我國物業服務合同的性質辨析

崔令之,周 睿

(湖南師范大學法學院，湖南 長沙 410081)

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我國物業服務合同的性質辨析

崔令之,周 睿

(湖南師范大學法學院，湖南 長沙 410081)

物業服務合同的性質在學界存在著不同的觀點和看法，主流觀點是將其定性為一種委托合同，認為其是業主將物業管理事項委托給物業服務企業管理而簽訂的合同；還有將其定性為服務合同、混合合同甚至是純粹的無名合同等。雖然學界對物業服務合同的性質存在不同的看法，但將其歸類為民事合同的一種確是上述所有觀點的統一看法，因物業服務合同約定的管理、服務事項具有較強的專業性、公益性，且物業服務企業的經營活動具有特殊性，因此，應當將其定性為一種獨立的民事合同。

業主;物業服務企業;物業服務合同

房地產行業的興起和發展，催生了物業管理這一新興行業的產生，尤其十八大以來，國家加大對房地產的調控和改革，雖然一定程度上抑制了房地產行業的迅猛發展，卻使得業主和物業服務公司之間的矛盾日益凸顯出來。為了有效的緩和兩者之間的矛盾，更好地處理業主和物業服務公司的關系，如何正確地對待物業服務合同就成為了一個重要的課題，而這一課題中的一個最重要的核心問題就是如何定性物業服務合同。

群體大小對保育階段豬的采食、飲水、排泄等影響不大，但對活動、爭斗影響明顯，以40頭組發生打斗行為最少，20頭組次之，10頭組最高。

在2003年6月國務院頒布《物業管理條例》之前，我國的物業服務合同一般都稱為“物業管理合同”，深深地打上了行政干預的烙印，物業管理合同重在“管理”二字；而國務院于2007年8月修改后再行頒布的《物業管理條例》中(下文中所稱《條例》為2007年版《物業管理條例》)，則將此類合同統稱之為“物業服務合同”，著重強調“服務”二字，明確了物業服務合同成為一種調整私法關系的民事合同。值得注意的是，盡管通過國務院頒布的條例統一了此類合同的名稱，但對物業服務合同如何定性，立法者并沒有給出明確的觀點，致使理論界在探討物業服務合同時存在著一定的爭議。物業服務合同由于其服務的事務具有很強的專業性和綜合性，其合同主體業主和物業服務企業具有特殊性，服務的職責和事項具有一定的公益性，經營活動具有特殊性，因此，本文認為應當將其定性為一種獨立的民事合同，成為《合同法》中有名合同的一種。

一、學界關于物業服務合同的性質爭論的不同觀點

第一種觀點認為物業服務合同屬于委托合同*夏善德.物業管理法[M].北京：法律出版社， 2003.158.，這一觀點也是大多數學者的觀點。最高院在2009年7月6日就建筑物區分所有權中的相關問題答記者問時，也是支持了此種觀點，明確物業服務企業與業主之間的關系是委托與被委托的關系，業主將物業服務事項委托給物業服務企業，將物業服務區域的管理權交與物業服務企業，期望其利用其專業性來維護業主的利益。因而這一委托關系存在一定的特殊性。持這一觀點的主要理由為：

第一，物業服務合同和委托合同的行為對象相同，都是提供勞務性的服務。在物業服務合同中，物業服務企業根據合同約定，受業主委托為業主在小區內的生活提供便利性的服務，維護小區內的安全、清潔等，并提供物業管理、服務等其他相關勞務，這一點與委托合同的特征吻合。第二，物業服務合同與委托合同都是雙務、諾成性合同。業主享有合同賦予的權利，有權要求物業服務企業按照合同內容約定的標準，及時對小區事務進行管理和服務，同時，業主也要履行其義務，如不得在小區內違建和違停、違規影響其他業主生活、按時向物業服務企業繳納物業費等；物業服務企業同樣有收取物業費的權利，并妥善處理物業管理事務的義務，因此符合雙務合同的特征。物業服務合同的諾成性主要表現為只要業主與物業服務企業就物業管理和服務的范圍和事項達成合意，即成立合同。而委托合同在學界是公認的典型的雙務合同和諾成性合同的一種。第三，委托合同說的觀點認為，由于物業服務合同涉及的服務事務如小區治安維護、綠化和環境衛生、電梯和樓梯等公共設施的管理、對違停違建行為的勸阻等，服務事項具備多樣性，包括了承攬、保管、服務等多種委托性法律關系，因而應將其視為一種綜合性的委托合同*高富平，黃武雙.物業權屬與物業管理[M].北京:中國法制出版社, 2002. 174.。

