日本中國人海外置業下一站？

日本的房地產行情近年來出現了回升跡象，居住在世界各地的華人以及其他海外投資者感覺到了日本房地產的真正價值，赴日本購買房地產的風潮正在興起。降息等政策似乎無法讓中國房地產市場變得樂觀起來，國內外的房地產投資者們準備離開中國，尋求新的投資目標。

據美國《華爾街日報》網站報道，美國的非營利研究機構城市土地學會（Urban LandInstitute）的一份報告稱，中國的房產供應過多、回報欠佳以及經濟走軟的問題挫傷了投資者在北京、上海之外的其他中國城市進行房地產投資的興趣。“中國的房地產如今明顯處于調整階段，之前投資過熱造成的后遺癥還沒有得到切實解決。”英國房地產獨立經紀人AronWatson說，無論是中國本國的房地產企業，還是海外投資者，暫時離開中國市場，是深思熟慮后的選擇。

值得關注的是，離開中國的投資者們，將目光放在了隔海相望的日本。

另據日本新華僑報網報道，日本的房地產行情近年來出現了回升跡象，居住在世界各地的華人以及其他海外投資者感覺到了日本房地產的真正價值，赴日本購買房地產的風潮正在興起。“很多海外投資者將資金轉移到房地產價格有望上漲的日本，這一趨勢正征快速擴大。”住友不動產的一位工作人員透露。

日本投資加劇中國客“試水”

相對中國房地產市場的窘境，日本房地產市場卻迎來了投資者的青睞，呈現出一片欣欣向榮之勢。在房地產服務與投資管理公司仲量聯行11月發布的全球商業吸引力指數排行榜上，日本東京位居榜首。而美國的非營利研究機構城市土地學會在通過對22座亞洲城市的調查得出的2015年投資前景排名中，東京排名第一，大阪排名第三。這表示，日本在“安倍經濟學”指導下推出的刺激計劃有助于提升投資者對東京、大阪等城市的投資及興趣，加上東京獲得2020年奧運會舉辦權，日本作為有望獲得高收益的投資對象逐漸開始受到投資者的關注。

朗伯德街研究機構的經濟學家比米什在一份報告中寫到，“中國的個人投資者似乎開始試水日本房產市場，這一趨勢在中國放開資本控制后會得以強化。”當然，買家不僅僅是中國人。分析師認為，國際實體可能仍是日本房地產的整體凈賣家，這主要由于國際銀行和遺產基金正清算資產。因此，在眾多因素之下，日本再次成為了眾多海外投資者首選的投資目的地。

與此同時，據當地媒體報道，隨著東京對房地產買家的競爭力逐漸提升，日本國內外的基金管理人士均擴張了他們的收購至東京以外地區。

“投資者群體包括獨立的財富基金會、全球養老基金、國際企業、私募股權基金和越來越多來自亞洲和世界各地的擁有高凈資產的私人投資者。多樣化的需求清楚地勾勒出了一個繁榮的境外房地產買賣市場，預測明年將會進一步發展。”相關人士指出。由于投資者在日本投資的勢頭強勁，仲量聯行公司也收到來自各種類型投資者的投資咨詢，他們希望得到在房地產市場狀況、價格水平和目前投資機會上的良好建議。其中，大部分咨詢均來自大量資金持有者，這是因日元貶值而帶來的結果。2012年底安倍晉三當選首相后，日元兌換美元貶值35%。

“日本的投資拐點早就來臨了，只是之前的體現較弱，如今正處于爆發期而已。”日本不動產投資商人松本純一郎認為，日本展現了對投資者的吸引力之后，未來的外資投資趨勢會更加樂觀，因為這是基于日本國內房地產市場總體上升的大環境之下。根據日本不動產經濟研究所公布的數據，去年5月份開始，東京圈新建住宅銷售套數同比大幅增長，增長率超過50%。去年，東京圈的房產展覽會到場人數增長1倍，日本全國也增長七成。

