中國買房人在海外“攻城略地”

韋知天

現在，很多中國富豪到美國投下巨款購買豪宅，他們最喜歡的是能夠上美國名牌大學和名牌中學的學區房。他們買下豪宅，希望能夠為子女在美國就學提供便利，也希望豪宅能夠保值增值。可是由于對美國房產市場不是那么的了解，很多美國鄰居不歡迎這些中國新鄰居，甚至有美國媒體高呼“中國人要買下美國”。其實這些都是很正常的，當慣了老大的美國人，看到這么多的中國富人進入了他們的地盤，有點聲音也是很正常的。只不過中國的富豪們，還是要先惡補一下美國的房產知識再去投資，才能做到萬無一失。

中國人投入90億美元

在美國的外國購房者中，中國人已成為第二大群體，屈居美國的近鄰加拿大之后。2011年3月到2012年3月，中國購房者投入美國房市的資金總額是90億美元——大約占到同時期所有外國購房者投入美國房市資金總額的11%。

近年來，中國的房產價格不斷飆升，中國政府不斷重申嚴格控制房產投資的政策，試圖為國內過熱的房市降溫。這樣導致的結果就是中國的炒房者向海外尋找更好的投資機會，美國的房市自然成為他們的重要目標。中國投資者最青睞的房產投資地是洛杉磯地區，及紐約市和舊金山市。中國投資者在這些地區不斷購入房產，導致當地的房價上漲，上述地區的房產開放商增建房屋以滿足中國投資者及其他外國投資者的購房需求。

“從去年起美國的房產市場開始重新升溫，美國的房價尤其是中國投資者喜歡購買房屋的地區的房價增長更快。一些房子的價格甚至翻了兩倍甚至三倍。”生活在洛杉磯的一個華人房產中介傅義說道，“我每天都要工作到晚上9點，要安排一波又一波的顧客看房子。有些購房者甚至在午夜還會給我打電話。在周末和節假日我會比工作日更忙。”

中國富人喜歡買美國學區房

中國的購房者不僅僅是炒房者，他們的購房行為并不都為了投資增值。加州洛杉磯的圣馬力諾是一個購房者趨之若鶩的小鎮，因為它是一個地段極好的學區。它更加吸引中國購房者，在美國和中國一樣，好的學區里面的學區房更受購房者青睞，房價也更高。圣馬力諾小鎮的房子起點都在200萬美元以上。在此地購房的絕大多數中國人不是為了投資才來購房，而是因為便利孩子上學，他們買房是為了家庭居住的需要。在南加州，也存在與圣馬力諾小鎮同樣的現象，絕大多數中國購房者也是為了讓自己的孩子以后可以上到更好的大學，才購買不菲的房子。

中國富人現在喜歡將孩子送到美國讀大學，有些家長甚至在孩子初中、高中的時候就把孩子送到美國的學校就讀了。他們買下學區房，是為了孩子能夠升入本學區內的較好的中學，為孩子進入美國名校打下基礎。美國中學強調素質教育，美國大學實行推薦考核制，進入較好的中學，意味著拿到了較好的美國大學的推薦信。因為美國大學對于學生的素質非常重視，好的中學的好學生升入好的大學的希望更大。購買美國學區房，方便子女上學，也方便家長就近照顧子女。

中國人喜歡在加州購房的主要原因是因為加州有著名的高校，如斯坦福大學、加州大學及其數目眾多的分校。因為購房的首要目的是為了孩子上學，所以中國購房者一般不輕易轉讓房屋產權。圣馬力諾小鎮的50萬美元以下的學區房被中國購買者買下后，絕大多數用于出租，價值超過100萬美元的房子被中國購房者購買后，往往用于中國購房者自己居住。

中國人喜歡在加州購房的另外一個重要一個原因是因為加州存在成熟的大型華人聚居區。經驗豐富的房產中介蘇家敏說道，“40%的中國新移民選擇居住在南加州的大洛杉磯地區，特別是在洛杉磯的新華人社區中心圣蓋博谷地區。圣蓋博谷的房價上漲得飛快。”

美國開發商迎合中國購買者

美國的很多開發商和房主為了讓自己的房子更快售出，極力迎合中國購房者的需求。美國福克斯新聞臺曾經報道過加州帕薩德納的一座準備出售給中國人的樣板房。這座房子為了適應中國購房者的需求配置了兩個廚房，小的那個廚房中通風設備非常到位，這個小廚房主要是給中國購房者烹飪氣味較為“濃郁”的食物——比如說腥氣很重的魚類的。房主還給中國購房者在廚房里安裝了適合中國人身高的組合櫥柜。

南加州的開發商們考慮到中國購房者經常攜帶家人到美國的房子居住——有些中國購房者會帶父母，甚至是祖父母一同到美國居住，他們設計的二層別墅的戶型通常會在一樓設置一個臥室，這樣年長的老人就不需要爬樓梯了。很多房子還仿照中國廚房的式樣設計了中西合璧的廚房。

