農村多層商品住宅樓建設之問題探討

張 翠 萍

(呂梁市建筑勘察設計院，山西 呂梁 033000)

農村多層商品住宅樓建設之問題探討

張 翠 萍

(呂梁市建筑勘察設計院，山西 呂梁 033000)

重點探討了農村多層商品住宅樓建設中存在的主要問題，針對統籌規劃滯后、用地結構不合理、忽視住區環境、缺乏節能意識等問題給出了相應的解決策略，以完善農村多層商品住宅樓建設。

農村，商品住宅樓，土地，配套設施

每提到農村，我的腦海里就會出現三、五間瓦房、一套院子、雞犬相聞，一群孩子在院子里嬉戲玩耍的熱鬧場面。然而近幾年來，在社會主義新農村的浪潮下，農村城鎮化建設的步伐也逐漸加快，部分農村的村莊形態已經或多或少的發生或正在發生著巨大的變化。當我再回到我們村里時，村子里已建起了一幢幢漂亮的多層商品住宅樓，看到家鄉如此大的變化，心里由衷的高興。但隨著在村子里多次查看，向鄉親們多次詢問，卻發現在農村建多層商品住宅樓還存在許多方面的問題，下面我把發現的問題指出來與大家共同商榷，以待進一步探索與完善。

1 農村商品住宅樓建設存在的問題

1.1 統籌規劃滯后、建設分散

1)農村建設規劃起點偏低，未成體系。通過對我鄉10個行政村的走訪調查，我發現目前10個行政村中只有一個村進行過控制性規劃，但由于受歷史原因和經濟條件的制約，村莊建設未按控規實施，其余村莊更談不上科學完整的規劃。這些村莊內部基本上是在原有基礎上修修補補，而新建多層商品住宅樓絕大部分集中在村莊外圍，村民們購買商品房后造成村莊內大量空閑宅基地和閑置土地，形成內空外延的用地狀況，即所謂的“空心村”。這也是如今大部分農村村莊形態的真實寫照。這樣既造成大量宅基地和耕地閑置浪費，又阻礙新農村建設進程，影響農村和諧發展。2)建設零亂分散，隨意性強。由于農村建房缺乏統一規劃，新建多層住宅小區布局較為分散、零亂，呈“小、散、亂”狀態。

1.2 土地手續不完善，用地結構不合理

1)在少數地方未批先建。經過走訪調查，部分住宅小區由村里有條件的村民在自己承包的土地上擅自建房，未辦理任何手續。2)土地手續不合理。在部分農村建設商品住宅樓，只要農民拿到鎮里或村里的批地手續，便自行建造，甚至改變土地使用性質，將村里批準的養殖基地自行改變用途，修建商品住宅樓出售給農民，以獲得利潤。3)違法占地，少批多占。不少村民反映某某住宅小區在批準的合法面積基礎上擅自增加了面積，造成批少占多、不好管理的局面。4)占用耕地，只要村委同意，總想千方百計選個比較理想的位置，甚至不惜犧牲良田。5)有些村民為了謀取私利，將自己的宅基地、自留地甚至責任田作價賣于他人建房的情況也是不少見的。

1.3 淡化農村特色，忽視居住區環境

由于農村開發者多為當地農民，他們對設計、規劃意識缺乏，再加上經濟條件的制約，往往采用鄰村的圖紙或者選擇個人簡單設計，沒有經過對場地的方案論證以及詳細的規劃，結果造成農村多層住宅樓大多是對城市住宅的模仿，基本上拋棄了農村固有的鄉土特色和地域風格。規劃布局單調，室外空間缺少變化，空間層次少，識別性差，居民難以對自己的居住環境產生認同感及歸屬感；另外建筑形式缺乏特色，外觀單調、平庸，缺乏細節考慮；住宅區環境差，綠化意識淡薄,綠地面積少，公共場地與設施嚴重不足，僅有的一些設施維護不善，破損嚴重；缺乏停車場地，車輛隨意停放，占用道路、綠地；衛生條件差。

1.4 節能意識缺乏

由于農民節能意識淡薄，對節能住宅沒有充分的認識，開發商又為了提高經濟利益，農村多層住宅樓多數未采取節能措施。

1.5 施工質量差

在農村開發商為了減少成本，沒有采取施工招標，往往選擇無任何資質的施工隊，施工隊伍都是由一些農民泥瓦匠人臨時組建的，沒有經過專業培訓，缺乏必要的理論知識和施工經驗[1]，技術力量極其薄弱，也沒有聘請有經驗的監理人員監督施工單位，造成施工質量差。

1.6 配套設施不完善

由于農村建房缺乏規劃，住宅小區分散凌亂，再加上村級組織財力較弱，造成農村基礎配套設施建設跟不上。例如：住宅樓已經建成，卻沒有集中供水、沒有排水溝渠和污水處理、不能接寬帶和有線電視、小區內沒有任何消防設施等等。

