房企隱性成本費用知多少

樊其國

近日，北京大學某教授通過研究公布了一個驚人的結論：商品房成本中，“灰色支出”要占總成本的三成。這與筆者給房地產企業(yè)提供財稅服務所掌握的情形基本吻合。除此之外，這些成本一是無法公開；二是難以計量；三是不得稅前扣除。由于大多屬于隱性成本，不允許合法列支，房企通過隱匿銷售收入、虛列成本費用、偷逃應繳稅金。

而房企隱性成本，相對于顯性成本而言，是一種隱藏于房企總成本之中、游離于財務審計監(jiān)督之外的成本。是由于企業(yè)或員工的行為而有意或者無意造成的具有一定隱蔽性的將來成本和轉移成本，是成本的將來時態(tài)和轉嫁的成本形態(tài)的總和，如管理層決策失誤帶來的巨額成本增加、領導的權威失靈造成的上下不一致、信息和指令失真、效率低下等。相對于顯性成本來說，這些成本隱蔽性大，難以避免、不易量化。一部分隱性成本難于挖掘,它們并不在傳統(tǒng)成本范疇，但對企業(yè)的影響卻是巨大的。因此，正確地認識和管理隱性成本，發(fā)現并有效降低隱形成本，是房企進步的有力舉措。那么，房企隱性成本費用主要有哪些呢？

一、賄賂貪腐隱性費用

真正讓房企撓頭的,是那些權力部門和資源壟斷部門在房地產領域所造成的隱性成本。在當今的房地產領域，開發(fā)商不是把心思花在如何進行產品創(chuàng)新、如何提高建筑質量上，而是如何想方設法與各級、各部門領導搞好關系，以便拿到土地或項目。當然搞好關系就需要投入，而且要根據領導的喜好投其所好，所以行賄手段千變萬化。一是真品名人字畫以贗品價格出售。某房企為給回扣，賣給一位領導高仿字畫（某齊姓著名畫家），標價7000元，有正式發(fā)票，還是北京某街知名字畫行的。但實際上仿品為真品，此領導也付費成交。過了3-4個月，圈內傳出此領導檢漏，以贗品價格買到真品，并傳為業(yè)內美談，還上過電視。后委托江蘇某拍行，數十萬價格賣出。二是巨額公關打點費用無處下賬。某房企老總單位借款掛其他應收賬款2700余萬元，由于未有相關合適的合法憑證報銷，長年未有結算。三是低價轉讓開發(fā)產品的難言之隱。根據中央巡視組的反饋情況和各地方的整改通報，整體上看，在前三輪被巡視的21個省份中，有20個省份發(fā)現了房地產業(yè)腐敗，占比達95%。那些權力部門和資源壟斷部門在房地產領域所造成的隱性成本。如長期掌握土地交易大權的上海浦東新區(qū)原副區(qū)長康慧軍案發(fā)時,他和妻兒名下的房產竟多達14處,其從開發(fā)商手中“換房”的一套“商品房”與市價相差489萬元。這些房地產成本的“倒掛”,自然會像螞蝗那樣吸附在普通購房者身上。實際上,類似“炒房區(qū)長”、“炒房局長”的出現,都增加了房屋和土地的無形成本。可以說,在房地產領域,無論是顯性還是隱性成本,都躲不開土地、金融、稅務等部門于“公”于“私“的雁過拔毛。在居高不下的各類成本面前,要想用普通數字來解開房企的不堪重負,顯然是一種難言之隱。因為，僅一家中型以上的房地產企業(yè)年初為了應付“潛規(guī)則”的費用預算就高達15%。

二、銀行融資隱性費用

繁冗的融資項目審批手續(xù)，讓中小房企融資頻頻受阻。而審批流程滋生了多種隱性費用，那些有能力支付這些費用的房企才能順利從銀行貸到款。光是隱性融資成本就足以讓中小型企業(yè)止步。一是財務顧問費。部分金融機構利用其在貸款談判中的強勢地位，在與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂貸款合同時，違反“存款自愿、取款自由”的基本原則，附加服務子協(xié)議，要求客戶接受不合理的中間業(yè)務或其他金融服務，收取額外費用。或在未提供實質性服務的情況下，銀行將部分利息轉化為其他名目，如授信承諾費、財務顧問費等，個別銀行在辦理授信業(yè)務時，通過財務顧問費、投資咨詢費等方式收取費用，但存在未提供實質性服務或收取費用質價不對等問題。二是貸款回扣。在辦理貸款程序時，多筆隱性費用的支出讓房地產企業(yè)感到“后怕”，“一筆200萬元的貸款，僅招待費用就達數萬元。在房地產公司資金充裕之時，行業(yè)內的秘密‘回扣’并不是大事，但一旦房企資金緊張，數萬元就足可以成為壓垮我們的最后一根稻草”。三是打點費用。“現在每個流程都設了關卡，你總得每一步都做好打點，每個環(huán)節(jié)都有可能影響進展，隱性成本大大增加”。四是招待費用。為獲得銀行貸款付出的成本有可能一去不回頭，貸款最終也辦不下來。某公司通過正常手續(xù)申請貸款，在未得到貸款前已經付出了數萬元的招待費用。由于各種原因，銀行貸款無法獲批，數萬元的支出也打了水漂。即使最后貸款能批下來，還需要為融通關系陸續(xù)打點，最后所需要的成本預計要比民間借貸高，公司感到為獲取銀行貸款所付出的隱性成本并不劃算。