有些開發商甚至還鉆研了中國人特別講究的“風水”。因為中國風水學說講究前有照后又靠，也就是屋子前面有流水，屋子后面有高山。有些開發商專門給中國購房者在屋子前面挖了一方小池塘。加州科德維爾班克的房產經紀人張布倫說：“很多中國的購房者都是生意人，所以他們買房子很講風水，講究空氣的流通，他們認為這樣子的房子會讓他們生意上獲得更大的成功。”

除了開發商外，銀行也在積極地為中國購房者提供服務。如此之多的中國購房者在南加州購房，當地的銀行都在迎合中國投資者的喜好，設置了優惠的購房貸款條件。不過，銀行的借貸機會不是很多，因為很多中國購房者購買房子都用現金付款，當地的銀行很少有機會向中國購房者提供貸款。

中國人推動美國房市

美國的房產市場正在緩慢復蘇，外國投資者是美國房產市場復蘇的主要推動者之一。根據美國房產經紀人協會的統計，非美國購房者在2011年在美國投入了820億美元用于購買房產，而在這820億美元中，有70億美元來自于中國購房者。

中國購房者是居于加拿大購房者之后的第二大購房群體，從加利福尼亞到紐約中國購房者不斷攻城略地，他們喜歡用現金付款，購買的大都是數額巨大的豪宅。張布倫說：“我估計到美國買房的中國人中有很多是超級有錢的，他們大都有自己的生意，要么是在政府部門供職。”endprint

很多中國人喜歡美國的房子的原因是因為他們覺得在美國買房居住更加舒適。在上海，200萬美元，差不多1200萬人民幣，只能夠買一套有兩個主臥的面積稍微大一點的商品房。”張布倫的母親張琳達說，“在美國投資房產真是一件一勞永逸的事情，你擁有一套住房，孩子可以上好的學校，全家人有個更好的環境，也能享受更加豐富多彩的社區生活。”她和兒子主要給中國顧客介紹加州圣馬力諾和帕薩德納的住房。

張琳達說，雖然美國很多地區的房市還不景氣，但是她所在的地區的房市已經欣欣向榮，這多虧了中國及其他外國購房者。“我所在的地區的房市在美國簡直就是一個奇跡，美國很多地方的房市依舊萎靡不振，但是我這里的房價一直在飆升。”

很多中國購房者在美國買了房子，會全年居住在美國，或者部分時間居住在美國，但是其中有40%的人是房產投資者。他們喜歡在內華達和佛羅里達州買房子，他們當中有些人一次就買兩三套房子。

洛杉磯的房產中介傅義說，“如果投資客要買房投資，他們最好的選擇是購買30萬美元以下的房屋。如果是價格更高的房屋，他們的投資收益率就會比較低。存在這樣的情況，房價越高，投資回報率越低。如果是純粹的炒房者，他們不會關心購買的房子是不是學區房，也不管購買的房子的地段是不是好地段，他們只需要考慮購買的房子的價格在不斷上漲就可以了。”

在美國買房是因為愛面子

中國的胡潤百富榜曾經公布過這樣一個數據：中國大陸的100萬個超級巨富中，大約有一半的人表示過在美國投資的意愿。

在拉斯維加斯從事房產經紀的專門為中國購房者服務的陳貝蒂說道：“胡潤百富榜的這個說法就是一個信號。中國人有攀比心理，如果你看到你的朋友和家人到美國去買了套房子，那么我也得去美國買套房。雖然中國不是所有人都有這樣的能力，但是對于中國富人來說，在美國買套房不是大問題。很多中國人都喜歡自己開一輛奔馳車，中國人喜歡奔馳并不是因為奔馳是輛好車，而是因為奔馳車代表著他的社會地位，奔馳在中國人的心目中是有錢人的象征。在美國有套住房，可比開奔馳有面兒多了，做到了這一點的中國人可以向他的朋友吹噓，‘我在美國有套房。”

她建議，中國購房者在美國購房之前要研究一下美國的房產政策。在美國購房必須繳納高額的房屋保有稅和其他與房產相關的費用。舉個例子，在紐約地區，一座50萬美元的房子在每年要支付1.5萬美元的稅費。在北京同樣價格的別墅是沒有這些費用的。在美國的人工費用也要比北京高出許多，在美國請一個除草工的價格大約是1個月100美元，這筆錢支付給除草工讓他保持房屋草坪的平整。其他的用于支付給工人的房屋保養費用也是一個可觀的書目。此外在美國還有一系列的關于房屋的強制保險和物業管理費用，每座房屋每年必須花費數千美元用于支付這些款項，如果中國的房產投資者要投資美國房產必須把這些房屋價格以外的費用考慮清楚。endprint