房地產測繪中房屋預測面積與實際面積對比分析

何淮嵐

（淮安市房地產測繪事務所淮陰分所，江蘇 淮安 223300）

房地產測繪中房屋預測面積與實際面積對比分析

何淮嵐

（淮安市房地產測繪事務所淮陰分所，江蘇 淮安 223300）

隨著經濟發展和社會進步，房地產業作為一種新興的產業逐漸在市場中占據舉足輕重的地位，并且作為國民經濟的支柱產業持續至今。但是我國房地產業發展相對緩慢，所以在房產面積測繪方面有許多技術還不盡完善。在房產面積預測和實測過程中，常常會因為各種外部原因導致實測面積和預測面積存在一定出入。由此引發的糾紛和矛盾數不勝數，為了避免不必要的糾紛，在房產測繪中就需要測繪單位、房地產商、施工單位等各方努力，并密切配合，盡量減少或避免實測和預測之間的差異。

房產測繪 面積實測與預測 存在差異分析

房產預測是指在房產開發商取得了預售許可證的時候，由房產行政部門認可的具有資格的測繪部門利用規定的圖紙和測繪工具對房產面積進行的預測。這主要是依據國家相關政策和規定，對尚未竣工的房屋進行預估。該預測結果通過審批之后，再由行政部門出具預售許可證。實測結果是指在房產完成建設之后，由開發商委托相關具有正規測繪資格的單位，對已完成的房屋按照一定國家標準進行實地測繪。這個實測過程往往會參照施工圖紙、預測結果、土地合同等相關資料，在測算的基礎上完成預測和實測的校對。最終的房產面積測算結果則主要是服務于竣工后的價格結算，通過對比預測和實測面積，針對差異較大的環節重新進行核對和結算。通常情況下，實測面積和預測面積的差異是不可避免的。

一、房產測繪實測和預測概況

房屋預測面積是指在商品房預售中，由開發部門委托，房地產行政主管部門認可的具有房產測繪資質的測繪單位，按照規劃核準圖紙上的尺寸，依據《房產測量規范》，并參考開發部門提供的公用面積使用說明，對尚未竣工的房屋預先計算的面積。此面積可作為開發商在前期項目宣傳中使用，同時也可以作為商品房網上備案和預銷售使用。房屋實測面積是指房屋竣工驗收后，由開發部門委托房地產行政主管部門認可的具有房產測繪資質的測繪單位，依據《房產測量規范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預算數據等，對房屋進行實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。此面積是購房者辦理房屋所有權證、他項權證、房款結算、物業費結算等的依據。通常情況下，房屋的預測面積和實測面積會有差異。產生差異的原因有多種，歸納為以下兩點：（1）數據采集和圖紙變更。房屋預測主要是依據設計施工圖紙進行，數據采集、共用部位面積確認、分攤辦法等只能是“紙上談兵”，沒有直觀的感受和認識。房屋在設計上多樣化、復雜化，而在后期的實測中所有數據采集都是經過實地勘測得來。房地產開發部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會對建筑設計進行變更，這是造成預測面積和實測面積差異的主要原因。（2）技術性原因。由于不少房產測繪單位技術水平、管理水平有限，從業人員所學專業單一、素質層次不齊，對規范、政策、法規等理解不同。在具體工作中，由于工作程序不完善，質量意識淡薄，儀器設備落后，觀測記錄數據失誤，計算過程差錯等原因都會造成面積的不同。并且預測和實測往往是由兩家不同的測繪機構來完成的，這就更會因為技術原因導致測繪結果的不同[1]。

二、房屋測繪中預測面積與實測面積差異產生的原因

在房屋測繪中預測面積與實測面積之間存在著明顯的差異，出現這些差異是多方面的原因?？傮w來說是由于預測面積的測量缺乏客觀的數據以及技術達不到規定的要求。在諸多原因中，最主要的原因是因為測繪的誤差，由于測量工作人員的失誤以及測量技術的落后，造成了房屋測繪中出現誤差。此外，在房屋設計中出現變更、房屋完工以后公用面積功能的改變以及服務范圍的變更，這些都會引起測繪中的面積誤差，很多方面的原因是我們無法避免的，但是我們需要通過提高工作人員的業務水平和道德素質以及改進測量工藝，進而提高測量的精度，減少實測面積與預測面積之間的差異。

