房地產項目造價控制措施之我見

李 楠 曹麗娜

(大連億達美加房地產開發有限公司)

房地產項目造價控制措施之我見

李 楠 曹麗娜

(大連億達美加房地產開發有限公司)

從目前的房地產業的發展來看，老百姓對于房屋的需求因為房價的上漲而得不到滿足，商品房的空置率提高，炒房現象嚴重，老百姓只能對著房子空嘆氣。社會的經濟發展過程中，資金不斷的涌向房地產業，促使房價不斷的虛高，呈現出“供”大于“求”的狀態。炒房已經給社會民生帶來了諸多的不利影響，政府也不斷的出臺限購令來控制房價的增長。作為房地產開發商，一方面是要盡可能的讓老百姓買得起房，另一方面又要迅速占領市場，加快資金的回報率以及投資的收益率。下文中，筆者將從我國房地產項目開發中的造價控制問題及形成原因分析、房地產項目開發中的造價控制手段兩方面做出分析。

房地產項目 造價控制措施

房地產造價的控制與管理就是要運用科學技術的原理以及經濟和法律手段，解決在項目建設過程中的技術和經濟、經營和管理等等問題。長期以來，建筑工程的造價不能合理的確定及有效的控制，嚴重的影響了房地產企業的項目投資，只有不斷的從投資決策、設計和施工以等過程對造價進行控制管理，才能降低工程的成本和產品的市場價格，才能最大的提高房地產企業的投資利益。

1.我國房地產項目開發中的造價控制問題及形成原因分析

1.1 房地產造價控制與管理的現狀和問題

房地產造價控制和管理的重要就是要合理的確定以及有效的控制建筑項目的造價。現在，很多房地產建筑單位對于限額設計都不重視，也沒有采取相應的有效措施，結果就導致大量的建筑項目沒有實行設計招標，也沒有實施優選設計的方案，給建筑項目的造價與管理帶來了很多問題。如果定額的換算不合理，那么因為新技術和新結構以及新材料的不斷出現，導致了定額的缺項或者需要補充的項目和內容也會不斷增多。房地產項目中普遍存在高估冒算的現象。部分施工單位為了獲得較多的收入，利用多計工程量和提高定額單價等手段來提高工程造價。房地產建筑項目的造價合理確定，是在建筑實施的各個程序階段中，合理的確定投資估算、概算和預算造價、承包的合同價以及結算價和竣工決算價。

1.2 造價控制問題形成原因分析

要想有效的控制房地產造價，就必須對于影響房地產造價的因素進行全面的分析。一是房地產建筑的土地成本。由于房屋受地段的影響，對在市區的好地段必須要保證銷售率，但是這些地段經常需要拆遷，那就要安置拆遷戶，開放商品房的有些部分是需要社會公共的部分，還包括綠化地帶所占用的土地。因此要保證房子的出產率，原因在于它的高低直接影響了房子的價位，也間接的反應了項目土地的造價成本。二是房地產項目樓房的設計及項目規劃。合理科學的設計規劃能降低成本還能帶來效益，所以很有必要利用價值工程原理來做好項目的規劃期工作，它直接影響項目后期的施工及銷售。三是建筑的施工和安裝成本。這部分成本大概占到總成本的40%,建材價位的也在不斷攀升，這些支出部分上升，采購、儲存、保管、材料的選擇、施工設備的選擇、施工隊伍的選擇、工程量預算等因素都會影響建造成本，所以根據計價工程原理來看，要在保證質量的情況下，控制好房地產的造價。四是房地產在項目運作的過程中所需要的費用。房地產項目的開發投資相對來說都很大，在這過程中有大量的資金被占用，時間的推遲過程也會對造價成本產生不容忽視的影響。房地產開發商在購買了土地之后，向銀行做抵押獲得貸款，如果建造的周期太長，那么產生的利息就會很多，資金的占用時問越短，周轉次數就會越多，從而效益也就越大。在今天物價不斷上漲的情況下，資金隨時問的推遲而不斷的在貶值所以，建筑項目的周期決定了資金的損值量，周期越短，效益也就越高。

