談房地產項目全壽命周期的成本控制方案

王 雙 琦

(山西蘭花康宇房地產開發有限公司，山西 太原 030021)

談房地產項目全壽命周期的成本控制方案

王 雙 琦

(山西蘭花康宇房地產開發有限公司，山西 太原 030021)

介紹了房地產項目全壽命周期管理成本的基本內涵，通過分析全壽命周期成本控制管理的特點，對全壽命周期成本控制進行了階段劃分，從決策、設計、實施、竣工、運營五個階段闡述了成本控制方案，以有效降低房地產企業的投資成本。

房地產，全壽命周期，成本控制，階段

我國的房地產業在高速發展時期為國家經濟發展、居民生活質量提高等方面都發揮了積極的作用，但是也帶來了房價高居不下、空房過剩等問題，為了促進房地產市場的健康發展，近年來，我國采取了一系列措施對房地產行業進行調控，在新的發展形式下，采取何種措施能夠有效的控制房地產成本，更好地符合國家經濟社會發展的要求成為當前房地產行業發展的首要問題。全壽命周期成本控制理論作為一種有效的成本控制方法，能夠對房地產業的健康持續發展提供有力的支持。

1 全壽命周期管理成本理論的相關內容

1)全壽命周期管理成本理論的基本內涵。全壽命周期成本管理理論是在工程建設項目的成本控制管理過程中，引入控制論、現代管理論等先進的成本控制管理理論，站在項目整體的角度，用發展的眼光看待整個項目實施過程中的成本控制問題，對項目全壽命中的各個階段都進行有效的成本控制，最終實現工程建設項目的全壽命成本最小化。全壽命周期成本控制管理對工程建設項目的各個階段進行主動、動態控制和管理，對建設項目目標的順利實現具有十分重要的意義。2)全壽命周期成本控制管理的特點。與其他成本控制管理方法相比，全壽命周期成本控制管理具有以下特點：首先，全壽命周期成本控制涉及的內容比較多、范圍比較大，而且時間相對比較長，不僅考慮到工程項目的準備階段、實施階段，而且還要對項目運營維護和報廢階段等進行成本控制。其次，全壽命周期成本控制方法能夠為項目管理者提供更加科學合理的決策分析工具，通過協調項目開始和未來成本之間的關系，最終實現項目全壽命成本最小化的目的。最后，在大力提倡建設資源節約型社會和環境友好型社會的今天，全壽命周期成本控制管理方法能夠在保證項目全壽命成本最小化的同時，實現資源節約和生態環境保護，是符合當前時代發展潮流的產物。

2 房地產項目全壽命周期成本控制方案

1)房地產項目全壽命周期成本控制階段劃分。

要想將全壽命周期成本控制方法運用到房地產項目的成本控制管理中，首先就要對房地產項目進行生命周期階段劃分。根據房地產項目具有的生命周期長、階段性特點明顯以及階段內容復雜等特點以及當前房地產項目成本控制現狀，房地產項目的全壽命周期成本控制階段主要分為項目決策階段、項目設計階段、項目實施階段、項目竣工階段以及項目運營維護階段五個主要的成本壽命階段，這五個階段的成本控制內容各有不同。

