房地產工程項目質量管理的相關問題與對策

黨 黎 杰

(山西太行建設開發有限公司，山西 陽泉 045000)

·質量控制·

房地產工程項目質量管理的相關問題與對策

黨 黎 杰

(山西太行建設開發有限公司，山西 陽泉 045000)

分析了房地產工程項目在質量管理中存在的規劃與設計工作的管理不到位、質量管理體制不健全等問題，并提出了加強工程項目前期的管理、增強施工人員質量與安全意識等措施，以促進房地產企業的健康發展。

房地產企業，工程項目，質量管理，問題，措施

房地產可稱為不動產，其是房屋和土地財產的統稱，涉及范圍有：土地資源與建筑物、于土地資源和建筑物上附著且不能分開的部分以及各種附帶的權益等。房地產項目十分特殊，其不僅具備大宗商品的共同性質，還具備提供個人發展平臺的特殊性質。因此，于開發商、施工方、消費者而言，房地產工程項目的質量優劣具備十分重要的意義。隨著市場競爭力的不斷加強，對房地產工程項目的質量管理水平進行相應的提高至關重要。

1 房地產工程項目在質量管理方面存在的相關問題

最近幾年來，在對項目質量的管理中，雖然大多數房地產商積累且傳承了先進、高效的經驗，但是仍存在著一些問題亟待解決。下文所列舉的質量管理方面的漏洞在現今的房地產企業中具有一定的共性。

1)沒有充分地對規劃與設計工作的管理進行優化。規劃與設計工作的管理是否到位直接影響著房地產工程項目是否成功，在管理現如今的規劃工作與設計工作時，必須對房地產行業中既定的操作流程進行嚴格的遵循。然而，在實際的操作過程中，由于較多的因素，導致在對項目進行規劃與設計時，市場的定位、產品的策劃、配套的項目設施以及目標客戶群并未達到理想的精準度與深刻度，沒有對設計采取有效的優化措施。比方說：在對立面進行操作時，沒有給空調的安裝預留足夠的空間，甚至是根本沒有留出相應的空間；相關消防所用的管道暴露于大堂中；對井道進行設置時，考慮方面不夠周全，使得部分井道遍布于人行道中間等。隨著房地產市場的逐漸飽和與空間需求特點的日益變化，功能性的質量缺陷難以贏得市場認可，因此，整體工程項目的投資效益很難得到保證。

2)缺乏對工程實施過程中質量的全面管理。在對相關工程項目的監管中，管理人員事先控制質量的意識較弱，通常都是在完工后才發現相應的問題，然后再采取補救工作。舉例說明：部分土建施工企業在與園林施工企業進行合作時，交接不暢的情況時有發生，特別是在工期十分緊張的狀態下，主體建筑物在外立面上的裝修工作還沒有完成，根本不能對外排架采取強制性的拆除，因此，對應的園林施工方不能夠進行現場的施工工作，延長了工期；此外，在安裝和操作過程中的不規范常常導致鋁合金門窗出現滲漏的現象。

在對工程項目質量進行管理的過程中，竣工驗收完成后就結束了所有的監管工作，缺乏對于成品實施保護性措施的正確意識。舉例說明：對鋁合金門和窗采取的保護性措施方面，當相關分包單位對鋁合金門和窗進行安裝后，并未與后續的施工方進行工序的交接工作，導致鋁合金門窗滑道以及門框被后續的施工方所破壞。然而，后續的施工方大都由業主采取直接性的委托和分包形式，造成了責任的極度混亂，使得維修的主體抵觸情緒十分嚴重，從而增加了管理的難度與協調的成本。

3)缺乏健全的質量管理體制。房地產工程項目在質量管理方面出現問題，還與不健全的質量管理體制息息相關。房地產企業忽視了工程項目的質量管理，缺乏健全的管理體制，造成部分施工人員在施工過程中偷工減料，甚至是違規操作，影響了工程項目的質量安全。缺乏健全的質量管理體制，很有可能造成施工工期的延后，導致施工成本的增加，嚴重影響了房地產企業的經濟效益與社會效益。