2.房地產項目開發中的造價控制手段

2.1 房地產造價控制的設計管理

設計階段工程造價的計價形式是采用編制設計預算，通過設計預算了解造價的構成，分析資金的分配合理性。房屋的設計階段應主動的控制房屋的造價，嚴格按預定質量標準來編制造價計劃。

2.2 房地產造價控制的核算分析

房地產的開發成本核算指的是，企業將開發規定數量內的商品房所需要支出的費用，按照成本項目來進行歸集與分配，最后計算出所開發項目的總成本及單位建筑面積的成本。房地產在開發過程中會涉及到很多費用，其中可以直接計算到開發產品的承重的費用稱為開發的直接費用，有些則必須經過分配后，才能計算到開發產品成本的費用被稱為是開發間接費用，不能計算到開發產品成本中的費用則稱為期間費用。商品房的成本核算對象，應該結合開發的地點和用途、結構和裝修、層高和施工隊伍等因素來確定。一旦確定，就不能隨意的改變，來保證商品房的成本核算準確性。成本費用項目和核算內容應該根據開發產品的具體情況來看，按照不同的建造成本來設置不同的成本項目。商品房的開發規模不同，房地產的開發成本歸集對象也不同。對于比較小規模的開發，可以將整個開發量看作是成本歸集對象。對于大規模程度的開發，成本的核算則不能過細，核算過細會增加工作量，使成本核算工作更加繁瑣。相反，成本的核算也不能以簡單的小區為單位，因為從開始建設到完成往往需要幾年到十幾年的時間，而這其中的商品房的開發確是持續完工出售的，這樣就會造成成本核算的滯后，失去成本在結算及管理上的作用。

2.3 房地產造價控制的施工管理

一是做好對質量和造價以及進度的有效管理控制。工程的系統目標主要是由質量和造價及進度三個部分組成的矛盾統一體，其中任何一個因素發生了變化，另外兩個因素也會隨之而變化。在相關制度的約束下，開發商可以改變的只有工程的造價及進度。建筑的施工過程中，造價是和進度相互掛鉤的。在工程的招標過程中就要對施工日期進行合理的確定，否則就會影響到整個工程的建設全局。二是對施工階段的造價控制和管理的重要環節是對設備費和材料的價格控制。設備費和材料費大概占到整個工程項目的總投資的70%，是工程費的主要組成部分，其價格的高低往往直接影響到工程的造價。因此，在對工程的造價進行控制和管理的關鍵在于對設備費和材料費的控制和管理。

2.4 房地產造價控制的經濟技術管理

對房地產項目設計規劃階段的造價控制，要在技術和經濟上對其進行全面的實施安排，對于項目的施工安裝、完成周期、經濟效果等方面都會產生積極的影響，并目起到決定性的作用。在施工的過程中，從設計到最終完成，工程量已經完全具象化，大量的資金在這一階段投入。從施工管理經驗來說，這個階段的節約概率比較小，但是可以避免浪費，這就需要從施工隊伍的選擇、材料的選擇、施工設備的選擇等幾個方面來進行管理，從而有效的控制和管理房價。

綜上所述，房價的波動從很大程度上嚴重影響了老百姓的生活，目前的房價已經超出了普通老百姓的購買能力，所以降低房價，讓老百姓有購房能力，對社會的安定起到了積極的意義。從房地產開發商來看，努力將建造的成本降低，不僅可以提高利潤，還可以從成本降低戰略這個方面來贏得幣場，從而提升品牌的競爭力。

[1]趙金虎.對房地產企業項目投資風險可行性分析[J]. 中小企業管理與科技(下旬刊). 2011(04)

[2]王菲.淺談房地產銷售資源管理與控制[J]. 知識經濟. 2011(10)

TU43

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1007-6344（2015）05-0080-01