2 完善農村多層商品住宅樓建設的建議

1)堅持科學規劃，打造特色村莊。高起點規劃是農村住宅建設不可或缺的先決條件。堅持規劃先行，充分發揮規劃的指導作用，根據村莊規模的大小，測準地形圖，精心編制村莊規劃，針對村莊的道路、供水、排污、電力等做出安排，使村莊建設可以按圖選址，按圖實施，減少浪費，保證有限的資金得到充分的運用。編制出能反映該村歷史文化、地域特色和現代文明相結合的特色規劃；堅持因地制宜，本著“地方適宜”原則編制鄉村規劃，編制時應結合當地氣候條件、自然地形、地域文化確定規劃標準，以建成個性鮮明特色的村莊。在規劃編制過程中，注重把農村建設規劃與土地利用總體規劃緊密結合，與農田保護、基礎設施、產業發展等因素相銜接，做到同步規劃、一步到位，確保規劃科學、布局合理。例如，山地地形，規劃應體現山坡特色，依山就勢，結合地形特點，合理利用，做好場地的護坡和擋土墻；丘陵地區，應充分利用地形、地貌進行合理規劃，不應為造景而浪費人力、物力。

當前，農村房屋建設中的傳統地方特色在逐漸淡化。由于對村落的特色認識不夠，導致在建設中忽略了村落鄉村風貌特點。這就要求我們在設計時應加強了解各地的鄉村建筑風貌，研究該村落傳統建筑的特點，在繼承基礎上加以創新，建設出人們喜愛的、經濟的、適用的建筑，創造既能體現地方特色，又有時代氣息的鄉村住宅建筑。

2)完善建房審批手續，嚴格落實國家關于新農村建設的政策規定。政府部門應加強農村修建多層商品住宅樓的審批手續?！吨腥A人民共和國土地管理法》中提到，規定改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。同時，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續[2]。因此要求職能部門嚴格遵循法律程序，對農村多層商品房規劃、建設進行細致的考察和嚴密的論證，從而更好地避免違建、亂建等現象的發生。

3)擇優選擇設計單位，推行設計招標。設計是工程建設過程中的關鍵環節，設計質量的優劣，對工程建設目標能否順利實現起著至關重要的作用。通過設計招標，擇優確定綜合指標均好的方案和設計單位，以達到擬建項目能夠采用先進的技術和工藝，降低工程造價，縮短建設周期和提高經濟效益。

同時，城市與鄉村畢竟有著不同的經濟發展規律與生活方式，在設計招標中，應當要求設計單位重視對鄉村建造的特點與規律，更好地引導農村多層住宅的建設。

4)擇優選擇施工單位，推行施工招標。施工招投標階段是建設方集中選擇總承包商的重要階段，通過施工招標，可以從中選出有資質、有經驗、技術能力強、業績聲譽好且報價合理的承接單位,并且在建筑師協助下與承包商簽訂合同，以此方式來約束雙方在施工過程中的行為。這樣有利于保證和提高工程質量，縮短施工工期，降低造價和提高投資效益，無論對投資方還是村民都是百利而無一害。

5)選擇專業工程師進行工程現場監理。通過走訪了解發現在農村建設方為減少投資，現場監督往往選擇非專業監理工程師。這樣施工現場雖然能完成一定質量的監控，但由于缺乏專業的管理和質量控制，產品質量不能得到有效的保證，因此職能部門應加強施工現場的監督管理。

6)同步配套基礎設施。農村住宅樓建設要按照村鎮總體規劃進行布局。居住區基地內應功能分區合理、路網結構清晰、人流車流有序、場地景觀、管線設計應全面綜合考慮，統籌兼顧，以達到經濟合理[3]。解決好供電、供水、排水、供暖、通信、網絡、有線電視等基礎設施的建設和配套，健全完善垃圾處理、污水處理，農機具、余糧存放等配套設施。

7)推行節能住宅。節約能源是我國的基本國策，是建設節約型社會的根本要求，其在農村居住建筑中才剛剛興起，數量也日益劇增，具有很大的節能潛力，因此在農村中推行節能住宅已是當務之急。居住建筑能耗主要包括采暖、空調、通風、熱水、照明以及透氣圍護結構等方面。

為更好地推行節能住宅，首先需要政府的大力支持，做好節能宣傳工作，提高村民對節約知識的了解及認可。其次，職能部門應當從總體規劃，做好單體建筑的平面布置和立面設計，并且應根據節能要求，考慮當地資源情況、環境保護及用戶對采暖、照明等費用的可承受能力，選擇合理的冷熱源方式及設備造型。

3 結語

在國家惠農政策的大力扶持下，堅持先規劃后建設的原則，堅持因地制宜的原則，逐步完善基礎設施，打造特色鮮明、環境優美、功能完善的特色村莊，讓老百姓住進寬敞的樓房。

[1] 包顯林.簡述新農村住宅建設中存在的問題[J].山西建筑，2008，34(25):64-65.

[2] 中華人民共和國土地管理法[S].

[3] 全國民用建筑工程設計技術措施[Z].2009.

[4] GB 50180—93，城市居住區規劃設計規范[S].

Discussion on rural multi-storey commercial residential building construction problems

Zhang Cuiping

(LvliangConstructionSurveyandDesignInstitute,Lvliang033000,China)

This paper emphatically discussed the major problems of rural multi-storey commercial residential building construction, according to the overall planning lagging behind, unreasonable land structure, ignore the residential environment, lack the awareness of saving energy and other problems gave corresponding strategies, in order to improve the rural multi-storey commercial residential building construction.

rural, commercial residential building, land, facility

2015-01-03

張翠萍(1971- )，女，工程師，二級注冊建筑師

1009-6825(2015)08-0028-03

TU241.4

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