小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價合理性分析

高磊

（江蘇省豐縣國土資源局　221700）

小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價合理性分析

高磊

（江蘇省豐縣國土資源局221700）

基準(zhǔn)地價評估是土地市場價格管理的基礎(chǔ)性工作，為國家宏觀調(diào)控地產(chǎn)市場提供依據(jù)。筆者主要以豐縣為例，從地價空間分布、與國家政策及土地成本的銜接、城市地價房價對比分析、城市地價與土地市場協(xié)調(diào)分析以及城市地價與社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)分析五個方面對豐縣基準(zhǔn)地價合理性進(jìn)行分析，以期通過基準(zhǔn)地價合理性分析，使其在調(diào)整引導(dǎo)或控制各類經(jīng)濟(jì)社會活動，落實(shí)城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)政策方面起到切實(shí)的作用。

基準(zhǔn)地價合理性成果分析

1　引言

基準(zhǔn)地價是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格[1]。基準(zhǔn)地價是城市土地資源合理配置和土地資產(chǎn)科學(xué)管理的重要依據(jù)，建立科學(xué)合理的基準(zhǔn)地價可以引導(dǎo)土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化配置，促進(jìn)土地利用逐步向內(nèi)涵挖潛、集約利用的方式轉(zhuǎn)變[2]。因此，基準(zhǔn)地價的合理性與科學(xué)性是確保其上述作用發(fā)揮良好的關(guān)鍵。有必要對其進(jìn)行深入分析，檢驗其與城市的實(shí)際地價狀況的一致性，以及成果內(nèi)部結(jié)構(gòu)解析并從各方面探究基準(zhǔn)地價成果的變動。這是保障基準(zhǔn)地價成果在促進(jìn)城市地價體系建立和完善，指導(dǎo)政府宏觀調(diào)控，各級土地市場良好發(fā)展的先決條件。本文以2013年豐縣城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新成果為例，進(jìn)行分析。

2　背景簡述

豐縣隸屬江蘇省徐州市，地處蘇、魯、豫、皖四省七縣交界處，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地帶，北與山東省的金鄉(xiāng)、魚臺縣接壤，南與安徽省碭山、蕭縣毗鄰，西接山東省單縣、東與本省銅山、沛縣相連，具有承東啟西，連南貫北，交通區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特。全縣總面積1449.7km2，下轄1個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、14個鎮(zhèn)，全縣戶籍人口116萬人。2013年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)236億元，其中人均地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)18700元，財政總收入累計完成18.78億元。

2013年豐縣城區(qū)基準(zhǔn)地價更新成果：

在豐縣城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測工作范圍內(nèi)，劃分了30個商業(yè)區(qū)段、13個住宅區(qū)段、3個工業(yè)區(qū)段，布設(shè)了97個地價監(jiān)測點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)和完善了全面的地價動態(tài)監(jiān)測體系。其中，商業(yè)和住宅劃分為四個級別，而工業(yè)劃分為三個級別。同時根據(jù)房地產(chǎn)市場和土地市場交易資料，按季度評估市場交易樣點(diǎn)、監(jiān)測點(diǎn)地價，測算各級別土地的級別基準(zhǔn)地價，見表1。

表1　2013年豐縣城區(qū)基準(zhǔn)地價表（基準(zhǔn)日：2014年1月1日，單位：元/m2）

3　基準(zhǔn)地價合理性分析

3.12013年地價空間分布分析

克里金插值方法（Kriging）是空間插值諸方法中的一種，它是利用區(qū)域化變量的原始數(shù)據(jù)和變異函數(shù)的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，對未采樣點(diǎn)的區(qū)域化變量的值進(jìn)行線性無偏最優(yōu)估計的一種方法。劉耀林等以武漢市住宅地價評估為例，證明了該方法在地價評估中應(yīng)用的可靠性[3]。

本次豐縣城區(qū)地價的空間插值使用的是經(jīng)調(diào)整篩選后的市場交易樣點(diǎn)地價數(shù)據(jù)（商業(yè)264個、住宅120個）。插值結(jié)果見圖1～2。