而房地產勢頭強勁開始的背景則是日本政府預計從2014年4月起對現行消費稅實施增稅。“隨著稅率的提高，2014年4月以后入住的購房者，其房貸的稅前扣除額為400萬日元（約合人民幣26萬元），比原來增加一倍。即使在新的消費稅政策實施后購買，也能享受到房貸減稅的好處。”東京的房地產中介商王妮稱，更讓當地居民信心大增的是，房貸減稅程度要大于消費稅的增加。

業內人士指出，由于從中長期發展形勢來看，日本未來的房貸利率估計會提高。日本央行已經制定了2%的通脹目標，這讓越來越多的消費者認為房貸利率今后會隨之提高。市場人士分析，如果利率提高的話，購房者還貸總額將會以數百萬日元為單位發生變化，增加幅度可能比消費稅負擔還大。因此，近期日本樓市投資的力度會不斷加強，并且由于市場規模擴大，有些日本房地產公司開始考慮調高銷售計劃。

日本本身樓市復活，也讓地產股得到躍升，更加速了投資者們入場的步伐。2013年以來，東證地產指數狂升53%，自2010年初以來升逾一倍，跑贏東證指數的29%升幅。

背后因素

日本經濟復蘇

那么，一直努力提振經濟的日本緣何成房地產投資寶地呢？

中投顧問房地產行業研究員韓長吉表示，如今，日本房地產之所以受到海外投資者的青睞，主要是因為“安倍經濟學”政策利好日本經濟復蘇。“現在，日本房地產投資成本低、資金杠桿高，而且對比國內房價，日本房價明顯較低。這些因素促使日本房地產具有一定的投資價值。”韓長吉指出。

在業內人士看來，日本投資者的投資驅動因素也不同，除了“安倍經濟學”政策重振日本經濟方面的因素之外，2020東京奧運會也被視為改善基礎建設的主要催化劑，進一步使東京和全國人民普遍對本國房地產市場抱有樂觀態度。除此之外，日元的貶值也起到了很大的推波助瀾的作用，與兩年前相比，現在只要當時的3/4的錢就能購買到同樣類型的日本房地產。

當然，投資者“離開”中國，來到日本的最重要因素，則是看中了日本房地產市場帶來的收益。淺草當地的房地產公司株式會社M的執行業務主事相本有紀介紹：“東京繁華地區房地產市場收益頗具吸引力，年度凈收入和資產價格比為5%至15%。這一趨勢從2010年變得明顯，今年更呈加速跡象。從宏觀角度來看，在近3年內，東京、大阪中心地帶房產價格預計將上漲30%；從回報率來說，其新房的回報率高達5%左右，而二手房則更高。”相本有紀指出，居住在世界各地的中國人購買位于東京鬧市地區的投資用不動產有三點好處。首先，投資日本房地產不僅有望升值，而且出租后的租金收入也是投資的主要目的之一。他以整棟商業樓出售的“Lipo駒形大樓”為例：該大樓地處東京著名旅游勝地淺草，距離雷門僅200多米，淺草景色盡收眼底；大樓前的江戶大道已被定為2020年東京奧林匹克馬拉松跑道；從大樓里能眺望到天空樹和朝日啤酒本社大樓，也是夏天觀賞隅田川煙火大會的絕好場所。所有房屋全部出租時的回報率高達8.67%，是一筆相當可觀的租賃收入。

“如今整個亞洲房價都處于高位，雖然日本東京、韓國首爾的房價相對于歐美某些城市來說，投資風險較高，但是依舊有讓人欣喜的增長潛能。”松本純一郎對于日本未來的樓市很樂觀。他認為，投資帶動東京地價的不斷上升，隨之也會讓日本樓市進入新一輪的投資熱潮。松本接觸了很多手持巨資的外國投資者，這些投資者都表達了進軍日本房地產的意向。“其中有很多中國香港和中國臺灣的華人買家。因為他們所處市場的政策因素，以及當地房地產市場飽和的原因，他們對東京的房地產產生極大的興趣。”松本指出。

