淺談商品房質量問題引起的糾紛

姜曉東1 宋建會2

（1.上海中凱房地產開發管理有限公司 2.上海中凱房地產開發管理有限公司）

淺談商品房質量問題引起的糾紛

姜曉東1 宋建會2

（1.上海中凱房地產開發管理有限公司 2.上海中凱房地產開發管理有限公司）

近幾年，隨著房地產市場的活躍，房屋建筑工程質量投訴日益增多,商品房質量已成為社會關注的一個熱點和難點問題。這說明我們的社會在進步，老百姓的維權意識在逐步提高，當然也說明了工程質量確實有諸多問題，有待改進。本文詳細闡述質量問題原因，避免因維權產生糾紛以及社會矛盾的升級。

房屋質量 糾紛 質量保險體質

據統計，住宅工程質量投訴主要集中在以下幾類:

①房屋裂縫；

②滲漏；

③抹灰層脫落；

④墻面發霉、透寒。

筆者作為一個長期從事監督管理一線工作的工程人員，曾處理過各種各樣的質量投訴問題。下面，就在處理投訴過程中用戶的一些疑點和對今后投訴工作的管理做一些思考和分析。

1、商品房要經過怎樣的驗收程序后方能交付給用戶，地產商組織的竣工驗收否合理合法合格。這是遇到的用戶問的頻次較高的一個問題，也是一些開發商掩飾自身的違規交房行為的一種說法。這種說法是不嚴謹、不準確的。根據《建設工程質量管理條例》第十六條規定:

“建設單位收到項目工程竣工報告后，應組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程竣工驗收應具備下列條件:

①完成建設工程設計和合同約定的各項內容；

②有完整的技術檔案和施工管理資料；

③有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

④有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；

⑤有施工單位簽署的工程保修書。

房地產商組織相關責任方進行驗收，政府監督機構對竣工驗收如何監管呢。根據《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》（建〔2000〕142號）第四條規定:“工程竣工驗收工作，由建設單位負責組織實施?？h級以上地方人民政府建設行政主管部門應當委托工程質量監督機構對工程竣工實施監督?！笔紫?，工程在竣工驗收以前，監督人員會對工程是否具備驗收條件進行檢查，符合要求后，才可以組織竣工驗收。驗收時，監督人員到場對工程竣工驗收的組織形式、驗收程序、執行驗收標準等情況進行現場監督,發現有違反建設工程質量管理規定行為的，責令其改正，并對工程實體質量按照一定的比例進行抽查,對存在的質量問題提出整改意見，督促相關責任方整改。

近年來，有很多用戶提出了這樣的問題:工程未進行竣工備案，開發商就交房了，這樣是否合法?對于這個問題，筆者認為很有必要討論一下。剛才提到《建設工程質量管理條例》第十六條規定:“建設工程經驗收合格的，方可交付使用?！蹦敲?，什么程度才是驗收合格呢，對此，國家的相關法律、法規未做出明確的解釋，使得在此方面有很多的理解和爭議。

2、 對于驗收合格的工程，為什么還有質量問題?對于這樣的質疑，筆者認為開發單位有責任也有義務向用戶作出解釋:工程評定為合格，并不表示工程就不存在質量問題,國家的驗收規范規定出現嚴重質量缺陷不能評定為合格,而一般質量缺陷點不超過總檢查數量的 20%時，可以驗收通過。并且質量問題也不是固定在一個時期出現的,竣工驗收時可能沒有出現，但在使用中出現了。所以，對于工程竣工交付使用后出現的質量問題，國家實施質量保修制度,施工單位必須嚴格履行保修義務。用戶發現質量問題，如果在保修范圍和保修期內，應向開發商或物業反映，由建設單位通知施工單位進行整修。如果建設單位和施工單位不履行保修義務,用戶可以向建設行政主管部門進行投訴，由政府部門協調解決。遇到用戶反映質量問題,相關責任單位的工程技術人員首先應該察看并進行初步判斷，是否是質量問題，若是質量問題，應進一步判斷是一般質量問題還是嚴重質量問題，若是嚴重質量問題，經處理后工程應該重新驗收，若是一般質量問題，則應及時進行維修。有時候，處理問題的方式會對事態的發展起決定性的作用,很多小的糾紛都是由處理問題的態度而引發成為影響惡劣的事件的。在處理質量投訴時應該耐心的進行講解和解釋，盡量去打消用戶的疑惑甚至是恐慌。

3 如何從根本上解決質量投訴問題投訴率居高不下，筆者認為，是有很多的原因造成的，這不僅僅是大連市的問題,全國各個城市都存在著這樣的問題,這也反映了我國的一些保障制度的社會評價制度還是不健全的，如何解決，筆者談一下個人看法:

1）現政府建立工程質量保險體系（房屋維修基金）。為百姓日后的房屋維修提供保障。房屋在使用過程中，發現質量問題，在保修期內可以保修，那在保修期以外可以通過物業公司和業主委員會申報維修基金對保修期外的房屋進行修繕。目前，這種制度在發達國家已經日臻完善。

2）要建立開發企業的信用體制，對于不誠信的開發單位要媒體曝光，使用戶可以擦亮眼睛，不去選擇那些開發商開發的房子。目前來說，政府對開發單位的誠信體制建立還不完善，對不誠信的開發單位還缺乏有效的制約，只有政府機制和市場機制聯動起來，才能起到較好的效果。

3）要全面實施住宅工程分戶驗收制度。實行住宅工程分戶驗收對提高住宅工程質量水平是一個比較有效的制度。該制度是指在工程主體分部和單位工程竣工驗收前，依據國家質量驗收規范、省市有關技術標準及經審查合格的施工圖設計文件對住宅工程每一戶分別進行的逐戶逐間的專門驗收，并在驗收合格后填寫分戶驗收合格證書的行為。這種制度可有效的約束參建方的行為,彌補按照國家驗收規范進行的抽點驗收可能鉆的空子。

4）加大政府宣傳、加大公開力度。公布投訴程序、電話、負責人等相關信息，通過公共媒體，讓老百姓了解一些住宅工程質量方面的基本常識，具備一些簡單的判斷能力。此外，還應該通過公共媒體,讓老百姓了解一些諸如住宅工程質量方面的基本常識，具備一些簡單的判斷能力。

[1]中華人民共和國國務院令底279號《建設工程質量管理條例》2000年1月30日發布第十六條規定

[2]《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》（建〔2000〕142號）第四條規定

[3]中華人民共和國工程建設標準強制性條文：城鎮建設部分（2013版）201308中國建筑工業出版社

TU75

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1007-6344（2015）02-0133-01