第二種觀點認為物業服務合同屬于服務合同。主要理由是：1.從名稱來看，物業服務企業本身就包含“服務”二字，因此物業服務企業主要提供的是一種物業服務，這種服務是一種專業化、技術化并且相對其他服務而言也是比較復雜的一種服務，并且物業服務企業所提供的服務是一種有償服務。2.在物業服務法律關系中，由物業服務企業提供的針對小區周圍的環境及全體業主的技術化、專業化和社會化的有償服務或稱“勞動”，并非業主自己所能承受，業主依物業服務合同的約定向物業服務企業支付的是勞動報酬，因而符合服務合同的基本特征。

第三種觀點認為物業服務合同是兩種合同的混合，因而屬于混合合同的一種。至于是哪兩種合同的混合，在學界依然存在不同的觀點，其一，認為物業服務合同是行紀合同與委托合同兩者的混合*張小紅，韋人.物業管理服務合同的法律特征[J].法學,1998,(7).，支持此觀點的主要依據是：1.委托和行紀合同訂立的基礎是合同主體之間的相互信任，一般委托人和被委托人或者行紀人和委托人之間都有一定的關系，或親屬關系、或生意上長期的合作伙伴等；而在物業服務合同中，業主信任的是國家對物業服務企業所制定的管理標準，如物業服務企業的資質、等級、服務質量評價等。因此三者均屬于典型的基于合同雙方當事人的信任而建立的信賴合同；2.委托合同與行紀合同、物業服務合同都屬于諾成性、雙務合同(前述理由已說明)； 3.在合同的有償性方面，物業服務合同更偏向于行紀合同。在行紀合同中，由委托人向行紀人支付報酬，行紀人以自己的名義從事委托貿易活動，因此行紀合同毫無疑問屬于有償性的合同；而物業服務合同提供服務也是以業主交納物業費為前提；但委托合同既可以有償也可以無償，支不支付報酬只會影響委托人應承擔的法律責任；4.行紀人與行紀合同第三人簽訂的其他協議無法對委托人直接發生效力，并且他只能以自己的名義從事民事活動；物業服務企業與第三方簽訂的其他協議也不能約束業主，物業服務企業只能以自己的名義從事物業管理活動，即使其委托給第三方的物業服務事項，如果服務不合格，業主也只需要追究物業服務企業的責任，而不應該由業主代位向轉委托方追究責任。

同樣，物業服務合同屬于服務合同的說法，筆者也不是很認同。服務合同在《合同法》上屬于無名合同，理論界也沒有對服務合同的定義和特征進行界定，實際操作中也僅僅只是根據《合同法》的總則來處理服務合同的相關問題；而物業服務合同在《條例》中共出現了18次，也對合同的內容、解除、終止及違約責任做了較為詳細的描述。

(一)合同約定的物業管理和服務事項具有很強的專業性和綜合性

至于有學者認為物業服務合同屬于一種純粹的無名合同，從目前的立法來說是有一定道理的，《合同法》第124條有一個兜底條款，即“本法分則或者其他法律沒有明文規定的合同，適用本法總則的規定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規定。”物業服務合同屬于民事合同，但又不在《合同法》明文規定的15種合同之列，而《物權法》和《條例》中雖然有此合同的相關內容，但也只是散見于各條款中，沒有對物業服務合同做系統的規定。然而隨著社會的進步及十八大提出的加快城鎮化建設，商品房的需求會越來越多，因而所引起的物業服務合同糾紛也會層出不窮，再加之物業服務合同有其服務的專業性、獨立的人格性等特征，根據立法需要有一定的前瞻性的道理，因此，筆者認為將物業服務合同定性為一種新型的獨立民事合同比較合適。

第五種觀點認為物業服務合同因其復雜性、服務事項的專業性，僅僅適用《合同法》總則的相關內容來處理物業糾紛，已遠遠不能滿足實際的需要，因此，需要將物業服務合同從無名合同中獨立出來，將其視為一種獨立新型的民事合同*郝杰.物業服務合同法律問題淺論[J].經濟與法,2015,(2).。該說認為，一般民事合同都有一個很明確的客體，如買賣合同中的提供貨物支付價款、代理合同中的代理法律行為、或是雇傭合同中被雇用人提供勞務行為等。而物業服務合同的客體是包含多種行為和服務的，如物業服務中提供清潔勞務的行為、代為交納水電費的代理行為、承攬公共區域的水電氣管道鋪設等行為；因此，物業服務合同是一種獨立的、新型的合同，如僅僅將其作為一種無名合同，由于其調整的物業服務關系的復雜性，將不足以解決實務中所帶來的種種困難和矛盾。

