淺談如何做好房地產成本控制

費繼峰 王千一

（大連順興房地產發展有限公司，遼寧省 大連市 116085）

當前，為了限制住房價的過快增長，推出了相關調控政策。在這種情況下，房地產市場迎來了“嚴冬”。在這種環境下，開發商過冬，就要像冬眠的動物那樣降低消耗，也就是要控制成本。倘若不能將成本有效控制，就算不是“嚴冬”，房地產企業的生存也是難以為繼的，在生存與發展都承受嚴重挑戰的大環境下，房地產企業也將成本控制列為企業開源節流的重要舉措之一。

一、房地產企業進行成本控制的意義

（一）可以提高企業的核心競爭力

房地產企業的黃金時期已經慢慢過去，在這個激烈競爭的市場環境中，房地產企業要想得到市場的認可。不僅需要在資金實力、品牌口碑方面取得一定的影響力，還需要在房屋建筑方面實現低成本。在其它條件相同的情況下，房層建筑的低成本，就代表著在銷售價格方面的超強競爭力，銷售越快資金流就越大，企業的競爭力也就越強。所以房地產企業進行成本管理是降低成本、提升企業核心競爭力的主要途徑。

（二）可以保證利潤空間的最大化

利潤就是在扣除成本、費用及稅金后剩下的資金額度。落實成本控制，自然可以為企業謀取更多的利潤。目前經濟效益是保證一個企業持續發展的重要手段。因此，房地產企業在實現其最大經濟增加值和目標利潤方面，落實成本控制與管理非常必要。

（三）可以提升企業的運營效率

成本控制還能夠提高企業的管理效率。主要表現在成本控制是現代房地產企業成本管理的重要舉措，成本控制水平的高低，就代表著企業管理水平的高低。而且成本控制也是提升房地產開發項目管理效率的重要手段。

二、房地產企業開發成本控制存在的問題

房地產企業在成本控制方面除了缺乏健全的制度體系和良好的成本控制意識外，對開發各環節成本制定不能全面到位的問題也普遍存在。房地產開發具有周期長、投入大的特點，房地產開發成本集中產生在開發的各主要環節。在這幾個關鍵環節成本控制存在的問題主要有：

（一）設計環節

很多房地產企業在控制設計成本時，往往存在設計單位選擇不當，溝通不利以及成本控制意識不嚴等問題。很多房地產開發項目在設計階段都沒能將成本與技術、工藝、材料等指標很好的結合起來分析，很多房地產企業沒有重視設計方案會審這一環節，不能很好的組織評審小組來進行科學、系統的討論和會審。這些問題的存在，都導致了后續施工過程中設計的變更較多，從而造成后期窩工、返工以及誤工等現象，直接影響到了成本的后續控制。

（二）招標環節

企業的工程部和成本控制等部門缺乏對投標企業的認真考察，導致一些資質較差的或者是一些資金及技術實力不強的施工企業中標；在對招標文件進行編制時，沒有對相關的信息、數據及資料進行全面的收集，也不能做到精確的分析。導致在招標過程中出現了很多成本控制隱患。

（三）施工環節

在這一環節存在的問題最多，很多企業在施工現場簽證都沒有嚴格的制度規范，也不能制定科學的制度流程，導致簽證流程混亂，從而造成成本控制失利；一些大宗的材料及設備采購和使用方面，沒能做到盡可能的利用自身資源和渠道，導致材料及設備的使用成本控制不利，同時也無法保障品質；工程在付款審核方面各方的責任感缺失，審核機制不健全，導致審核不到位，甚至流于形式。

三、房地產企業成本控制的有效措施

（一）做好設計環節的成本控制

對于房地產企業來說，開發項目設計方案的好壞對整個項目開發的成敗都會產生直接影響。因此，在對設計方案進行確定時，必須做好方案的評審工作，盡量選擇最為合理、最為經濟也最為科學的設計或規劃方案，同時還要考慮土地的統合利用率。通常最優的設計方案不一定是最為漂亮、最為宏偉的，但必須是即經濟又實用的。無論是布局還是搭配都應該體現出比例的合理性，同樣在戶型、面積及層數方面也應當體現出合理性。實際上方案設計本身的成本控制是次要的，而且通常成本較高的設計方案其技術指標也同樣高，投資效益也越好，因此，在開發項目的設計方案選擇過程中，應該對高收益、低成本等因素進行綜合考慮，以保證設計方案成本的投資收益最大化。

（二）做好招標環節的成本控制

在開發項目的設計方案確定以后，便可對該項目實施真正意義上的開發，首先就是對施工單位進行確定。通常施工單位的確定需要根據招投標文件，招投標的目的就是為了以最低的成本，來實現最高的施工標準。因此，在進行招標時，需要先對投標企業的資質、業績、以及技術、管理水平等進行綜合調查和評價，盡量選擇規模較大，信譽較好以及建筑能力強的施工企業。在招投標過程中，房地產企業應該嚴格審查招標文件，在招投標過程中盡量考慮成本控制問題，以低成本為目標，簽訂細致而嚴謹的中標合同條款，避免由于合同中權責不清的問題而引起日后的糾紛，這樣也能夠為自身企業獲取利益的保障。

（三）做好項目前期預算的成本控制

房地產開發項目通常周期都較長，尤其是一些大型的項目需要進行分期開發，因此，地房產開發項目開發之前，應該對預算編制進行嚴謹的控制。通常房地產企業所采用的預算控制模式為全面預算模式，主要包括了房地產籌資、采購、投資、銷售以及其它經營活動。在預算控制方面不但要做好預算的編制，還要做好預算的執行、分析以及考核等管理工作。預算項目和標準都應明確，同時還要對預算的審定、下達等程度進行規范，這樣才能及時而有效的控制好預算成本。另外，相關部門還應該對預算的成果進行評價、分析，以積極有效的采取改進措施，保證預算工作在成本方面得到根本性的控制。比如在籌資時，首先要確定籌資的方案，對現金的使用計劃進行編制和修訂，然后再制定出相應的成本費用計劃，其中要盡量準確的預測出分階段的現金支出情況，最后再對銷售的預期計劃進行制定，以便對未來的收入情況進行較為準確的預測。

（四）做好施工環節的成本控制

施工成本占房地產開發總成本的比例較高，因此，對施工成本進行控制是房地產開發成本控制的重中之重。在進行施工成本控制時，應該充分發揮技術及管理優勢，在不影響工程質量的情況下，將施工成本控制到最低，這可以說是房地產企業進行開發成本控制的主要途徑。施工階段除了在技術和管理方面進行成本控制，還應該在工程變更及簽證方面做好成本控制工作。在施工階段設計變更、進度變更、施工條件變更以及工程項目變更等都會對施工成本產生嚴重影響，因此施工過程中要做好這一系列的變更管理工作。由于在房地產開發施工過程中，容易受到很多不確定因素的影響，從而導致工程計劃成本與實際成本出現差異，因此房地產項目施工之前，還需要對各種可能出現的影響因素進行全面的分析，并制定好相應的防范措施，以保證施工成本的可控性。另外，在施工過程中，房地產企業還應該盡量避免擴大建筑規模、提高建筑標準、增加建筑內容等導致施工成本突增的現象出現。

四、結束語

由于房地產企業利潤空間不斷縮小，房地產行業的競爭也越來越激烈，做好開發項目的成本控制，已經成為現階段房地產企業實現經濟利益最大化，保持良性發展的關鍵。

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