城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中集約利用土地的若干建議

黃湖南（江西省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院　江西南昌　330077）

城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中集約利用土地的若干建議

黃湖南
（江西省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院江西南昌330077）

加快城市化建設(shè)是我國全面建設(shè)小康社會(huì)的重要組成部分。城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)是以土地為依托。無論是對(duì)人口聚集、結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，還是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都必須進(jìn)行城鄉(xiāng)土地的重新配置。如何最大化的發(fā)揮城鄉(xiāng)土地資源的效益，是我國城市發(fā)展中需要重點(diǎn)研究的問題。因此，本文就推進(jìn)城市化建設(shè)中如何提高城鄉(xiāng)土地集約利用提出個(gè)人看法。

城鄉(xiāng)規(guī)劃；土地利用；土地節(jié)約集約

1　城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地節(jié)約集約利用概念

2008年，國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》中給予了明確的指示，切實(shí)保護(hù)耕地，大力促進(jìn)土地的節(jié)約集約：①要嚴(yán)格按照土地節(jié)約集約的原則，對(duì)各類相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃審查。②要充分利用已有的建設(shè)用地，最大化的提高建設(shè)用地的利用效率。③要充分發(fā)揮土地資源市場配置土的基礎(chǔ)性作用，健全土地節(jié)約集約的長效機(jī)制。④要加強(qiáng)農(nóng)村土地管理，大力倡導(dǎo)農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用。⑤要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，將節(jié)約集約用地責(zé)任全面落實(shí)。落實(shí)中央政策，節(jié)約集約用地，就是如何充分的利用土地，以最小的土地成本，滿足城鄉(xiāng)全面發(fā)展的需要。土地資源進(jìn)行集約經(jīng)營是土地節(jié)約集約利用的關(guān)鍵。土地集約經(jīng)營是指土地單位面積上投入更多生產(chǎn)資料等要素，城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中，同一塊土地面積上投入的相關(guān)要素越多，那就意味著該土地的集約利用度越高。

2　城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中集約利用土地的若干建議

2.1加強(qiáng)對(duì)集約利用土地的規(guī)劃指導(dǎo)

2.1.1制定相關(guān)法律法規(guī)

我國是一個(gè)法制國家，各個(gè)事件在法律的規(guī)范保護(hù)下井然有序的進(jìn)行著，法律為事件的順利進(jìn)行提供了有力的保障，在維護(hù)人們的合法利益的同事，也對(duì)違法犯罪行為給予一定的制裁，此外在事物管理上是一種有效的管理手段。做好城鄉(xiāng)規(guī)劃建筑中土地集約利用工作，政府部門必須做好立法工作，推進(jìn)我國城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的立法進(jìn)程，利用法律手段來規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)，保護(hù)土地，提高土地資源的利用率。

2.1.2規(guī)范土地管理工作

土地資源緊張是城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中面臨的主要問題，因此，應(yīng)把土地管理工作放在首位，這為城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中土地集約利用提供了保障。做好城鄉(xiāng)土地的管理工作：①提倡土地的科學(xué)利用，以可持續(xù)發(fā)展為指導(dǎo)原則，增強(qiáng)人們保護(hù)土地的意識(shí)，對(duì)每一寸土地都要進(jìn)行合理的開發(fā)和利用；②土地類型的不同，其發(fā)揮的功能也不同，因此需要根據(jù)土地類型合理利用土地，因地制宜，確保每寸土地都能用到實(shí)處；③從整體上對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)加強(qiáng)管理，在管理過程中，要注重對(duì)整體的把握，即對(duì)各個(gè)時(shí)期的、各個(gè)階段的城鄉(xiāng)規(guī)范建設(shè)進(jìn)行規(guī)范管理。

