關(guān)于“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響探討

袁 華

（四川衡立泰會計(jì)師事務(wù)所有限公司，四川 成都 610041）

一、“營改增”改革的理論依據(jù)

（一）稅收效率原則

稅收效率包括稅收經(jīng)濟(jì)效率和稅收行政效率。稅收經(jīng)濟(jì)效率指對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不產(chǎn)生負(fù)面作用；稅收行政效率指征稅成本最小化和征稅簡便易行。因營業(yè)稅政策制定相對復(fù)雜對房地產(chǎn)業(yè)存在重復(fù)征稅，致使稅收經(jīng)濟(jì)效率受到傷害；同時(shí)營業(yè)稅、增值稅兩稅并存增加稅務(wù)機(jī)關(guān)人員核查稅額工作量，也加大房地產(chǎn)業(yè)管理成本，致使稅收行政效率低下。

（二）稅收公平原則

稅收公平原則即：稅收的征收對所有納稅人都是平等的，要求體現(xiàn)公平原則。對涉及營業(yè)稅的行業(yè)只要發(fā)生了營業(yè)額就產(chǎn)生納稅義務(wù)，征收過程未考慮企業(yè)實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)盈利狀況，這對不同盈利的企業(yè)是不公平的；而增值稅是對企業(yè)增值額進(jìn)行征稅，融入了企業(yè)的收益、成本，納稅人合理承擔(dān)稅收，更直接體現(xiàn)稅收公平原則。

二、“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

（一）“營改增”過渡期已完工尚未銷售房建項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增加

在銷售額一定情況下，原先征收的營業(yè)稅稅負(fù)穩(wěn)定，但“營改增”后企業(yè)的稅負(fù)很大程度上取決于進(jìn)行稅額，而對于企業(yè)已完工但尚未銷售完畢的房建項(xiàng)目而言，或持有型商業(yè)物業(yè)而言，此時(shí)已經(jīng)不可能取得建筑材料、設(shè)備、建筑安裝等進(jìn)項(xiàng)抵扣發(fā)票，而房屋的銷售合同已經(jīng)確定，這種情況下企業(yè)的稅負(fù)將明顯加重。

（二）新房建項(xiàng)目改革前期會增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)

在進(jìn)行稅制改革的初期階段，由于征收增值稅的抵扣鏈條尚且不夠完整，房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣無法完全取得，將直接使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增長壓力加大，短期內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)造成較大納稅負(fù)擔(dān)。比如土地成本、人工成勞務(wù)本、利息費(fèi)用等，其中，土地購置時(shí)地方政府無法開具增值稅專用發(fā)票，無法進(jìn)行進(jìn)銷項(xiàng)稅額抵扣，形成稅負(fù)壓力增大原因之一；建筑施工單位較多招聘使用農(nóng)民工進(jìn)行建筑生產(chǎn)，該類費(fèi)用無法取得增值稅專用性發(fā)票，無法進(jìn)行進(jìn)銷項(xiàng)稅額抵扣，導(dǎo)致形成稅負(fù)增大原因之二；金融領(lǐng)域企業(yè)未實(shí)行“營改增”尚需等待的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也將無法取得增值稅專用發(fā)票，無法進(jìn)行進(jìn)銷項(xiàng)稅額抵扣，形成稅負(fù)壓力增大的原因之三。而且，房地產(chǎn)企業(yè)的上游建筑施工企業(yè)增值稅稅率低時(shí)，其面臨的稅負(fù)增長壓力更大，且面臨的稅負(fù)增長持續(xù)時(shí)間將更長。

（三）新房建項(xiàng)目稅制改革完善后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)將會降低

“營改增”政策重要目標(biāo)之一是結(jié)構(gòu)性減稅。營業(yè)稅改征增值稅的稅負(fù)水平兩個(gè)重要因素是銷項(xiàng)稅額的轉(zhuǎn)移能力和取的進(jìn)項(xiàng)稅額的稅負(fù)水平。其中，取得進(jìn)項(xiàng)稅額的能力高低對增值稅應(yīng)納稅額的影響尤為重要。“營改增”政策深入改革完善之后，增值稅抵扣鏈條將會更加完整，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的上下游行業(yè)也同樣征收增值稅，金融業(yè)、建筑業(yè)和物業(yè)管理公司都實(shí)行完善的增值稅納稅機(jī)制，能夠開具增值稅專用性發(fā)票，從而合理、合規(guī)增加房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額，有效增加對銷進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，合理降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，“營改增”結(jié)構(gòu)性減稅的目標(biāo)成果經(jīng)歷了一定時(shí)間段才會顯現(xiàn)出來，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)向更加健康有利的方向發(fā)展。