二、對上述觀點的分析與探討

(二)服務職責和事項具有一定的公益性

平心而論，與白麗筠相比，葉靄玲實在只能算是只丑小鴨，她的相貌跟白麗筠根本不在一個檔次上。白麗筠高挑腿長，胸脯子挺挺的，臉上白皙光潔。葉靄玲呢，矮矮胖胖的，肉眼睛，皮膚遠沒有那么白……但是葉靄玲很純，人際交往簡單，就像九寨溝的水，讓人一眼看到底。白麗筠的人際關系就復雜了，讓人摸不著邊沿。

物業服務合同也不是委托合同和行紀合同的混合：首先，委托合同及行紀合同是基于人身性質的信賴關系，具有很強的人身性質。物業服務合同是基于企業的資質等，具有濃厚的商業性質；其次，雙務性、諾成性合同是民法上對合同理論上的分類，物業服務合同、委托合同、行紀合同在理論上來說屬于雙務合同、諾成性合同*郝杰.物業服務合同法律問題淺論[J].經濟與法,2015,(2).，但這并不能成為物業服務合同屬于委托、行紀合同的混合合同的理由；再次，行紀人以自己的名義對外實施行為的效力不能直接及于委托人，但物業服務企業做出在物業管理范圍內的行為可以及于全體業主。

其二，認為物業服務合同是委托、代理、承攬、服務等多種合同的混合。此觀點認為，物業服務合同是包含多種法律關系的復合性合同，不是單純某兩類或三類有名合同的混合。在物業服務中，不僅包括對公共物業的管理，還包括對共有物業設施的維修、保養等。因而物業服務企業根據合同的約定所承擔的合同義務的范圍相當復雜，涉及到許多有名合同和無名合同所規定的法律關系，主要有雇傭合同、保管合同、委托合同、承攬合同等，混同了雇傭、保管、委托、承攬等多種法律關系。因此，其法律性質應該既不是我國現行法律中規定的某一有名合同，也不是無名合同，而是比較復雜的混合合同的一種*許步國.對我國物業服務合同的性質與法律效力問題探討[J].前沿,2006,(6).。

第四種觀點認為物業服務合同是純粹的無名合同。在民法學中，區分有名與無名合同的意義在于處理這兩類合同所帶來的民事糾紛時，適用的法律原則和規則存在一定的差異，有名合同的處理在《合同法》上除了應當適用合同法所規定的普遍原則之外，還應當適用《合同法》分則中所規定的每一種有名合同的細分規則，而無名合同只需不違反《合同法》總則中的原則即可。此觀點認為在實務處理中，現階段《合同法》總則已足以適應物業服務合同所引起的糾紛，無需再規定更細化的規定或者將物業服務合同有名化來處理物業糾紛，因此，將物業服務合同作為無名合同的一種適用《合同法》總則來處理即可。

三、物業服務合同是一種新型、獨立的民事合同

綜上所述，物業服務合同是隨著物業行業的發展而產生，由于房屋業主對住宅小區的共有部分的自我管理不能，而法律承認業主與物業服務企業的合法交易性，因此這是物業服務合同產生的現實基礎，而這一合同和《合同法》中規定的有名合同都存在一定的區別，其有自己的獨特的性質，應當將其獨立出來。現就物業服務合同定性為獨立合同的相關理由闡述如下。

在現有價格下，聯通和移動各自獲得的支付都是50。當聯通選擇漲價時，如果移動采取跟隨策略同時漲價，則兩家公司的利潤都會提高，都可以獲得更大的支付70。聯通漲價時如果移動采取不漲價策略，則會因為有部分聯通寬帶用戶轉而使用移動寬帶獲得額外支付變為90，移動則會損失市場份額導致獲得的支付減少降為10。反之亦然。