2.1.3監(jiān)督懲戒違法用地行為

在城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)過程中，土地利益可能波及到很大范圍，不法分子可能會(huì)投機(jī)取巧，從中牟利，比如強(qiáng)制征用農(nóng)民土地，哄抬地價(jià)都，嚴(yán)重浪費(fèi)了大量土地。因此，政府部門應(yīng)對(duì)這些違法犯罪行為進(jìn)行嚴(yán)厲的監(jiān)督和查處，加大城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)過程中開發(fā)商對(duì)土地開發(fā)利用的約束，加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)過程中違法利用土地的監(jiān)管力度，對(duì)隨意圈地浪費(fèi)土地等行為進(jìn)行嚴(yán)厲的打擊，只有在政府強(qiáng)制手段的配合下才能從根本上杜絕違法用地行為。

2.1.4加強(qiáng)政府對(duì)土地的調(diào)控職能

政府應(yīng)充分發(fā)揮對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中土地集約利用的調(diào)控職能，對(duì)土地資源進(jìn)行優(yōu)化配置，為土地的集約利用提供指導(dǎo)方向。①土地的產(chǎn)權(quán)歸屬由政府給予明晰，防止土地被開發(fā)商隨意征用，同時(shí)也提高了農(nóng)民土地權(quán)利的意識(shí)，使農(nóng)民獨(dú)立處置土地的權(quán)利得到保障，對(duì)違法征收農(nóng)民土地的開發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)厲的打擊；②土地集約利用的整體規(guī)劃由政府部門制定，對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和土地集約利用關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)，使土地集約利用得以實(shí)現(xiàn)；③政府應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)民和開發(fā)商的土地保護(hù)常識(shí)，為農(nóng)民提供技術(shù)指導(dǎo)，對(duì)開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)督等。

2.2城鄉(xiāng)規(guī)劃保障

城鄉(xiāng)規(guī)劃保障主要從規(guī)劃布局、土地開發(fā)強(qiáng)度控制、綜合配套服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施、交通網(wǎng)絡(luò)體系和城市環(huán)境等方面體現(xiàn)。

在規(guī)劃布局上應(yīng)對(duì)土地利用空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，進(jìn)而提高土地利用集約化程度。在土地開發(fā)強(qiáng)度控制上，通常采用雙向控制方法。單向控制法是當(dāng)前城鄉(xiāng)規(guī)劃控制指標(biāo)體系中常采用的一種方法，即總建筑面積、建筑高度、建筑密度、容積率、人口密度等指標(biāo)應(yīng)低于標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)，而綠化率、配套停車泊位等應(yīng)高于指標(biāo)數(shù)值。實(shí)踐證明，這些指標(biāo)的限制不但粗略而且還具有很大的彈性。從推動(dòng)城市發(fā)展、節(jié)約資源和推動(dòng)就業(yè)等方面進(jìn)行綜合考慮，必須充分發(fā)揮集約利用土地，對(duì)土地的承載力進(jìn)行詳細(xì)的分析，并土地允許范圍內(nèi)可以盡量加大城鄉(xiāng)建設(shè)的開發(fā)強(qiáng)度，減少土地資源的浪費(fèi)。

在綜合配套服務(wù)設(shè)施上應(yīng)充分的考慮片區(qū)服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)的設(shè)置，確保整個(gè)系統(tǒng)的高效運(yùn)作，合理布局，加強(qiáng)各級(jí)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)之間的聯(lián)系，為城鄉(xiāng)建設(shè)提供強(qiáng)有力的支撐系統(tǒng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃綜合配套服務(wù)設(shè)施包括：中小學(xué)、醫(yī)院、郵電、消防等，保障城鄉(xiāng)發(fā)展過程中的安全性和有效性。

在市政公用設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施上，立體化使用是城市空間利用的一大特征，必須對(duì)城市中的排水和防洪排滯系統(tǒng)進(jìn)行充分的考慮，在城鄉(xiāng)規(guī)劃中建立高低排相結(jié)合的排水體制，降低城鄉(xiāng)排漬泵站的建設(shè)規(guī)模和日常運(yùn)行成本；地下、半地下空間一般作為商業(yè)大空間使用或停車場，在地面層或其他建筑層上作結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，在滿足建筑結(jié)構(gòu)要求的情況下又可作為居住、綠地、公共服務(wù)配套等使用。