2)房地產項目全壽命周期成本控制方法。

a.房地產項目決策階段成本控制方法。決策階段是房地產項目全壽命周期成本控制的起始階段，也是最重要的階段之一，對房地產建設的投資額度和成本預算等產生直接的影響。首先，在項目決策階段，要對房地產項目的各項相關指標進行確定。要根據當前的市場條件、項目的經濟效益和項目所在的區位條件等對項目的規模進行合理的確定。對房地產施工工藝的選擇、建設的勞動需求等進行合理的評估，設計項目建設標準，確定房地產項目工程技術方案。其次，在決策階段，要對房地產項目的可行性進行深入的研究，要根據國家和地區的房地產調控政策、市場需求量等對房地產項目建設的可行性進行研究，并結合當地的勞動力成本、建筑材料價格等確定最優的房地產建設工程技術方案，并做好房地產項目的相關風險分析，如能源消耗風險、項目融資風險等等。b.房地產項目設計階段的成本控制方法。房地產項目設計階段的成本控制能夠最大限度的提高全壽命周期成本控制的效果。項目設計會對房地產項目投資的80%左右成本產生影響。首先，可以在項目設計階段引入設計招投標制度，通過各個相關行業的專家的共同參與確定價格最優的項目設計方案。其次，實行限額設計也是控制設計階段成本的有效辦法，按照批準的設計任務書和投資估算等控制設計。另外，要將設計費用與設計質量相結合，這不僅是控制設計成本的有效方法，而且也是當前房地產項目設計發展的必然趨勢，通過費用與質量掛鉤的方式能夠有效的提高項目設計人員的經濟意識，在項目設計過程中能夠兼顧技術性和經濟性。c.房地產項目實施階段的成本控制方法。房地產項目實施階段包括招投標階段的成本控制和項目施工階段的成本控制。要將全壽命成本作為項目實施階段的評價依據，利用工程價值管理方法和合同管理手段對房地產項目的實施階段進行成本控制。首先，在房地產項目招投標階段的成本控制方面，要基于全壽命周期角度對過去常用的綜合評標法和最低投標價法進行修正，通過設定招標攔標價、技術標評審和商務標評審的環節基于全壽命周期角度，對項目招投標階段進行成本控制。其次，在項目施工階段的成本控制方面，最主要的就是要在保證項目建設質量、建設工期的基礎上，將房地產項目成本控制在合同價格之內，如果出現目標偏離，要采取措施對成本進行控制，及時糾正偏差，實現成本動態控制，要對施工方案進行優化，并且加強施工合同管理，在材料使用、現場簽證、工程變更等方面加大成本控制管理力度。d.房地產項目竣工驗收階段的成本控制方法。竣工驗收階段的成本控制方法主要有兩個，一個是竣工結算審核，包括房地產項目的全部施工成本，是對決策階段成本核定的重要依據，也是建設單位編制房地產項目竣工決算報告的重要參考。另一個是竣工決算審核，這是根據國家相關規定編制的，包含了房地產建設項目的全部實際費用支出，是對房地產項目進行審查的重要依據。竣工階段成本控制的根本目的是為了明確房地產建設項目投資的用途，并為以后的項目建設總結經驗。e.房地產項目運營維護階段的成本控制。房地產項目的運營維護階段成本控制是全壽命周期成本控制的重要組成部分，主要包括運營成本、維護、項目修理、設備更換等內容。主要的成本控制方法有年度周期成本預測對比法、類似工程法等。在運營維護階段，最主要的是加強項目運營維護方案的確定，要根據運營維護的實際需求，選擇合適的成本控制方法和運營維護方案，實現房地產全壽命成本控制的最優化。

3 結語

運用全壽命周期成本控制管理理論對房地產項目進行成本控制，既是當前房地產業進一步發展的必然要求，也是房地產行業適應國家經濟社會發展需求的必然選擇。要從房地產項目決策階段、設計階段、實施階段、竣工階段以及運營維護階段五個階段貫徹全壽命周期成本控制，不斷促進房地產行業的健康發展。

[1] 郭明珂.基于全壽命周期的房地產項目成本控制研究[D].武漢：武漢工程大學,2013.

[2] 廖能富.房地產項目全壽命周期成本控制應用及實例研究[J].企業科技與發展,2013(14):6-8.

[3] 張忠斌.全壽命周期理論下房地產項目成本控制要點[J].中小企業管理與科技(上旬刊),2012(11):98-99.

[4] 何 鑫,鄧 榕.房地產項目應用全壽命周期成本控制的可行性[J].經營與管理,2010(6):90-91.

[5] 楊 光.全壽命周期的房地產開發項目成本控制方法探析[J].中國城市經濟,2010(8):52，54.

Discussion on life-cycle cost control scheme of real estate project

Wang Shuangqi

(ShanxiLanhuakangyuRealEstateDevelopmentCo.,Ltd,Taiyuan030021,China)

The thesis introduces basic life-cycle cost management connotation of real estate project. Through analyzing the life-cycle cost control features, it divides life-cycle cost control into five phases including decision, design, implementation, completion and operation, with a view to effectively reduce investment cost of real estate enterprise.

real estate, life-cycle, cost control, phase

2014-11-29

王雙琦(1983- )，男，助理工程師

1009-6825(2015)04-0233-02

F293.3

A