三、減少房屋預測面積與實測面積差異的措施

3.1 房屋內部上空的處理

這是一個由來已久的問題，因為沒有明確的規定，不同的工作人員對不同的房屋上空部分都有自己不同的計算方法，特別是上空部分的墻體面積，甚至在很多計算建筑面積的軟件中，對此的理解也不相同。在一些計算軟件中，外墻面積按層計算，沒有考慮到內部是否有與外墻有關的上空部分，往往會發生重復計算外墻體面積的情況。而正確的做法是，當外墻是上空的一面支撐時，如一部分復式房屋的挑空大廳等，作為這一部分外墻，就只能計算成是復式下層的建筑面積，而不能在計算上層面積時重復計算。

3.2 做好陽臺實測尺寸的準確計算

陽臺泛指有永久性上蓋、有圍護結構、與房屋相連可以活動和利用的房屋附屬設施根據其封閉情況分為非封閉陽臺和封閉陽臺。對陽臺的處理，往往很多人會直接按照底版的水平投影面積進行面積測量，這樣做是錯誤的，應該以其圍護結構的外圍水平投影面積為準?！斗慨a測量規范》規定(封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算全部的建筑面積不封閉陽臺按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。但是對封閉陽臺是以設計文件或其他批準文件為準還是以現狀封閉為準《房產測量規范》中并沒有明確的指出。在實際操作中陽臺計算一半與否應以現狀與規劃相結合。如果陽臺規劃未封閉現狀封閉應按規劃未封閉處理計算一半面積如果規劃封閉現狀未封閉應按現狀未封閉處理計算一半面積[2]。

3.3 做好虛擬分割的產權測繪

虛擬分割一般是指房地產開發公司將大型商場或辦公用房以明確的界址形式分割成小型單元進行出售每個單元沒有實體圍護而是以界址釘的形式進行分割和圍合成一個特定的空間每個單元可以獨立使用并擁有唯一編號。虛擬分割的小型單元符合《物權法》規定的物權要求：權利人依法對特定的物有直接支配和排他的權利。也符合《房屋登記辦法》第10條規定(房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號的房屋或者特定空間。那么在實際測繪中可以按照現場測量的每個單元的四至界釘進行測量和面積測算并以虛線表示。

3.4 建立一支高素質的測量隊伍

測繪工作是一項專業性較強、難度較大的工作，不僅僅需要掌握建筑設計的知識以對建筑圖紙中相關設計有較深的了解，還要對房屋產權管理以及建設項目審批的知識有一定的了解。測量工作人員是房屋測量工作的直接參與者，對測量結果的準確性有著至關重要的影響，因此需要不斷提高測量工作人員的測量水平，建立一支高素質的測量隊伍，為測量工作的開展奠定堅實的基礎。首先，要加強對測量工作人員的培訓，提高其專業水平和業務熟練程度，保證測繪結果的準確性以及測量工作的高效率，促進測繪工作的順利開展。其次，要加強測量工作人員的職業道德教育，提高責任意識，認清測量工作的重要性，加強與購房者、開發商以及自身利益之間的認識，真正的做到以嚴謹的態度對待工作，不做違法亂紀的事情，切不可為了一己私利篡改測量結果。此外，對測量工作人員的管理離不開嚴格的制度，因此房地產行業要建立內部管理制度，完善激勵機制，將測量的準確度與工作人員的利益掛鉤，明確責任，進而提高測量工作的準確性，減少因為測量誤差引起的糾紛問題[3]。

四、結語

減少房屋測繪中的實測面積與預測面積之間的差異，具有重要的意義。一方面維護了百姓的合法利益，另一方面為房地產企業樹立了良好的形象，在很大程度上避免了因為面積差異引起的糾紛，維護了社會的穩定和諧。因此，需要加強對測繪工作的重視，最大限度的減少預測面積與實測面積之間的差異，實現房地產行業的可持續發展。

[1]張建超,閆峰.房產測繪中房屋面積預測和實測對比之我見[J].民營科技,2013,03:283.

[2]胡英俊,胡軍.房產測繪中房屋面積預測和實測對比[J].河南科技,2014,15:140-141.

[3]李玉忠,陳海生.如何減少房屋實測面積與預測面積差異的措施[J].青海國土經略,2012,02:47-48.

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1007–6344（2015）01–0193–01