2 房地產工程項目在質量管理方面的有效應對措施

1)對工程項目前期的規劃與設計力度進行加強。就目前我國房地產工程的質量管理來看，缺乏工程前期的管理，對整體工程質量與安全造成了嚴重的影響。因此，為了進一步加強工程質量管理，在進行施工之前，房地產企業必須進行全方位的準備工作與管理工作，確保工程順利進展。在進行施工之前，首先要科學合理地規劃整個工程，對地形地貌進行嚴格的勘測，落實市場調查的工作，從而對工程項目的整體風險進行預測；其次，依照市場考察的情況，設計相應的圖紙，對自然因素與人為因素進行綜合的考慮，精確測量與計算，確保設計出的圖紙是對工程項目實際情況的真實化映射，為之后的施工環節奠定夯實可靠的基礎。

2)加強對施工整體環節中質量的管理。對于施工項目而言，施工過程至關重要，其最大程度上影響了工程質量。因此，相關管理人員要對整個施工過程的質量進行監督管理，保證良好的施工質量。相對而言，房地產工程較為復雜，施工環節較多，相關人員要嚴格監督管理中任一工程環節的質量，全方位提升工程項目的質量。在對施工整體環節中的質量進行監管時，必須確保所有的施工環節及步驟都符合規定的質量標準，在某個環節合格的基礎上，才可以開展下一個環節，倘若這一環節質量不達標，則必須重新進行改進，禁止未經改進就開始下個環節的施工，從本質上對工程項目的質量進行保障。與此同時，還要加強對施工材料、施工技術以及設備質量的管理，保證質量達標，當不達標的設備和材料出現時，必須立刻停止施工，對不達標的設備與材料踐行嚴格的質量檢查，直至質量達標后方可繼續開展。除此之外，還要健全監督及管理部門的建設，對施工現場進行實時監管，確保在第一時間發現問題，并且進行及時積極的解決。

3)加強對工程項目竣工后的質量管理。對工程項目竣工后的質量進行檢查是工程檢驗的最后關卡，保證質量管理工作的順利實施，對質量上存在的問題及時發現、及時解決，預防后續的工程質量問題。當工程結束后，必須將國家質量檢驗標準作為相關的依據，驗收與認定整個項目的質量，一旦發現問題，立刻進行更正，確保質量的達標。此外，還要建立健全質量的評估報告，有效地整合整個工程項目有關質量的信息，便于對今后工程建設工作的指導。

4)增強施工人員的質量與安全意識。對房地產工程項目的質量管理進行加強，還要對施工人員的道德素質進行大幅度提升，幫助其樹立質量與安全的意識，培養施工人員的責任感，使其能夠認真負責地進行工作，確保工程項目的整體質量，及時反映并解決工程中存在的問題，對工程的質量進行有效的保障。此外，還要對施工人員的專業技能進行相應的提高，促使施工人員在進行操作時能夠對所有的新技術與新設備進行充分良好的應用，落實提高房地產工程項目質量的管理。

3 結語

在我國的經濟發展中，房地產企業發揮著至關重要的推動作用，因此，其質量與安全問題對于廣大民眾來說具備極其重要的現實意義，密切聯系著民眾的切身利益。房地產工程項目的質量管理涉獵較為廣泛，建設單位要改變自身的管理思維及管理模式，提升工程項目在質量管理方面的水平能夠推動房地產企業的經濟效益的不斷增加，將質量作為核心思想的管理模式也是現代房地產企業能夠生存發展的必備條件。本文簡單分析了房地產工程項目在質量管理中所存在的問題，提出了有效的應對措施，希望能給相關學者提供一定的幫助。

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Relevant real estate engineering project quality management problems and countermeasures

Dang Lijie

(ShanxiTaihangConstructionDevelopmentCo.,Ltd,Yangquan045000,China)

The paper analyzes real estate engineering project quality management planning and design problems including imperfect management and imperfect quality management system, and puts forward measures of strengthening engineering project, such as strengthening early management, enhancing construction personnel quality and safety consciousness and so on, with a view to promote health development of real estate enterprise.

real estate enterprise, engineering project, quality management, problem, measure

2015-01-05

黨黎杰(1981- )，男，工程師

1009-6825(2015)08-0228-02

TU712.3

A