房地產開發項目全過程工程造價控制

程俊曉

（河南省　鄭州市　450000）

房地產開發項目全過程工程造價控制

程俊曉

（河南省鄭州市450000）

造價的控制是房地產項目開發整個過程中的核心部分，并且房地產項目中的成本控制、價格計算和確定等系統活動貫穿于整個房地產開發的全過程中，為了保證整個房地產項目中不會出現成本浪費的情況，要科學合理地把握房地產每一個階段造價的控制點，控制項目開發成本，提高整體項目的經濟效益，力求每一個環節都具有最合適的經濟投入，而要實現這一切都離不開項目開發過程中精準科學的造價控制。

工程成本控制；房地產項目開發；項目竣工結算

引言

對于房地產開發企業而言，開發中除了要在經營中不斷提升自身的知名度，最重要的是要能夠在每次的項目開發中獲得最大的凈利潤。當然這個凈利潤的獲取途徑和渠道必須得是正當、合法的，一個完整的項目中除了施工方案技術和質量保證措施外，還有項目工程的整體成本和造價的控制管理。如今房地產行業中的市場競爭相當激烈，要想保證自己的企業能夠在房地產激烈的競爭環境中生存下來，除了要保持出色的項目質量外，還必須要重視項目開發中的造價控制，也就是在項目投資決策、可行性研究、項目設計、實施和竣工等階段進行科學合理的造價控制。并結合每個階段中所出現的造價控制的問題進行進一步探討，再給出實際可操作的解決方案，嚴格把握項目中的每一個環節。

1　項目投資和決策階段造價控制分析

決策對于項目開發和工程造價上起著關鍵性的作用，同時也是整體造價控制計劃中的一個重要部分和階段，根據權威資料統計，投資階段對于整個項目的影響程度占到了80～90％。所以在房地產項目開發的初期，就要嚴格設定投資決策程序，在市場調研上下足功夫。綜合考慮項目周邊環境諸如交通便利性，學校、醫療資源、商場和附近樓盤等情況，充分了解該地段人員的消費水平和人群的購買特點，從而科學制定房產項目的室內大小、布局、裝修的標準、樓房類型和樓層的高度，方便以后的樓房銷售。而對那些相對比較復雜的房地產市場，要細分市場，并制定相應的標準。

2　項目設計階段的造價控制分析

設計階段對于一個項目來說是最為重要的階段，因為整個項目的施工都是要圍繞設計的圖紙來進行的，材料的運用也要符合設計的標準，因此，在設計階段對工程造價進行控制會對整個工程的造價帶來很大的影響，下面將相關的控制方法做出總結：

2.1在項目設計的各階段應用競爭機制

在項目的設計階段經常會出現過分重視方案招標，對初期設計以及施工圖階段招標對于項目造價控制常常忽視的情況，建議方案設計階段要從招標中完成，在項目的初步設計和施工圖的設計中應用競爭機制，使整個設計階段都能夠通過競爭的方式來完成，力求每一個細節上做到更好。而在設計稿的定標上應從構思的新穎、實用、技術投資的合理性、進度和組織方案等因素上綜合評估，確保設計階段的實用性，保證在項目的整體進行上能夠符合甚至超出用戶人群的要求標準。

2.2在設計階段引入監理制度

讓對房產項目設計和開發有經驗的人來參與項目的設計階段，從而實現對整個工程項目的實施過程跟蹤檢查，同時保證設計的可行性和實效性，也可以及時避免設計過程中可能出現的失誤和缺陷，發揮監理單位作為第三方所起的協調與約束作用，打破設計單位自己控制自己的單一局面。

2.3改革設計取費辦法，實行設計質量的獎罰制度

現行的設計取費與工程成本無關，只重視技術性，忽視經濟性，不利于工程造價的控制。因此，要對現行的設計收費情況進行整改，建立全新激勵的機制。可以將設計費分為兩個部分，一部分作為基本的設計費用，按照原定價格計費；而另一部分為效益的設計費用，在這部分的費用上應用激勵機制。當設計單位在規定的投資費用額度之內，能夠充分利用價值工程的原理，在技術、材料和工藝上都采用最新的、并能夠有效節約工程的投資款的時候，就要對該單位和相關的設計人員給予一定份額的資金獎勵，當然當出現成本浪費情況時，就要對浪費人員和設計單位做出具體處罰。

