我國房地產(chǎn)新政的回顧與特點分析

伍方勇

（湖南財經(jīng)工業(yè)職業(yè)技術學院經(jīng)濟貿(mào)易系，湖南 衡陽 421002）

在經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)的今天，房地產(chǎn)業(yè)是今后相當長時期內(nèi)的基礎性和主導性產(chǎn)業(yè)，會對能源、環(huán)境、土地等產(chǎn)生關聯(lián)性影響。但是，房地產(chǎn)業(yè)還比較薄弱，還有許多基礎性工作需進一步完善。對于國民經(jīng)濟發(fā)展來說，房地產(chǎn)是一把“雙刃劍”，合理的政策引導和適宜的發(fā)展速度會給百姓帶來安居樂業(yè)的生活環(huán)境，但如果房地產(chǎn)市場發(fā)展失控，則可對導致市場巨幅振蕩，嚴重損害國民經(jīng)濟，引起社會各界不滿。因此，我國政府一直以來都在通過各種房地產(chǎn)政策來促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)政策主要包括制度性政策和調(diào)控性政策，制度性政策是指與房地產(chǎn)市場運行相關的法律、法規(guī)、制度等；而調(diào)控性政策主要是以基礎性政策的貫徹和市場的合理運行為目標推出的有關文件、細則、辦法等。

一、我國房地產(chǎn)新政回顧

從2015年來看，政府先后已經(jīng)先后推出了五次房地產(chǎn)新政策，現(xiàn)匯總?cè)缦拢?/p>

（一）330新政

3月30日，國家財政部推出了個人轉(zhuǎn)讓二年以下住房免征營業(yè)稅的政策。其主要內(nèi)容是：當個人出售自己購買不到二年的住房時間，需要全額支付營業(yè)稅；而當個人對外出售自己二年以下非普通住房時，需要根據(jù)銷售收入與購買價值之間的差額繳納營業(yè)稅；當個人對外出售自己購買二年以上的普通住房時，不需要繳納營業(yè)稅。

（二）二套房貸首付比例降至四成

3月30日，住建部、央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對二套房貸做出了新規(guī)定，對于尚未還清第一套房貸而購置二套房的家庭，首付比例調(diào)整為最低40%；使用住房公積金購買首套自住房的家庭，首付比例也下調(diào)為20%；已經(jīng)還清第一套房貸的再次申請使用住房公積金貸款的家庭首付最低調(diào)到30%。

（三）國土部和住建部：嚴控供地規(guī)模，改善供求關系

3月27日，國土部和住建部聯(lián)合發(fā)布救市文件，要求嚴格控制供地規(guī)模，改善供求關系。主要有四方面內(nèi)容：（1）合理安排住房及其用地供應規(guī)模；（2）優(yōu)化住房及用地供應結(jié)構；（3）統(tǒng)籌保障性安居工程建設；（4）加大市場秩序和供應實施監(jiān)督力度。

（四）兩會釋放利好信號

今年全國兩會閉幕，國務院總理李克強在答記者問時，向外界透露出了房地產(chǎn)市場利好消息，同時也給房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高要求，要求房企不能因為政策利好而沾沾自喜，應該抓緊時間在“調(diào)結(jié)構”、搞“升級”上下功夫，做好在“風口”迎風起飛的準備。李總理的講話主要包括以下六方面內(nèi)容：（1）經(jīng)濟穩(wěn)增長是新常態(tài)，支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)必將受益；（2）金融應該更好地為經(jīng)濟實體服務，營造寬松可期的融資環(huán)境；（3）去行政化將是今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主旋律，樓市政策有望延續(xù)市場化格局；（4）國家政策為改善性住房需求提供支持，可能會出現(xiàn)新一輪開發(fā)投資增長；（5）“互聯(lián)網(wǎng)+”可能會推動房企進行產(chǎn)業(yè)升級；（6）鼓勵“走出去”和“引進來”，地產(chǎn)行業(yè)預期向好。

（五）三次降息三次降準

今年以來，面對我國消費動力不足，經(jīng)濟增長乏力，央行先后給出了三次降息兩次降準一次定向降準六個金融紅包，使房地產(chǎn)的發(fā)展有了支撐力。從上半年來看，每次降息都出現(xiàn)在降準之后的1個月左右。

1.第一次降準。2月4日，央行提出了第一次降準0.5%，要求金融機構從2015年2月5日起，下調(diào)0.5個百分點的人民幣存款準備金率，同時要求已經(jīng)達到定向降準標準的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行額外降低人民幣存款準備金率0.5個百分點，中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準備金率4個百分點，以加大對小微企業(yè)、涉農(nóng)企業(yè)和重大水利工程建設的支持。這次降準是2012年5月18日央行普調(diào)存款準備金率之后所做出的第一次降準，預計釋放貨幣超過6 000億。通過降準，分行增加了可用資金，為降低二套房貨首付政策執(zhí)行增加了可行性，降低了改善型需求住房購買的門檻和成本。

2.第二次降準。2015年4月20日，央行下調(diào)了1個百分點的存款類金融機構人民幣存在準備金率。與此同時，要求農(nóng)信社、村鎮(zhèn)銀行等農(nóng)村金融機構的人民幣存款準備金率額外降低1個百分點；國有農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行的人民幣存款準備金率額外降低2個百分點；國有銀行和股份制商業(yè)銀行的存款準備金率可比同類機構的法定水平低0.5個百分點。此次降準釋放了大約1.5萬億流動性規(guī)劃，達到了史上最高水平。對于購房者來說，可以從銀行獲得更多貸款，可更容易申請到貸款，并再一次降低了改善性需求購房者門檻。