圖1　商業(yè)用地地價插值結(jié)果

圖2　住宅用地地價插值結(jié)果

從商業(yè)用地地價插值結(jié)果可以看出，一級商業(yè)用地主要分布在向陽路中段、人民路西段、解放路中段，這一區(qū)域商業(yè)繁華，特別是向陽路中段，具有帝相閣、百貨大樓、中陽商城等區(qū)域商服中心。并以這三點(diǎn)為中心，向外擴(kuò)散。另外可以明顯發(fā)現(xiàn)，一級商業(yè)用地的擴(kuò)散呈現(xiàn)向東蔓延性，這主要是由于近年豐縣城市中心東部的華地第一街區(qū)、招商場、人民路、解放路商業(yè)繁華度不斷增強(qiáng)，使得豐縣商業(yè)中心不斷向東南部蔓延。分析住宅用地地價插值結(jié)果得出，一級住宅用地仍然分布在城市中心，住宅中心以縣人民政府板塊和老城區(qū)板塊為主。二級住宅用地包圍一級用地，并沿向陽路、豐黃路向南擴(kuò)延。主要擴(kuò)延了豐黃路東、向陽路南、復(fù)新河西的地區(qū)，該區(qū)域在近三年完工了一批新住宅小區(qū)，如盛泰御景園、在水一方、名仕雅苑等，區(qū)域地價進(jìn)一步被提升，并由逐漸向東越過復(fù)新河、向南覆蓋蔓延的趨勢。這表明本次參與測算基準(zhǔn)地價的樣點(diǎn)價格符合豐縣地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)水平，基準(zhǔn)地價更新的成果可以用來調(diào)控豐縣土地市場，引導(dǎo)不同目的的土地使用權(quán)交易行為。

3.2與國家政策及土地成本的銜接

國土資源部2006年頒布的《關(guān)于發(fā)布實(shí)施<全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)>的通知》（國土資發(fā)[2006]307號），要求依據(jù)工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)，開展基準(zhǔn)地價更新工作，及時調(diào)整工業(yè)用地基準(zhǔn)地價。因此，通過與國家地價限價政策以及城市相應(yīng)級別實(shí)際土地成本的比較，可判斷更新成果是否符合政策法規(guī)基本要求以及與基本經(jīng)濟(jì)原理的匹配性。根據(jù)307號文件規(guī)定，豐縣屬于土地等級中的第十三等，工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)為96 元/m2。本次豐縣基準(zhǔn)地價更新的工業(yè)用地末級地基準(zhǔn)地價為195元/m2，高于最低出讓標(biāo)準(zhǔn)，本次基準(zhǔn)地價更新結(jié)果符合國土資發(fā)307號文件的要求。

3.3地價與房價對比分析

3.3.1地價與房價比值分析

在房地產(chǎn)價格中，地價在一定經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下所占房價比例有一個合理闕值。可依據(jù)基準(zhǔn)地價占房價的比例是否在闕值范圍內(nèi)來判定其合理性。根據(jù)國土資源部官方意見，目前在中國，地價占房價15～30％，平均是23.2％[4]。筆者選擇了26個豐縣典型樓盤的開發(fā)和銷售案例，見表2。

表2　典型樓盤住宅樓面地價占房價的比例

從表2中可以得出，樓面地價占房價的比例平均值為20.37％，最高值38.85％，最低值9.20％。多數(shù)案例集中在15～25％之間，一共有18個，25％以上的案例有5個，低于15％的有3個。該比例在目前中國地價占房價比例的合理范圍之內(nèi)，間接證明本次基準(zhǔn)地價的合理性。

3.3.2地價與房價協(xié)整關(guān)系分析

當(dāng)時間序列屬于非平穩(wěn)過程時，判斷變量間的因果關(guān)系將十分困難，而協(xié)整理論及誤差修正模型很好地解決了時間序列的非平穩(wěn)問題[5]。筆者通過實(shí)證分析的方法，證實(shí)了地價，房價兩個時間序列滿足同階平穩(wěn)，通過向量自回歸（VAR）模型證實(shí)了它們之間存在著協(xié)整關(guān)系。

收集江蘇省城市地價動態(tài)監(jiān)測和豐縣房地產(chǎn)市場走勢與發(fā)展預(yù)測研究的住宅用途地價和房價調(diào)查成果數(shù)據(jù)（2003～2013），選擇eviews6.0軟件為運(yùn)算平臺，導(dǎo)入數(shù)據(jù)，選擇計算方法進(jìn)行檢驗。檢驗結(jié)果表明，豐縣2003～2013年地價的對數(shù)值（一階滯后序列）ADF檢驗t-Statistic為-4.75，小于5％的置信水平-3.32；而房價的對數(shù)值（一階滯后序列）ADF檢驗t-Statistic為-3.28，置信水平-超過95％。結(jié)果證明以上序列為一階單整序列，滿足協(xié)整檢驗的前提。

對豐縣房價和地價進(jìn)行回歸，獲取回歸的殘差序列，房價對地價回歸系數(shù)的殘差序列的ADF檢驗t-Statistic小于5％的置信水平，從檢驗結(jié)果來看，豐縣城市的房價與地價之間存在一定的協(xié)整關(guān)系。

