房地產抵押評估風險管理體系構建研究

□文/劉詩文

（安徽省蚌埠市禹會區馬城鎮人民政府安徽·蚌埠）

房地產抵押評估風險管理體系構建研究

□文/劉詩文

（安徽省蚌埠市禹會區馬城鎮人民政府安徽·蚌埠）

房地產抵押評估可以為企業或個人申請抵押貸款提供有力的參考依據，使商業銀行做出正確的貸款決策，幫助借貸雙方合理地評估房地產的價值。但是，房地產評估在發展過程中暴露出的評估風險問題對維護金融秩序和房地產市場秩序產生直接影響。本文通過對房地產抵押評估風險管理體系的構建，豐富了房地產抵押評估相關理論，為科學地、合理地確定抵押資產的價值提供一定的理論依據和方法上支撐。

房地產抵押評估；風險管理體系；評估制度

收錄日期：2015年10月9日

一、房地產抵押評估風險管理體系構建原則

為了房地產市場健康有序的發展，要充分利用注冊房地產估價師的特長，充分發揮在市場起主導作用的股價協會，以及政府管理部門的監督作用，使房地產市場健康有序地發展。

（一）本著有利于房地產估價師的地位，提高房地產評估的質量原則。為提高專業估價師的技能，豐富估價師的評估理論，確保房地產估價師在評估市場能獲取相適應的地位，使其真正成為估價市場的主導者，有利于評估質量的整體提高。

（二）本著有利于行業社會公信力提高的原則。為了使估價行業在現代社會能獲得較強的公信力，就要使估價體系在運行保證透明化、公開化，建立嚴格的監督防范措施，杜絕一切不規范的行為，對于各種風險因素，要防患于未然，建立一個良好的，值得信賴的運營體系。

二、房地產抵押評估風險防范體系構建目標

房地產抵押價值評估的目的是保障銀行貸款資金的安全性，為維護自身的經濟權益增添一道屏障。因此，房地產抵押評估目的為商業銀行等金融機構合理、準確地確定貸款資金提供參考依據，保證貸款資金的安全。因此，我國應建立標準的制度體系、技術體系和風險管理體系，使得房地產評估人員在評估抵押房地產的價值時，對他們的行為起約束作用，給商業銀行等金融機構提供正確決策。

三、房地產抵押評估風險管理體系構建內容

（一）評估制度的建立。所謂評估制度，就是對房地產評估機構和從業人員進行行為的約束和管理，以維護相關者應有的權益，使估價市場有個良好的正常秩序。由于銀行監管不到評估機構的服務質量，使很多估價機構的服務質量低劣。在制度缺失的情況下，銀行與評估機構、估價師之間存在著信息不對等情況。而估價機構又不愿對其提供的服務質量信息負責，給權益人造成的損失又不愿承擔連帶責任，許多評估機構的注冊資金和其涉及的資金相比，有著巨大的差距，一旦出現問題，估價機構也沒能力承擔這巨大的風險責任。這就是目前我國房地產評估業存在的嚴重責任和權力不對等的狀況。房地產評估制度包含內生制度和外生制度。內生制度按重要性可劃分為兩個層次：第一個層次的內生制度非常重要，其中包括：《房地產評估操作規范》、《房地產評估機構資質等級制度》、《房地產估價師繼續教育制度》、《房地產評估技術規程》、《房地產評估業務承接與收費制度》、《房地產評估職業道德準則》；第二個層次的內生制度的影響程度較低，其中包括：《房地產估價師考前培訓制度》、《房地產評估機構年檢制度》、《房地產評估復審制度》。外生制度指的是制定統一的我國《房地產評估法律法規》，確定我國房地產評估行業的基本制度和管理體制。因此，我們需要健全房地產抵押評估法律政策，不僅約束評估人員的行為，還要對評估機構（其中包括對評估機構產權形式和設立）產生一定的制約。

（二）風險管理體系的建立

1、房地產抵押物變現能力分析。在對被抵押資產的變現難易程度的研究過程中，我們發現，按照待估房地產的難以性可以把被抵押資產分為三類，分別為易變現資產、不易變現資產、易和不易變現資產之間。用不同的評估思路對待這三類被抵押資產，是一種很好的評估抵押資產價值的辦法，下面我們就這一思路出發進行探討：

（1）易變現資產。易變現的資產是指位于繁華地段的酒店、餐館、商品房等，這類房地產適用目前的評估方法和評估理論。因為我們能在接近的房地產交易市場里，收集到房地產相關的數據和客觀的收益情況。因此，我們在對這類房地產進行評估時，可以用公開市場假設，用兩種以上不同的評估方法計算出該評估資產的市場價值。

