有異議的情況下即可為其權利人辦理確權登記。在后續的確權登記工作開展過程中，管理人員要根據國家最新頒布的法律法規，規范土地權屬材料的收集和管理模式，減少權屬糾紛事件的發生。

3.3 規范農村房地一體化項目確權登記工作流程

由于農村房地一體化項目確權登記中存在較多的一戶多宅、面積超標以及占用耕地等問題，使得工作開展困難重重。因此，在今后的工作過程中，相關部門的管理人員要不斷積累工作經驗，發現問題的根本原因，進而不斷規范工作流程，要本著標準從嚴、實事求是以及尊重歷史的原則，確保工作開展合理、合法，切實保障農民的合法財產權益[6]。對于名下已有一宗宅基地的村民的二次申請要予以駁回，對于面積超標的問題要重新測量占有面積和位置，以此保證確權登記的有效性。例如，在辦理確權登記的過程中，一戶村民的房屋占有面積超過了當地標準面積時，要在不動產權證書中做出明確的注明，超額的面積需要在房屋重建或者翻建時進行拆除。在遇到占有耕地的問題時，要責令其限期拆除違法建筑，還原耕地原貌，違反者要給予強制執行，并需要其負擔相應的法律責任。

4 結論

綜上所述，全面實施并落實農村房地一體化項目確權登記是我國農村深化改革的一項重要工作內容，需要得到全體村民和當地政府的支持與幫助。確權登記工作的開展除了可以重新規劃我國的農村用地，提高土地資源利用率以外，還可以切實保障村民合法權益，在促進農村和諧發展以及經濟進步等方面起到積極的促進作用，需要有關部門及時發現確權登記中存在的問題，積極探索解決對策，進而提高工作效率與質量，為農村深化改革的進一步發展打下堅實的基礎。