在日本某投資機構專業人士看來，盡管東京是世界上生活成本第三高的城市，但和中國香港比起來，日本的超高端房產仍顯便宜。如今，很多個人投資都在向我打聽日本的房屋價格，他們認為，相比英國和美國的房地產，購買日本的房子似乎更劃算。

風險猶存猶記前車之鑒

值得一提的是，并不是所有人都對日本樓市充滿信心，投資日本房地產市場也并非是個絕不賠本的買賣。

日本東京地區的幾家房地產公司的看法是，雖然外界認為日本房地產投資力度加強，但是他們的數據卻顯示，市場需求并非如傳聞那樣“瘋狂”。一家日本房地產企業的相關負責人直言，2014年下半年至今，房屋銷售量的并沒有獲得巨大的反彈，因此今后的銷售計劃（總計銷售套數）不會改變。據悉，住友不動產計劃2013至2015財年總共銷售1.8萬套，為準備下一年度的銷售，還是按照比2013至2015財年高出三成的水平來取得用地。野村不動產控股在2013財年獲得了創紀錄的7500套可建住宅用地，并計劃今后每年穩定地籌措7000套可建住宅用地。這些數據與往年相比，并沒有太多的增長。

一位生和建設株式會社的相關人士透露，因為經濟復蘇，日本的當地房產銷售額增長是正常現象。除了有剛性需求的當地購房者，因為處于政治敏感期，國外的投資者都屬于觀望狀態，真正出手的并不多。“雖然從理論上來說，日本房產升值潛能樂觀，可是這是根據最終市場的實際需求來決定的。那么，作為投資者，現在必須保持小心謹慎的態度來看待這件事。”該人士建議。

有專家指出，1990年到2000年是日本樓市泡沫破滅的十年。之后，日本樓市基本在低谷中徘徊，近些年也沒有從低谷中走出來。“國內宏觀經濟前景不太明朗，這也導致外來購房者觀望情緒較為濃厚”。“還有日本之前的空置房問題。”韓長吉直言，目前投資日本房產，主要集中在日本東京等核心城市群，投資類型側重于住宅，并且由于2020年東京奧運會的召開，城市基礎設施改善等，日本房價會得到一定的提升，這對于投資者來說是利好的。

“不過，投資者入場，雖然可以增加房產成交量，但對于純投資者而言，購房主要是為了投資，為了獲取將來的投資收益，而非用來居住。因此即使房子成交后，仍然是空置。這樣一來，之前的問題沒有切實解決，后續問題又出現了。”韓長吉指出。

有經濟學家的觀點指出，由于投資者的到來，會促使日本房地產市場更加活躍。“但是，因為其房地產規模較大，日本房地產的潛在風險依舊很大，比如說房屋庫存量高且存在已久的租賃制度，加上日本房地產市場受到政府較多的保護和控制，這會對投資者產生一定的投資障礙。”該經濟學家說。“而且，日本房地產市場并不是惟一可投資的亞洲市場。”英國房地產商Matthew坦言，“新加坡的房地產市場依舊有著不可替代的地位，而中國市場，雖然現在問題很多，但隨著中國房地產市場調整的深入，它的市場潛能將完全優于日本。”在Matthew看來，因為人口密度以及一些歷史原因，亞洲的房地產市場一直很復雜。

“我們知道，日本樓市的潛在客戶基本上是亞洲人，或者說，更多的是中國人。我們也清楚，因為一些政治上的因素，真正來日本購房居住的人（中國人）可能非常有限。這樣一來，東京樓市的上漲空間便受到了限制，當上漲空間被限制了之后，投資者們也會像對中國市場那樣，很快沒有了‘興趣’。