在交通網(wǎng)絡(luò)體系上，對(duì)城市交通樞紐處的三種交通流進(jìn)行合理組織，包括內(nèi)部交通、過境交通和車站集散交通，通過對(duì)過境交通采取妥善的分流、車站集散交通采取快捷疏散、內(nèi)部交通采取合理的組織，進(jìn)而構(gòu)建快捷、通暢的城鄉(xiāng)交通網(wǎng)絡(luò)體系。

在城市環(huán)境上，由于城市的立體發(fā)展，停車場等交通用地隱入地下層，再加大建筑平面間距的不斷加大，進(jìn)而增大了城鄉(xiāng)建設(shè)中的綠化面積，形成面積較大的公園式城市綠地空間，為人民構(gòu)筑一個(gè)生態(tài)化的人性空間，這樣城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展不斷沒有破壞環(huán)境，反而城市的環(huán)境質(zhì)量得到一定的提高，為人們塑造了一個(gè)具有活力的開放空間。

2.3建立科學(xué)合理的用地指標(biāo)框架體系，制定集約利用土地的標(biāo)準(zhǔn)

2.3.1加快制定城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)

具體來說，制定和完善城鄉(xiāng)規(guī)劃中的工程項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)，優(yōu)先開城鄉(xiāng)建設(shè)中基礎(chǔ)設(shè)施、教育和公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)的編制工作，重點(diǎn)做好城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路、管線等市政工程建設(shè)用地指標(biāo)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)的編制工作。

2.3.2嚴(yán)格按照城鄉(xiāng)規(guī)劃中用地指標(biāo)編制和審批，對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和用地規(guī)模進(jìn)行合理確定

城鄉(xiāng)規(guī)劃中凡是建設(shè)用地規(guī)模超過國家用地指標(biāo)、不符合土地集約利用標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，一律不得審查通過，必須嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行適當(dāng)?shù)目s減。

2.3.3各類新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目都必須嚴(yán)格執(zhí)行用地指標(biāo)

城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)審批時(shí)，要以國家規(guī)定的建設(shè)用地指標(biāo)為審批依據(jù)，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的平面布局、建筑密度、容積率等方面進(jìn)行嚴(yán)格的審查，嚴(yán)格控制建設(shè)用地面積。對(duì)超過國家規(guī)定用地指標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目，不得發(fā)放建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。尤其是要嚴(yán)格制止超過國家用地指標(biāo)、以“花園式工廠”為名圈占土地的現(xiàn)象。

3　結(jié)束語

雖然我國土地資源總量比較大，但人均土地面積非常有限。再加上我國城鄉(xiāng)建設(shè)步伐的飛速發(fā)展，繼而增加了土地的需求量。在這樣的情形下，城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中更要堅(jiān)持集約土地利用的原則，合理科學(xué)的利用土地資源，在有限的可用面積的土地上最大化的發(fā)揮建設(shè)規(guī)模。

[1]李秀娟.城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地節(jié)約集約利用的探討[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2014（8）.

[2]項(xiàng)玲娟.城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中集約利用土地的幾點(diǎn)建議[J].城市建設(shè)理論研究，2014（24）.

[3]金興濤，郭洲洋.城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)集約利用土地的思考[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2013（9）.

[4]張志勛.推進(jìn)新型城市化建設(shè)中土地節(jié)約集約利用問題的思考[J].浙江國土資源，2010（11）.

TU982

A

1673-0038（2015）51-0103-02

2015-11-28

黃湖南（1986-），男，助理工程師，本科，主要從事城鄉(xiāng)規(guī)劃方面的工作。