北京市不動產登記落宗技術與實現

鄭 源，任海英，陳品祥，馮學兵

(北京市測繪設計研究院，北京100038)

一、建設背景

1．不動產登記業務辦理要求

根據《不動產登記條例暫行條例實施細則(征求意見稿)》要求，不動產登記簿以宗地、宗海為單位編成，同一宗地、宗海范圍內的所有不動產編入同一不動產登記簿。有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的土地、海域，以該房屋等建筑物、構筑物以及定著物與土地、海域權屬界限封閉的范圍為不動產單元。不動產單元應當具有唯一編碼。

基于不動產單元代碼編制規則，將房屋登記整理后的空間數據中只保留自然幢數據，與地籍區、地籍子區以及建設用地使用權的空間數據進行疊加后，在屬性表中增加宗地編碼，并將與之對應的宗地編碼進行賦值。

將自然幢以地籍子區為單位，自左上角起，從南到北，從東到西，按照1、2、…的順序，按S形編號，碼值為:0001—9999，填入幢編號屬性項，保留原自然幢編號(如圖1所示)。

圖1 不動產編碼規則

2．國土部數據整合要求

國土部要求建立宗地和自然幢兩層空間數據，建立自然幢、邏輯幢、層、戶4級關系，并將附載相關的權利信息作為不動產登記成果物進行提交。

二、數據現狀

1．土地數據現狀

目前已有的土地調查成果和更新數據，空間上沒有與登記檔案保持完全一致，普查數據是無縫的，登記檔案中有歷史數據沒有坐標信息(1990年以前)，有些登記歷史檔案宗地空間上存在交叉和縫隙，需要重新進行核查整理數據，形成全市地籍數據庫(含二調成果)。

土地調查數據成果沒有登記檔案的歷史登記空間數據，沒有與業務檔案形成關聯關系。

2．房屋現狀

(1)房屋數據流

全面整合建委房屋管理領域的測繪、權屬、交易、存量房交易、拆遷、房屋安全、住房保障等業務系統，與工程全生命周期數據庫對接，實現房屋管理無權屬、上市交易、建立權屬、使用、轉讓交易、拆遷等房屋管理業務全生命周期管理，如圖2所示。

圖2 市住建委房屋全生命周期平臺數據流

市住建委房屋全生命周期平臺實現了一張動態更新的房屋現狀一張圖，一張圖中每個圖元對應著物理現實中存在的一個樓幢，具有真實的地理坐標，并且每個圖元都編有唯一的“房屋身份證編碼”。通過以樓幢圖元為核心，掛接樓幢樓盤表信息，以房屋編碼為標識，將“拆、建、管”過程中涉及的征收拆遷、建設工程、房產測繪、權屬交易登記、物業管理、中介管理、房屋安全管理等各個業務串聯起來(如圖3所示)。

圖3 房屋全生命周期管理

(2)數據更新機制

房屋現狀一張圖更新:房屋現狀一張圖的更新是通過每日將房產測繪備案的數據以接口方式進行實時更新。對于非新建的房屋，通過房屋安全日常檢查，發現缺失的樓幢，定期進行外業測繪更新。

房屋基礎數據庫更新:每日動態抽取房產交易系統中的交易登記數據，進行動態更新。房屋業務數據與空間數據的匹配，利用關鍵字匹配，采用自動或者人工匹配將交易登記的房屋對應到空間樓幢上。

三、落宗技術路線

1．落宗底版庫流程

落宗底版庫流程如圖4所示。

還是以房屋和土地數據整合為例。

1)房屋業務數據整理:以戶為單位，梳理業務系統中每戶的基礎信息和業務歷史，并對戶進行歸幢處理，對重復的戶和房屋進行合并。

圖4 落宗底板庫流程

2)房屋空間數據整理:以房屋為單位，整理房屋的標準地址和空間位置等信息，并把房屋中的樓盤表整理清楚，包括樓盤表中的每一戶的基礎信息。

3)房屋業務數據與空間數據關聯:將業務數據中的房屋和空間數據的房屋進行掛接關聯，建立關聯關系，同時需要把業務數據中的戶和空間數據的戶進行掛接，建立關系。

4)土地業務數據整理:梳理土地業務數據的上下手關系和業務歷史。

5)土地空間數據整理(包括發證和調查):整理土地現狀中的每一宗土地，包括空間位置和宗地編號等信息。

6)房屋數據落宗:找到房屋所在的宗地，做到空間關聯，屬性匹配，形成數據落宗成果。

7)構建基礎數據庫:基于房屋成果數據、土地成果數據和房屋數據落宗情況，建立不動產單元登記號等信息，構建基礎數據庫。

即是完成4類數據整理，3個關聯。

2．動態落宗流程

動態落宗流程如圖5所示。

圖5 動態落宗流程

1)落宗查詢:當申請人在進行房屋/土地交易登記的時候，在落宗查詢窗口對落宗底版庫進行查詢，如果底板庫已落宗，則申請人可以根據落宗結果進行后續業務辦理，如果底版庫中未落宗，則需要進行落宗申請，分別進行房屋落宗、土地落宗，完成落宗后方可繼續后續業務辦理。