3.第一次降息。2015年2月28日，央行規(guī)定從3月1日起，人民幣貸款和存款基準得率同步下調(diào)，其中一年期貸款基準利率下調(diào)至5.35%，下調(diào)了0.25個百分點；五年以上貸款基準利率下調(diào)至5.9%，下調(diào)了0.25個百分點；一年期存款的基準利率下調(diào)至2.5%，下調(diào)了0.25個百分點；其他不同檔次的存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率也做出了相應調(diào)整。通過此次降息，購房者的貸款門檻降低了，三十年期100萬貸款如果采用等額本息的方式還款，每月的月供可由6 092.28元減少為5 931.37元，還款總額可由219.32萬元減少為213.53萬元，月供和還貸總額分別減少了160.91元和5.8萬元。

4.第二次降息。2015年5月11日，央行再度下調(diào)人民幣貸款和存款基準得率，一年期貸款基準利率下調(diào)至5.1%，下調(diào)了0.25個百分點；一年期存款基準利率下調(diào)至2.25%，下調(diào)了0.25個百分點；其他各檔次貸款及存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率也做出相應調(diào)整。這樣，三十年期限100萬元貸款如果采用等額本息的方式還款，每月的月供可由5 931.37元減少為5 772.36元，還款總額可由213.53萬元減少為207.83萬元，月供和還貸總額分別減少了159元和5.7萬元。

5.第三次降息和第三次降準。從2015年6月28日起，央行對金融機構進行了有針對性的定向降準，并同步下調(diào)了貸款和存款基準利率。其中一年期存貸款基準利率同時下調(diào)了0.25個百分點，分別降到了2%和4.85%，對其他不同檔次的存貸款基準利率和住房公積金貸款利率也做出了相應調(diào)整。這次降息和降準進一步減輕了貸款買房者的還貸壓力。以二十年期100萬元商業(yè)房貸等額還款為例，其月供可由6 963.87元降低為6 822.52元，每月少還141元，需要支付的利息也會減少3.39萬元。

從2015年國家推出的房地產(chǎn)新政來看，決策層已經(jīng)將改善性需求作為了穩(wěn)定樓市的關鍵棋子，所有的政策性調(diào)整都是有意地為居民改善性住房需求提供支持，并使住房公積金對合理住房消費的支持作用有效地發(fā)揮了出來。

二、我國房地產(chǎn)新政特點分析

通過前面回顧，就會發(fā)現(xiàn)，國家2015年的房地產(chǎn)政策有進一步寬松的趨勢，房地產(chǎn)政策將保持去行政、重市場的調(diào)控思路不變，并會在營業(yè)稅征收、部分城市限購等方面做出新舉動，今后還有可能由地方政府直接給出稅費減免、購房補貼等多種支持政策。到目前為止，我國的房地產(chǎn)新政呈現(xiàn)出了越來越密集、越來越深入的特點，已經(jīng)有效地釋放出了市場紅利，促進了市場回暖。具體來說，表現(xiàn)為以下四方面：

（一）穩(wěn)定住房消費的主旋律不變，保持經(jīng)濟發(fā)展總體穩(wěn)定

從我國房地產(chǎn)新政來看，就會發(fā)現(xiàn)，堅持分類指導和因地施策的原則，最大限度地穩(wěn)定住房消費，推進地方政府主體責任的落實，為居民自住和改善性住房需求的滿足提供支持，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是不變的主旋律。

我國政府推出的五項房地產(chǎn)新政一再表明了國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控一直是分類指導和因地施策，地方政府的主體責任被推到了前所未有的高度，全國一刀切的調(diào)控措施已經(jīng)一去不復返了，“支持居民自住和改善性住房需求”和“穩(wěn)定住房消費”已經(jīng)成為了重頭戲。

（二）推動存量房向保障房的轉(zhuǎn)變，減輕人民購買壓力

從2014年底開始，國家住建部就已經(jīng)開始推廣由地方政府回購商品房并用于保障房的模式，逐步推行實物保障和貨幣補貼并舉的方式來將存量房轉(zhuǎn)變成為公租房和安置房，其目的就是為居民的住房提供保障。而今年以來，央行及相關部門提出的五項新政策無疑是去年我國房地產(chǎn)政策的延續(xù)，其目的是為了進一步消化巨大的市場庫存量，并同步改善人民群眾的居住環(huán)境，減少由于改善性住房的購置而帶來的巨大生活壓力。

（三）增加資金流動量，盤活房地產(chǎn)融資市場

從330新政，到三次降息三次降準，主管部門的意圖都十分明顯，就是在不斷地豐富資本市場體系建設，為房地產(chǎn)業(yè)的信貸提供支持，特別是擴大了金融機構對首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放，這就有效地增強了房貸資產(chǎn)的流動性，擴大了金融機構對個人住房貸款投放能力，進一步盤活了房地產(chǎn)融資市場。

（四）推進住房公積金改革，提高住房公積金的利用效率

從宏觀發(fā)展來看，穩(wěn)定住房消費已經(jīng)成為六大消費支撐之一。國家繼科技、教育、文化、醫(yī)藥衛(wèi)生、養(yǎng)老保險、事業(yè)單位、住房公積金等領域改革，更為其發(fā)展提供了支持。從2015年中央政府工作報告來看，公積金改革首次成為改革重點，而三次降息、三次降準正是推進公積金改革的有效措施，進一步放寬了職工提取住房公積金支付房租的條件。相信今后政府還將會進一步探索政策性住房金融形態(tài)，持續(xù)提高住房公積金的利用效率。

[1]陳治民.揭開房地產(chǎn)新政的面紗[J].晟典律師評論，2012，(11).

[2]廖英敏.房地產(chǎn)新政實施對房地產(chǎn)市場的影響[J].中國發(fā)展觀察，2010，(5).