（2）不易變現資產。由于不易變現資產的可比變現實例比較少，交易市場中資產存在個性，因此在評估不易變現資產時，我們不能夠采用公開市場的設施。不易變現資產的評估目前還在探討，筆者在房地產評估實踐的過程中傾向這種作法。如果評估對象的使用功能較為單一且與房地產的整體價值不相分離，在單獨抵押時可以考慮按無使用價值來評估，把該房地產所屬的土地按照最高最佳使用原則評估。土地的估價方法可使用基準地價調整法和現行市價法，房產的估價方法可采用成本法計算出該房產的殘余價值。具體的做法為：采用成本法估算出該房產的積算價值，取得0%～30%的系數可作為該房產的殘余價值，在該房地產的評估報告里，一方面要提供該房屋的殘余價值、土地最高最佳使用價值；另一方面我們可以從企業持續經營的角度計算出該房地產持續收益價值。這種作法既給商業銀行提供抵押房產的價值參考又對企業的資信能力更直觀的了解。

（3）易和不易變現資產。易和不易變現資產的類型在實際的評估活動中最難處置，這類房地產的交易價值一般來說低于采用成本法計算出的該房地產積算價值，其該房地產的交易價值是積算價值的30%～100%。易和不易變現資產的特征是具有一定市場存在，在房地產交易市場上存在一些零星的實例，由于該類房地產交易實例的可比性差，并且多數交易實例是在拍賣處置的情況下得出的非正常價值，基本上是不具備現行市價法的使用前提。多數情況下易和不易變現資產的收益情況不理想，收益價值偏低，因此筆者認為，這類房地產也可以使用房、地分估的辦法進行評估，土地的評估可以按照最高最佳使用用途，采用現行市價法和基準地價調整法，房屋的評估可以按照成本法得出積算價值以后，乘以變現系數，計算出這類房地產的預期變現價值。

2、房地產抵押項目客戶資信評估。對客戶進行資信評估時，要考察債務人、項目主要負責人的財務情況、經營狀況、信用情況。全面分析客戶的資信情況，近幾年項目借款人經營業務的開展情況，調查客戶主營業務的開發量、竣工量、竣工產品合格率、銷售率、優良率。調查房地產開發企業在近幾年的銷售成績，在行業中的競爭地位、競爭能力。調查和評估該房地產開發企業當前規劃項目、房地產開發速度、在建工程開發規模。

根據客戶對有關信用評級的相關要求，對債務人及其項目的負責人進行資信評估。在此基礎上，從債務人的房地產抵押評估報告中摘取相關內容，分別列示出企業的經營狀況、評信情況、財務情況等。

在對房地產貸款項目評估過程中，分析房地產項目關聯人之間所有權和其他方對該房地產項目的控制關系，根據各個關系描繪出完整的樹形圖，相應的做出文字說明。

3、房地產抵押措施評估。在進行抵押資產措施評估的過程中，需要對房地產抵押人、抵押資產、抵押資產價值等方面進行評估審查。

在對房地產抵押人審查方面，審查抵押房地產的產權證明文件上的所有權人是否與房地產抵押人一致，房地產抵押是否依法經有關機構批準，以集體資產為房地產抵押物的，應提供抵押人對資產共同占有證明及其他人同意該資產設定抵押的文件證明。

在對抵押資產審查方面，審查抵押資產是否具有容易變現、堅固耐用、價值穩定的特征、是否符合我國《擔保法》的相關規定，是否將房產的部分做過抵押。

在對抵押資產評估方面，審查評估報告是否合法、客觀、科學；審查評估資產與抵押房地產在品種和數量上是否相符；審查待估房產的被抵押期間是否在有效的評估時間內，是否與該房產的評估基準日相近。依據審查結果，計算待評估房產的抵押率，判斷其合理性。一般來說，抵押率不宜超過70%。

四、總結

目前，我國的房地產評估行業存在一些問題，對資產評估領域的發展產生一定的阻礙。因此，通過制定嚴格的房地產價格評估制度及建立完善的風險管理體系，用制度約束評估人員的行為，這將對整個房地產評估業有重大的意義，極大的促進了房地產評估業的發展。希望我國今后能加強對房地產抵押評估風險防范體系的構建，使得抵押房地產的評估值朝著更專業更精細的方向發展。

［1］黃無非.我國住房抵押貸款的風險管理［D］.西安建筑科技大學，2012.

［2］石青海.土地抵押評估常見問題及建議［J］.技術與市場，2011.4.

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