2)房屋落宗:房屋落宗時，需要核實房屋是否有空間圖元，沒有空間圖元的，如果能歸幢則進行歸幢，不能歸幢的則進行外業調查，對于有空間圖元的，再查看該空間幢是否跨宗，不跨宗則可以落宗，跨宗的需要外業調查核實。

3)土地落宗:土地落宗時，對于未發證宗地，如果有二調四至，發布公告公示，無異議后認定落宗，沒有二調四至，則需要進行外業調查指界。

2)、3)的最終成果更新到落宗底版庫中。

四、具體實現及效果

1．房屋與空間數據關聯

房屋與空間數據關聯系統界面如圖6所示。左側為交易權屬的樓幢列表，中間顯示的是全市地圖，底圖為電子地圖和影像，上面疊加房屋空間現狀一張圖。右側是對空間幢的各種查詢條件。

圖6 房屋與空間數據關聯系統界面

圖7 左側目錄樹與任務分配

本文對交易全市的樓幢按照區縣、街道(小區)、字母的方式排序，對作業任務的指派也是按照區縣、街道(小區)、字母進行指派，方便分區分塊作業。對作業員的成果按照兩級檢查的方式進行復查，確認無誤后，進入成果庫。

房屋與空間數據關聯:對左側目錄樹的交易登記的樓幢，通過關鍵字搜索，定位至類似的空間幢，比照交易登記的樓盤表和空間幢的樓盤表以及權利人信息，實現房屋與空間數據關聯(如圖8所示)。

圖8 房屋與空間數據關聯

2．房屋落宗

房屋落宗整個系統界面如圖9所示。左側為交易權屬的已空間關聯審核通過樓幢列表，中間顯示的是全市地圖，底圖為電子地圖和影像，上面疊加房屋空間現狀一張圖和宗地圖層。右側是對空間幢的各種查詢條件。

圖9 房屋落宗系統界面

房屋落宗:將已關聯審核通過的空間幢定位到地圖，查看宗地，根據空間匹配度、土地證匹配度、坐落匹配，選擇宗地進行落宗。各區縣需要對落宗的成果進行核查，確認落宗后，即刻生成不動產單元編碼，以供交易權屬系統完成各類登記業務，生成不動產證(如圖10所示)。

3．動態落宗

動態落宗與房屋落宗類似，對于底版庫不存在的落宗，由交易權屬系統給落宗系統發送落宗申請，作業員根據落宗申請列表，類似房屋與空間關聯、房屋落宗的步驟完成落宗即可。對于需要立即辦理的登記業務，而底版庫不存在落宗的，可以生成臨時碼以完成整個登記業務流程，對于不是及時辦理的登記業務，則需要通過房屋基礎信息管理來協助完成。

圖10 房屋落宗操作

4．房屋基礎信息管理

房屋基礎信息管理是為了解決在底版庫中找不到對應的空間幢而實施的，外業調查完成后，通過權籍調查軟件生成相應的空間圖元和基礎樓盤表，更新至落宗軟件，這樣在落宗軟件里面，就能完成交易權屬的樓幢與空間幢之間的關聯關系，繼而之后完成落宗流程(如圖11所示)。

圖11 房屋基礎信息管理流程

外業調查表由樓幢表、房屋表、腳點坐標表構成。樓幢、房屋均只采集基本信息，腳點坐標表為樓幢的首層平面的腳點坐標，按照腳點(1，2，3，4，1)，(5，6，7，8，5)閉合環的方式提交，可以只有一個閉合環(如圖12所示)。

房屋基礎信息管理系統如圖13所示。通過房屋基礎信息管理系統完成外業Excel導入、拓撲檢查、空間編輯等空間，待審核通過后，提交到空間幢表和戶表。

圖12 外業調查表

圖13 房屋基礎信息管理系統界面

五、結束語

房屋落宗的實現為北京市進行不動產登記的實施提供了技術保障條件，為政府部門間的數據共享和融合搭建了橋梁，避免了數據分散在政府各個部門而造成的數據孤島和數據不一致性，也為今后政府基于整合后的數據進行科學決策分析提供了有效的支撐。

略)