芻議房地產項目開發全過程成本管理

王 健

（大連宏發工程造價咨詢事務所有限公司）

芻議房地產項目開發全過程成本管理

王 健

（大連宏發工程造價咨詢事務所有限公司）

近幾年房地產開發項目數量快速增加,如何對房地產項目開發過程成本很好的管理,是每一個房地產商關心的問題,本文分析了房地產成本管理的重要性以及開發過程每一個環節具體的管理措施,提出自己的建議。

房地產；項目開發；成本管理

引言

當前，我國房地產開發項目管理的水平普遍不高，企業的經濟效益低于當前國際的一般水平，不少房地產開發項目存在著質量低劣、交房脫期、貨不對板、空置率高等問題。要解決這些問題，開發企業就要在管理模式上下功夫，加強對項目管理的研究和應用，把項目管理作為一種新生的、先進的、高效的管理模式來關注。下面僅根據對成本管理的理解和認識，從項目開發的各個階段粗略談談如何在工程成本管理過程中加強控制及應注意的問題。

1、房地產開發成本管理的重要性

任何一個房地產開發項目出發點均是為了追求利潤最大化，那么在這個過程中，成本控制是十分重要的，而且成本的控制是貫穿于項目的始終，從項目的定位，初步設計，施工設計，工程建設， 交付使用等每個階段都要做出相應的投資估算價格、概算價格、標底價格、決算價格等，根據統計資料表明，在設計階段節約投資的可能性為 88%，所以在此階段，房地產公司要對自己開發的產品進行詳細的研究，成立自己的設計團隊，根據項目的檔次從項目的總體規劃、樓位布置、建筑外立、內部構造、設備安裝及整個項目的配套方面出發，運用價值工程理論進行優化設計。而施工開始后節約投資的可能性僅為 12%，這個階段只要自身不再更改原規劃設計，做好現場工程管理，不隨意下發變更指令，利用監理單位管理好施工單位，那么這個階段的造價便可進行有效的控制。

在建筑法律不斷健全的今日，要從招標階段進行嚴格的篩選協作單位，不能超越招投標等相關法律的規定，設計階段包括方案設計，施工圖紙設計。建設過程中包括監理單位，施工單位(總分包單位)，材料供應單位的確定，甚至后期物業管理單位的確定，都通過公開招標或者邀請招標，擇優選取，以取得項目各參與共贏。

2、成本管理措施

2.1 投資決策階段

①認真做好市場調查研究工作。應調查國內外市場近期需求狀況，對未來市場趨勢進行預測；對產品銷售進行預測、價格分析，判斷產品的市場競爭能力及進入市場的前景;對產品的方案和發展的方向進行技術經濟論證比較，在充分考慮市場、技術、環境等因素的基礎上合理確定擬建項目的建設規模，努力實現規模效益。

②合理確定建設標準。建設標準水平應從目前的經濟發展水平出發，區別不同地區、不同規模、不同等級、不同功能、不同消費群體，充分研究建筑標準、質量要求、建筑材料的性能價格等情況，合理確定。如針對別墅項目，我們應充分分析以上各種因素，確定我們的品質定位是豪宅型、中間型、經濟適用型。據此再來確定需要達到何種建造標準。

③認真編制投資估算。準確的工程建設投資估算可為項目投資資金籌措、工程設計招標、工程限額設計提供可靠的依據。編制投資估算時，應認真負責、實事求是，既不可有意高估冒算，以免積壓和浪費資金，也不應故意壓價少估，而后進行投資追加，打亂投資計劃。應注意不同地區、不同時間差價的調整，注意項目投資總額的綜合平衡。

2.2 設計階段

①規劃設計的成木控制。規劃設計階段的成木主要包含一些項目整體方案的設計費、建筑施工設計費、地質勘察費、報建及其他費用等。在這個階段需要選擇具有市場經濟性的設計方案。選擇經濟合理的方案非常重要.因為規劃方案一經選定，整個項目的后續成本組成也基木上確定，因此這個階段也比較重要，同樣要進行成木管理，并且一定是要在規劃方案設計過程中加強成木管理，以優化規劃設計成本。

②規劃設計階段的成本管控要做好以下工作：推行設計招標，多方案成本對比，選擇盈利性經濟性更好的方案；加強出圖前的審核工作。在出圖前，由專業人士結合實地狀況審核，將工程設計變更的發生盡量控制在施工之前，減小變更所花費的代價；結合預算控制，合同限額設計。合同設計成本應與事先編制的預算相對比，對于在此限額內滿足投資要求和技術要求的設計實行獎勵，對于超出此限額的設計，則可以通過多方論證、談判，采取調整設計預算或協商報價來實現。

2.3 施工階段

①結合施工組織及施工工藝，控制工程成本開發單位的成本管理人員應做到“三多”，即“多看、多問、多思考”。“多看”，就是要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現場的實際情況。“多問”，就是對于預算中不常遇到的較邊緣的工程問題，或是對自己經驗不充分的問題不匆忙作定論，要向專業人員和工程師進行咨詢核實。定額仍是目前建設市場確定造價的主要依據，但也應客觀地認識到定額不可能囊括市場。由于新工藝、新材料的不斷涌現，工程現場的特殊情況都使得子目組價、項目組價仍為目前造價中不可避免的工作。

②嚴格控制材料用量，合理確定材料價格。工程材料費一般要占工程總成本的 60%左右，顯然材料費的高低直接影響工程總成本。應建立起企業自身的價格信息網絡，保持信息渠道的暢通，及時準確地把握不同地區及不同規格的材料、半成品的價格信息，保證相關人員可隨時隨地的調用及監督，做到資源共享。需強調一點，政府公布的價格是市場的平均價，詳細的價格管理遠不能簡單停留在這一深度，要進一步利用長期與商家建立起的經濟往來關系和社會公開渠道，盡量尋找物美價廉的產品。

③做好反索賠工作。許多開發商把重點放在了如何應對施工單位的索賠，而常常忽視了反索賠條款的應用。施工單位由于措施不當，延誤了承諾的工期；交叉作業中，一方因現場清理不及時防礙了另一方正常的工作程序，或因潑水等情況損壞了工程成品;使用了非業主指定的產品等等，對此開發商均可進行反索賠。做好反索賠工作，需要有充分有力的證據，并利用監理的作用，保存好現場工程圖片、照片等原始資料。

3、結束語

新時期的房地產業迅猛發展，對于我國的經濟發展有著重要的影響，隨著國家政策不斷變化，對房地產業多輪的宏觀調控、限購、限貸等措施，對于房地產業來說面臨著巨大的挑戰，競爭也不斷加劇，為了順應時代的不斷變化，在競爭激烈的市場下長久的發展，對于房地產企業來說，對于開發的成本的控制管理至關重要，通過本文的分析，只有不斷提高管理水平，做好管理控制工作，在保證工程質量的前提下，降低成本，只有順應社會變化發展，提高自身的競爭優勢，才能保證企業不斷的發展。

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[2] 鄭 謙. 論房地產項目開發中的成本管理[J]. 中國高新技術企業. 2008(09)

[3] 周 巍. 房地產開發項目造價控制與成本管理研究[J]. 特區經濟. 2008(05)

TU43

B

1007–6344（2015）01–0123–01