3　加強房地產招標階段造價控制分析

招投標階段，也會對工程造價產生影響，因此也要采取相關的措施去控制競標單位的造價：

3.1在項目評標上，不能過分注重低價

根據招標和投標的相關犯規顯示，對于評審中最低投標價格法和綜合的評估辦法，或者是法規所允許的其他評審投標的辦法，簡單的說就是招標人可以在投標是選用最低價格的企業，對待一些比較復雜的項目投標評審上要盡可能地使用綜合的評估辦法。所以對于房地產項目而言，除了要對價格進行審核以外，還要對其質量、施工狀況、投入人員和機械等綜合因素上做出綜合性的評審。

在對投標的報價評審時，不能過分重視總報價，要對各個部分的清單的子母單價進行重視，防止投標單位采用不均衡的報價方式。盡量使用平均值和權重分配的辦法來評審投標的項目單價，確保評審的合理性。

3.2利用專業的態度對招標范圍進行嚴格界定

不科學的招標范圍劃分，很容易造成項目工程中的設備的重復訂貨和價格的重復計算，從而增加了工程的造價。所以招標的范圍劃定時，一定要從專業的角度來制定標準，由專業人員負責相應方面的招標評審范圍。

4　項目實施階段的造價控制分析

作為投入資金最多、直接關系到項目建造和竣工結算費用的核心階段，項目的實施階段是關系到項目投資控制的關鍵階段，這個環節將會直接影響到房地產項目投資效益的成與敗，更能夠充分體現出項目建設單位的工作質量和管理水平的高低，具有非常重要的意義，因此要特別注意下面幾個方面的控制：

（1）選擇科學合理的施工方案，確保項目能夠安全、高質量進行的前提下，采用最經濟合理的方案，做到降低工程成本的基礎上盡量減少工程的改變和現場簽證的次數，增強項目的投資和成本控制。

（2）在提高工程的進度控制和管理上，對施工組織的設計上進行認真審核。不合理的施工組織不僅會對整個項目的進度和質量造成重大影響，還會對項目資金的使用造成一定的影響。

（3）對于項目中變更和簽證的控制管理要加強，雖然項目中變更和現場的簽證是無法避免的，但是要對此進行有效合理的控制，并且為了防止施工圖在設計中出現不必要的漏洞，要在圖紙的審核嚴格把關，盡量消除設計中的漏洞，應盡量提前圖紙的設計變更，把損失控制到最小。而對于基礎部分中因不可預料因素產生的圖紙簽證次數比較多一些，這些地方要嚴格控制把關。對于現場的圖紙簽證和設計圖紙會審等環節要進行嚴格會審，并交由總監理或者是房產項目主控方多次審核簽字后才能具體實施。

5　工程竣工階段的工程造價控制

工程竣工結算是確定工程造價的最終手段，同樣也是項目整個投資中的最后一個進行的環節。項目施工的過程不可避免的會出現很多變數，這里就需要項目的造價控制人員有高度的責任心，對施工中關系到項目結算的資料進行及時地收集，并對竣工的結算資料仔細審核，凡是牽涉到竣工結算的項目都必須要有項目竣工驗收的許可手續。以現行的工程造價作為工程造價的確定依據，依照工程甲乙雙方項目施工合同里的相關約定，依據竣工設計圖并結合隱蔽簽證、設計圖紙改變和現場簽證來對項目進行審核，審查是否所有部分均已按照圖紙和合同中的規定來完成，是否出現丟、拉項工程。對每一個項目都要仔細核實，檢查是否每一個工程都已經真正實施結束，在造價投入上實事求是；保證準確的計價。造價人員一定要從實際出發，在親自掌握第一手資料的前提下做出準確的造價計算，保證項目工程的造價準確度。此外，應該實行工程結算第三方復核審查和工程尾款簽訂制度，保證項目質量和投資的收益。

6　結束語

房地產工程造價控制貫穿于整個項目開發的全過程，而整個項目工程的造價管理的核心還是在工程建設。在這個造價控制中，我們要求各個參與者相互聯系和配合，積極參與項目的建設管理，并適應市場經濟發展的要求，采取有效措施，必定可以降低工程造價的成本，真正提高投資的經濟效益。另外，工程造價嚴格說來不僅僅只是一個簡單的經濟問題，更是集合了技術、社會經濟和項目管理與異地的綜合學科，這就要求我們要在房地產開發的過程中應該重視每一個階段的造價控制點，全方位的控制開發成本，提高經濟效益。

TU723.3

A

1673-0038（2015）22-0188-02

2015-5-15

程俊曉（1984-），女，助理工程師，大專，畢業于鄭州航空工業管理學院，從事建設工程造價方面的工作。