針對上述影響分析，對于房地產(chǎn)企業(yè)和其上游企業(yè)適用的增值稅率，需要相關(guān)財(cái)稅部門在改革前考慮房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的測算，深入分析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，經(jīng)綜合調(diào)研測算后制定出科學(xué)合理的稅率，切實(shí)減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，確保“營改增”達(dá)到結(jié)構(gòu)性減稅的初始目標(biāo)，平穩(wěn)推進(jìn)試點(diǎn)改革，以合理保證“營改增”不會造成大范圍企業(yè)稅負(fù)高額增長，對“營改增”試點(diǎn)中可能存在的問題及改革向全國推廣可能遇到的阻礙，也需要政府和企業(yè)共同努力，積極應(yīng)對。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對措施

（一）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制，多要增值稅發(fā)票

“營改增”時(shí)代，房企將面臨新舊稅制銜接、稅收政策變化、具體業(yè)務(wù)處理和稅務(wù)核算轉(zhuǎn)化等。“營改增”改革前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)做好應(yīng)對措施，如會計(jì)賬簿科目調(diào)整，提前做好財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)。“營改增”之后，企業(yè)的稅負(fù)水平很大程度上由企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅決定，增值稅用發(fā)票在增值稅抵扣環(huán)節(jié)扮演重要角色房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)票據(jù)管理水平。為避免稅負(fù)的加重，房企在招標(biāo)采購中，一定要非常審慎。首先，加強(qiáng)財(cái)務(wù)和招標(biāo)采購人員的聯(lián)動溝通，嚴(yán)格要求供貨方具備正規(guī)的銷貨資質(zhì)，一旦無法提供增值稅專用發(fā)票，就無法實(shí)現(xiàn)抵扣；其次，與施工單位進(jìn)行決算時(shí)還應(yīng)當(dāng)獲取增值稅專用發(fā)票，否則無法順利申請稅項(xiàng)抵扣；第三，應(yīng)加強(qiáng)對虛假發(fā)票的識別和防范，仔細(xì)比對；最后，不能處于節(jié)稅的目的就虛開增值稅發(fā)票給子公司或關(guān)聯(lián)單位，形成極大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）拓寬進(jìn)項(xiàng)來源，擴(kuò)大精裝房比例

房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后房企為降低稅負(fù)會更多地考慮增加進(jìn)項(xiàng)稅額來進(jìn)行抵扣，其中房企大幅提高精裝房比例將會是一種比較流行的方式，有利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票，從而增加可抵扣數(shù)額。但由于目前不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓仍然征收營業(yè)稅，精裝房售價(jià)較高，營業(yè)稅稅負(fù)相對較重。在“營改增”后，房企開發(fā)精裝房的所有進(jìn)項(xiàng)全部可以抵扣，因此企業(yè)肯定會傾向于開發(fā)進(jìn)行稅額較多的樓盤類型。

（三）拓寬進(jìn)項(xiàng)來源，剝離建筑業(yè)務(wù)

對房企而言，進(jìn)行稅收籌劃的一個(gè)主要方式就是增加進(jìn)行稅額抵扣，而上游建筑安裝業(yè)務(wù)正是進(jìn)行稅額最主要來源，因此，剝離建筑業(yè)務(wù)將是企業(yè)不得不進(jìn)行的戰(zhàn)略調(diào)整。據(jù)了解，建筑業(yè)也將被納入“營改增”行業(yè)，稅率為6%或11%，無論稅率高低，只要建筑安裝企業(yè)可以提供正規(guī)增值稅專用發(fā)票，就可以實(shí)現(xiàn)抵扣。

四、結(jié)語

面對稅制改革，企業(yè)要保持良好的心態(tài)，既不能過于激進(jìn)，也不能過于保守，要保持平常心。企業(yè)要強(qiáng)化內(nèi)部的管理，并積極營造良好的外部環(huán)境，為企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展打下基礎(chǔ)，才能夠較好的應(yīng)對稅制改革帶來的影響。企業(yè)要提前做好準(zhǔn)備，積極采取有效策略，主動利用好國家的政策，才能提高企業(yè)的競爭力，使得企業(yè)能夠較好的立足于市場。

[1]郭祥.營改增對房地產(chǎn)行業(yè)是“利好”嗎？.財(cái)會月刊，2012；34.

[2]宗式華，周松德.預(yù)估房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的稅負(fù)變化.財(cái)會月刊，2013；13.

[3]國家稅務(wù)總局.中國稅務(wù)年鑒2013.北京：中國稅務(wù)出版社，2013.

[4]財(cái)政部科學(xué)研究所.中國稅收政策報(bào)告(2013)：“營改增”——牽一發(fā)而動全身的改革.北京：中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2013.