《條例》第4條明確規定：“采用新技術、新方法，依賴科技進步提高物業管理和服務水平”。從該條中用兩個“新”字及“依賴科技進步”來提高物業服務和管理水平，可以看出從立法本身就承認了物業管理及服務的事項具有專業性和綜合性。物業服務合同確實也涉及很多領域，客體范圍相當之廣，主要包括小區的供水電氣熱、綠化、治安、公共道路養護、停車場的規劃和維護、規范業主可能影響小區公共利益的行為等。這些內容體現服務事項的綜合性，而單獨來看每一項事務，又都具有很強的專業性，如小區的道路養護，需要規劃好何時養護，道路應用何種材料，請什么樣的施工隊等等，都具有很強的專業性。《合同法》分則中確立15種有名合同的主要原則，是以該種合同標的是否為某個領域或者某個行業的合同約定的特殊事項為標準，如建設工程合同、承攬合同、貨運合同等，都是因為其在特定的行業中具有特殊的合同標的，且在民事活動中形成了一種固有的交易模式。正因為如此，具有特殊合同標的的物業服務合同，現已經成為一種普遍的城市現象，形成了一種業主與物業服務企業的固定的交易模式，因此也應當被確立為一種獨立的有名合同，從而有利于物業服務關系的穩定，更好地發揮合同的作用。

本文作者認為，僅通過對物業服務合同法律特征的分析，將物業服務合同歸為委托合同的觀點是無法成立的，物業服務合同與委托合同的本質區別主要如下：1.法律責任后果不同。這是物業服務合同不屬于委托合同最大的原因所在。在委托合同中，受托人以委托人名義為委托人代為處理委托事務，由委托人直接承受法律后果，受托人在主觀上只要沒有惡意，不需要承擔委托事務的任何法律責任，同時也不享受委托事務所帶來的任何利益，這是法律基本原則中權利義務對等性的體現；而在物業服務合同中，物業服務企業處理小區內事務的權利是全體業主所賦予的，它并非受業主委托，而是以物業服務企業自己的名義行使權利和提供服務，它對合同約定的管理事項有自主權利，并承擔相應的法律后果。2.是否具有自主性特征的情形不同。依據《合同法》規定，受托人對委托人應盡忠實義務，其在處理委托人的委托事務時，必須按照委托人的指示行使，除緊急情況外，不得遵從自己的意愿；而在物業服務合同中，業主與物業服務企業只會約定物業服務及管理事務應達到的目的，物業服務企業的服務質量應該達到的程度，即合同的目的，而不會約定達到該種管理事務的目的、服務質量的好壞應該如何行為，簡單說來，就是物業服務合同只管服務結果而不管服務過程，這點與委托合同的差異較為明顯。由于物業服務合同的獨立性，只要服務企業按照合同的約定從事民事行為，沒有帶來損害業主利益和相關事項的后果，物業服務企業在合同約定范圍內有完全獨立的權利決定如何做好物業服務，而不需要按照業主大會及業主委員會的指示辦理，更不需要遵從個別業主的指示，但需要接受業主、業主大會及業主委員會的監督。3.委托的范圍不同。根據合同法的規定，委托人在獲得受托人的同意后，可以將同一委托事項同時轉委托給第三人，即轉委托是不受限制的。而物業服務合同約定了物業服務的事項只能由一個物業服務企業來管理，一個住宅小區不能同時引入兩個物業服務企業，否則會引起管理物業的糾紛。另外，在委托法律關系中，只要經委托人同意的事項，受委托人是可以全部轉委托的。而在物業服務合同中，業主之所以聘任物業服務企業，是因為業主缺乏統一的管理，也沒有物業管理的專業知識，因此物業服務企業不得隨意將服務事項轉委托給第三方，除非對于物業服務中的某一專項事項，如通信設施修理等，具備很強的專業性質，物業服務企業可以將其委托給第三方專業人士，其他牽涉全體業主利益或者小區整體的事項不得轉委托。4.任意解除權不同。在委托合同中，合同雙方當事人都享有任意解除權。這是因為“委任的前提是信賴關系，一旦發生當事人的人格在客觀上無法信賴的情況時，委任關系原則上亦應終止。”*邱聰智.新訂債法各論(中)[M].北京：中國人民大學出版社,2002.184.即委托合同的基礎就是雙方當事人之間的信任關系，一旦喪失合同成立的基礎，即雙方之間不再相互信任，那合同關系也隨之終止。物業服務合同中雙方卻不能隨意行使解除權，根據《物權法》第76條和《條例》第12條的規定，業主團體對物業服務合同的單方解除權只有經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意時，方可成立。如此立法的目的是因為物業服務合同不僅只是涉及普通的單個合同主體利益，而是涉及到相關的全體業主的利益，關系著整個建筑物住宅小區內日常秩序的穩定，法律從安全角度出發，嚴格限制此種解除權，有助于維護全體業主的利益和安全。5.費用承擔情況不同。受托人為委托人處理事務時，委托人應當預付受托人處理委托事務的費用；沒有預付費用的，受托人所墊付的費用應全部由委托人承擔，并且委托人應當承擔此筆費用的利息。而物業服務企業在處理物業管理事項時，是通過向業主收取物業服務費用來實現的。而且，一旦收取了物業費，物業服務企業不得再向業主加收其他費用，至于物業服務企業在處理物業管理事務中所支出的費用由物業服務企業自身通過經營來控制，既物業服務企業既要保證服務的質量，還要保證自己企業的正常運營。6.歸責原則的區別。違反委托合同采取的是過錯責任原則，如果是有償委托關系，只有受托人存在處理委托事務的過失，給委托人造成損失的就要承擔賠償責任；而如果是無償委托關系，因受托人在處理委托事務時存在故意或者重大過失，給委托人造成損失的才需要賠償責任。而從《條例》第36條的規定來看，違反物業服務合同的責任采取無過錯責任原則，即無論物業服務企業是否存在過錯，只要其提供的服務不符合合同約定的質量或標準，就必須承擔相應的法律責任。