3.4城市地價與土地市場協(xié)調(diào)分析

土地市場在整個市場經(jīng)濟(jì)體系中占有重要地位，評價土地市場發(fā)育程度和運(yùn)行效率，可以完善土地市場建設(shè)內(nèi)容，明確建設(shè)目標(biāo)，并發(fā)揮土地市場在經(jīng)濟(jì)社會運(yùn)行中的作用[6]。筆者選取評價土地市場運(yùn)行狀況的典型指標(biāo)：有償使用率、公開出讓率、土地出讓價格離散系數(shù)、商住工出讓比例對豐縣土地市場運(yùn)行成熟度進(jìn)行分析，結(jié)果見表3。

表3　豐縣近五年土地出讓情況分析畝（單位：元/m2）

從價格離散系數(shù)來看，商業(yè)用地和商住用地的絕對價格離散度都較高分別為0.90、0.82。各類用地地價上漲究其原因在于隨著豐縣近幾年經(jīng)濟(jì)的高數(shù)發(fā)展商業(yè)和商住用地的土地增值效果明顯，市場競爭激烈，一般位于商業(yè)中心和繁華地段的土地價格增長較快，而一些開發(fā)區(qū)以及相對邊緣地帶的土地由于城市的擴(kuò)張和發(fā)展，土地價格也呈現(xiàn)上漲的趨勢。結(jié)果表明基準(zhǔn)地價水平跟土地市場相協(xié)調(diào)。

3.5城市地價與社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)分析

城市地價受到多種因素的影響。筆者選取人均GDP、住宅類商品房銷售價格、房地產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)人均消費(fèi)、在崗職工年均收入、城鎮(zhèn)人口、人均住房面積、城市化率等指標(biāo)。利用灰色系統(tǒng)理論，對各指標(biāo)進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析[7]，評價各指標(biāo)與城市地價的關(guān)聯(lián)程度。結(jié)果見表4。

表4　縣城市綜合地價影響因素各指標(biāo)關(guān)聯(lián)度排序

結(jié)果表明：在經(jīng)濟(jì)、社會因素體系中，對豐縣城市綜合地價影響最大的四個指標(biāo)是城鎮(zhèn)人均住房面積、城鎮(zhèn)人口、城市化率以及住宅商品房價格。郝軍等對內(nèi)蒙古自治區(qū)14個縣（區(qū)）所在地基準(zhǔn)地價與其影響因子進(jìn)行相關(guān)分析，得出城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施狀況是城市地價的主要影響因素之一，尤其對住宅地價和工業(yè)地價[8]。而基礎(chǔ)設(shè)施狀況的完善度在某種程度上可以從人均住房面積、城市化率和住宅商品房價格上得到反映。因此，豐縣地價與社會經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)。

4　結(jié)論與討論

基準(zhǔn)地價更新成果對于政府執(zhí)行土地政策，調(diào)控土地市場；對于指導(dǎo)土地市場交易正常進(jìn)行；對于完善土地價格體系都具有重要作用，其結(jié)果科學(xué)合理與否至關(guān)重要。本文從低價空間分布、與國家政策及土地成本的銜接、地價房價對比分析、城市地價與土地市場協(xié)調(diào)分析以及城市地價與社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)分析五個方面對一個城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價合理性進(jìn)行驗證。通過上述幾個方面的檢驗，2013年豐縣基準(zhǔn)地價與該縣實(shí)際地價水平較為一致，同時說明了豐縣基準(zhǔn)地價的合理性。

[1]《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GBTI8508-2001）[S].

[2]王春芝，王霞，楊志毅，等.對煙臺市最新基準(zhǔn)地價的思考[J].資源與產(chǎn)業(yè)，2008（4）：63～66.

[3]劉耀林，傅佩紅，等.Kriging空間分析法及其在地價評估中的應(yīng)用[J].武漢大學(xué)學(xué)報，2004（6）：471～474.

[4]中國國土資源報[N].2006.

[5]徐鳳.我國地價、房價與租價多重協(xié)整關(guān)系實(shí)證研究[J].大眾科技，2008 （2）：77～79.

[6]張鵬，張安錄，等.運(yùn)用地價特性完善土地市場[J].社會主義新農(nóng)村建設(shè)，2007（10）：156～158.

[7]李希燦，王靜，等.土地生態(tài)安全多目標(biāo)多層次灰色關(guān)聯(lián)度評價模型[A].第16屆全國灰色系統(tǒng)學(xué)術(shù)會議論文集[C].2008.

[8]郝軍，于勝男，等.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價主要影響因素相關(guān)性分析[J].內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報，2008（12）：92～95.

F293.2

A

1673-0038（2015）22-0181-03

2015-5-18