三、土地增值稅隱形稅負

按照我國現有的土地增值稅征收條例規(guī)定，只要開發(fā)商售房形成了銷售收入，就需按照對應的預征率，一般在1-5%之間，預繳土地增值稅。但事實上，目前很多地方只有預征這個步驟，隨后的清算則很難執(zhí)行到位。也就是說，在土地增值稅沒有清算以前，開發(fā)項目只要預繳了土地增值稅，也就不存在拖欠土地增值稅稅款的問題。

我國目前的土地增值稅實行“預征+清算”的管理模式。在項目銷售階段，以月或季度申報收入為基數，按一定比率預征土地增值稅；在項目售完之后，再按照實際銷售收入所得，清算應納所得稅額。形成銷售到符合清算條件，一般需要數年以上。房企財務賬目上應交未交土地增值稅，長期掛賬不作處理，既算正常，也屬無奈。據筆者所見，我國鮮見真正意義上的土地增值稅清算補稅。稅負過高是土地增值稅難以清算的主要因素。例如，某項目的增值額為10000萬元，如果增值率超過200%，土地增值稅的理論適用稅率為60%，減去速算扣除部分，實際稅負約為50%，那么，應繳土地增值稅5000萬元，也就是說，增值額的50%被稅務機關征收，在此基礎上，剩余的5000萬元作為房企利潤，還需繳納按照25%的稅率，繳納1250萬元的企業(yè)所得稅。也就是說，一個億的增值額，繳稅6250萬元，企業(yè)稅后收入3750萬元，僅占增值額的37.5%。

四、公司決策成本

企業(yè)家如同一支軍隊的首領，其本身是企業(yè)支付成本最高的員工。很多民營企業(yè)的老板把自己變成了企業(yè)的“皇帝”，一切自己說了算，全體員工變成了執(zhí)行的機器。但是，企業(yè)家個人因素的缺陷，將會為企業(yè)增加沉重的成本負擔。這種現象主要體現在小型企業(yè)，但在大型企業(yè)里也存在著這樣的現象，也可以將這種成本延伸到企業(yè)的每一個部門甚至是每一個職員。而很多企業(yè)的領導者一直以自己為中心，這將大大降低了團隊的作戰(zhàn)能力，增加了高額的隱形成本。筆者曾經對一個抱怨公司缺乏人才的老板說過一句話：你們公司缺乏的不是人才，而是發(fā)現和善用人才的智慧。

五、公關溝通隱性成本

從事過房地產經營的人員，都知道房企里有兩個關鍵的部門，一個叫前期部，專門負責辦理手續(xù)的；還有一個部門叫戰(zhàn)略發(fā)展部，專門負責在各地搜尋土地項目。這兩個部門的最大的特點，就是和房地產有關聯(lián)的各級管理部門打交道。擔任上述重要崗位的都不是一般人，要么有特殊關系，要么公關能力超強。這兩個部門的人員，上班時基本不用坐班，有時候一周也難得見到幾次。但有兩個時間段特別忙：一是晚上，要陪各級領導吃喝玩樂；二是節(jié)假日，逢年過節(jié)，他們總是出沒在各級領導的辦公室。其核心工作就是搞關系，想辦法把錢送出去。一個房地產企業(yè)，每年到底要支出多少公關費，即所謂的“灰色支出”，相信除了公司的核心成員，其他人很少知道。

六、資源停滯成本

停滯的資源在房企里可以說是最廣泛的“隱形成本”，例如滯銷的房屋、閑置的設備、積壓的庫存、低利用率的崗位職業(yè)，閑置的資金、擱置的業(yè)務等，他們雖然不一定會繼續(xù)消耗企業(yè)的投入，但是他們卻是企業(yè)資產的一部分，企業(yè)會為此承擔著利息等隱形成本。所以說，一個企業(yè)里，停滯資源的多少，體現著企業(yè)資源利用率的高低。

七、信用瑕疵成本

房地產企業(yè)在經營中，很多企業(yè)習慣拖欠供應商貨款，習慣拖欠員工薪資，習慣克扣他人錢款，習慣拖欠銀行貸款等等，認為這樣可以減輕企業(yè)流動資金壓力。但是從長遠來看，這會成為企業(yè)經營的嚴重隱形成本。首先，供應商一定會將時間成本算在其報價中，這類企業(yè)無法采購到最低價格的原料或服務。其次，員工薪資拖欠，違背勞動法規(guī)，有被懲罰的危險。而拖欠銀行貸款，克扣他人，會給其信用度大打折扣，在企業(yè)某一天遇到困難時，會四面楚歌。無疑，企業(yè)為此要付出慘重的代價。

八、經營風險成本

將企業(yè)推向發(fā)展的快車道，是每個企業(yè)家的夢想。但是風險系數也因此而同步增加。特別是大中型房地產企業(yè)，雖然發(fā)展迅猛，收入豐厚，但是，一旦出現危機，將是災難性的。多個案例證明，企業(yè)的風險很多都是因為預料不足或管理不善造成的，在風險發(fā)生前，早已埋下隱患，導致很多大型企業(yè)或者知名企業(yè)因為一次風險而消亡。可見，風險是舉足輕重的隱形成本。而這種現象并非顯而易見，實在是“不鳴則已，一鳴驚人”。