2.2.1 供試品的制備 （1）切片：取姜黃樣品切片（干品），每個樣品任意選取10片，備用。（2）粉末：取姜黃樣品粉末（60目），稱取約2 g樣品，裝入自制的玻璃測色皿中，蓋上測色皿蓋，備用。

物業服務合同所確立的公益性是該合同成為獨立合同的另一理由。我們知道，一般民事合同是以合同雙方約定的私利為構成前提，主要是解決民事主體的私法上的關系，如買賣合同，一方提供貨物、一方提供貨幣，相互交易，并不會為公共衛生管理、環境帶來一定的影響。但物業服務的職責是以全體業主為服務對象的，它服務所帶來的影響不僅僅只針對業主個人，還會對周圍的環境以及社會帶來很大的影響。物業服務企業所服務的對象除了專屬于業主的個人事項，如水電費的交納、業主的房屋專有部分地修繕等，會對業主個人帶來影響外，還包括公共所有部分的維修和管理。因此，物業服務企業是從全體業主的角度出發，來行使物業服務事項的管理職責的。

(2)功能現代化。①節能：外墻有防火隔熱層，采用導熱系數低的外墻材料，節能降耗；②隔聲：內隔墻均采用隔熱隔聲處理；③防火：使用阻燃材料，防止火災的波及和蔓延；④抗震：大量使用輕質材料，降低了建筑物自重，增加了裝配式軟性連接。

最后，要推進人才培養內容的改革，加快獨立學院教育內容與人才培養定位的結合，實現“三位一體”的人才培養目標。加快獨立學院人才培養制度改革，圍繞“三位一體”人才培養定位，在夯實專業基礎知識教育的同時，切實加大實習實踐環節的教學，同時，還要增加職業精神培育與道德素質教育的內容。充分體現涵蓋專業素養、職業技能、職業精神構成的核心職業能力的“三位一體”的人才培養模式的優勢，不僅要加強知識教授的全面性，更要建立和健全綜合素質的測評體系，保證畢業生在走出校園、走上崗位的時候，能夠勝任崗位要求，成為符合時代要求的強技能、懂專業、能科研、講追求的技術技能型高層次人才。

這里我們所強調的物業服務合同的公益性，需要與我們平時所理解的公益性及免費服務相區別，這里的公益性并非否定了合同的有償性，我們所繳納的物業費就是合同有償性的最直接體現。這里的公益性主要體現在個人的私人利益與小區的公共利益發生沖突時，物業服務企業應當根據物業服務合同所賦予的維護小區公共利益的權利，來履行好小區公共利益管理的職責，如個人阻止物業服務企業通過其家中維修公共水管。雖然物業服務企業的公益性權利相較于業主對其專有部分的權利而言是從屬性的，但《條例》卻做出了明確規定，“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告”*2007年版《物業管理條例》第46條。。小區業主有時為了個人的利益或者專有部分的利益，在小區內所為的一些行為，沒有考慮到小區其他業主的利益，可能會影響到其他業主的生活，甚至影響小區周圍居民的生活和環境，如不按小區規定在高空懸掛重物，可能掉落砸傷經過的路人等，故法律賦予物業服務企業制止及報告的職責，就遠遠超出了合同雙方當事人利益的狹隘范疇，而具有明顯的公益性質。另外，“要求在物業管理區內開展文化教育，醫療衛生、體育健康、計劃生育等社區服務活動，以及突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，物業管理服務企業應當給予協助配合”*2009年《山東省物業管理條例》第 89條。，“要求物業管理服務企業協助公安機關做好物業管理區域內的公共秩序維護和安全防范工作”*2008年修訂《天津市物業管理條例》第36條。，這些地方性立法中，出于對公共利益的考慮，都將物業服務企業的公益性行為具體化，而超出了物業服務合同當事人直接經濟利益的相關權利和義務。

(三)物業服務企業經營中的特殊性

筆者認為物業服務企業在經營過程中所體現的特殊性更能凸顯其獨特的商業模式，從而進一步確認物業服務合同為一種獨立的民事合同。眾所周知，隨著房地產行業的興起，物業服務成為了一種重要的產業，物業服務與管理的有償行為也日益規范化和專門化，從而使該行業出現了激烈的市場競爭，這就使該行業內的管理服務事項在全面借用現代管理與服務理念之下走向了標準化階段。

總結《物權法》和《條例》對物業服務行業特殊性的規定，物業服務經營的特殊性主要表現在：首先物業服務企業必須是符合國家規定的相關資質和等級的企業，必須到工商局取得相關的服務資質；其次服務企業向小區提供的是綜合性和專業性的法律服務，并不是一般的普通服務；再次服務的行為主要受到物業服務合同的約束，同時還受到公益性職責的約束，但同時也不得違反法律的強行性規定。在一定的情況下，政府行政主管部門也擁有監督指導的權利。這也正是物業服務合同與其他類似的民事合同的最顯著的區別。物業服務合同盡管不是《合同法》加以正式使用的法律術語，但從契約自由、平等、有償等重大的民事原則來看，可以肯定其民事法律關系的特性。

物業服務合同成為一種獨立合同的本質是社會管理的介入。在法律出現初期，因為自然人之間的居住屬于獨棟的房屋，不存在兩個房主之間的共有部分，當時存在的糾紛也僅僅限于相鄰權糾紛，《民法通則》中關于相鄰權糾紛的規定就足以解決矛盾。但隨著城市化進程的加快，人們的居住方式帶來了一定的變化，由一人或者一個家庭擁有獨棟房屋變成了幾十甚至幾百個業主居住在一棟房屋中，而幾棟房屋又構成了一個小區，這就導致業主與業主之間存在著公共部分和公共利益，影響著小區全體業主的生活，因此《物權法》第70條對業主的共有部分和專有部分做了明確地規定：“業主對建筑物內的住宅，經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，區分專有權和共有權的目的就是為了除讓業主行使專有部分的權利外，還需要區分所有權人就公共管理對外進行授權，維護小區的公共利益，這時就產生了物業服務企業的管理權。嚴格意義上，物業服務企業的管理權是一種準社會管理權，是為了彌補單個區分所有權人對公共部分的管理不能或管理不便，正因為其是一種準社會管理權，我們才能將小區內的公共環境衛生、治安管理等納入物業服務企業的管理范疇。這一社會管理職能的賦予，給了物業服務合同更多的內涵，同樣也讓其有區別于其他合同的顯著特征，因而將其定性為一種獨立的民事合同是法律發展的必然趨勢。

The Discrimination on Nature of Realty Property Service Contracts in Our Country

CUI Ling-zhi, ZHOU Rui

(LawSchool,HunanNormalUniversity,Changsha,Hunan410081,China)

The nature of the realty property service contract in academic circles there are different views and opinions, the mainstream view is its qualitative is an agency appointment contract, believe that education is the owner will matters entrusted to realty service enterprise management and property management contracts signed. And its qualitative for the service contract, mixing and even pure nameless contract, etc. Although academic views on the nature of the realtyproperty service contract are different, but it is classified as a kind of civil contract is a unified view of all of the above views, because of the realtyproperty service contract management, with strong professional, public welfare service items, and realty service enterprise management activity has particularity, therefore, they shall be as an independent civil contract.

owner; realty service enterprise; realty property service contract

2015-04-17

崔令之，女，湖南師范大學法學院副教授，法學碩士，碩士生導師，主要研究方向：民商法學基礎理論；周睿，男，三一集團有限公司法務部部長助理，法學碩士，主要研究方向：民商法實務問題。

DF525

A

1672-769X(2015)04-0072-06