房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計階段的成本控制體會

朱孟林

（安徽省舒城縣房地產(chǎn)管理局）

房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計階段的成本控制體會

朱孟林

（安徽省舒城縣房地產(chǎn)管理局）

于房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計階段加強對其成本的控制具有重要意義。開發(fā)設(shè)計階段的成本控制作為一項系統(tǒng)、復(fù)雜的工程，從初時的設(shè)計招標(biāo)直至施工圖紙設(shè)計的落實等各個方面都貫穿其中。針對于此，通過對招標(biāo)制度的完善、限額設(shè)計的落實等方法加強開發(fā)設(shè)計階段的成本控制，才能最終有效的控制整個房地產(chǎn)項目成本，實現(xiàn)在盡量小的投入下獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)；項目開發(fā)；設(shè)計；成本控制

房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計是指在整個項目工程還未開始施工之前，為了實現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、達(dá)到一定的技術(shù)要求而根據(jù)項目建設(shè)相應(yīng)制定的技術(shù)文件工作，它是指對整個房地產(chǎn)項目總規(guī)劃以及實施方案的細(xì)致描述，也是將項目由計劃向產(chǎn)品落實的一個重要環(huán)節(jié)。雖然在房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計階段的成本費用所占比例較小，但是由于一旦涉及方案初步制定之后，后續(xù)的工作便需要以此為依據(jù)投入人力、物力、財力，這些因素的成本造價占據(jù)比例極大。由此來看，想要控制整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的總成本，必須要做好設(shè)計階段的成本控制。

1　房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計階段成本控制存在的問題

1.1缺乏對設(shè)計產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性的認(rèn)知

雖然現(xiàn)如今我國項目設(shè)計工作者無論是工作能力、知識體系還是技術(shù)水平等各個方面都已經(jīng)可以和國際水平相媲美，但是缺點就是沒有良好的經(jīng)濟(jì)觀念，這就導(dǎo)致在設(shè)計的過程中只一味的注重設(shè)計技術(shù)的先進(jìn)性，而忽略了經(jīng)濟(jì)的合理性。同時，由于設(shè)計費用的收取通常是按照總工程造價的百分比作為標(biāo)準(zhǔn)，這種收費標(biāo)準(zhǔn)也只是將工程規(guī)模以及工程建設(shè)的難易考量其中，并未將設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性納入到考量中，對由于設(shè)計可能會造成的浪費未表明有任何責(zé)任，也就直接致使有些設(shè)計部門、設(shè)計工作者可能僅僅注重方案的可執(zhí)行性，而不具備經(jīng)濟(jì)責(zé)任感，并不注重設(shè)計產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性，不能充分考慮項目成本的內(nèi)容，最終造成房地產(chǎn)項目工程造價升高的現(xiàn)象。

1.2缺乏對限額設(shè)計的有效落實

我國房地產(chǎn)項目雖然已經(jīng)開始試行限額設(shè)計，也就是說依據(jù)已經(jīng)獲得批準(zhǔn)的投資估算來控制初步的設(shè)計，并依據(jù)初步設(shè)計的預(yù)算進(jìn)行施工圖的設(shè)計。但是，無論哪一個工程項目都會存在著一些不可控因素，這也就導(dǎo)致施行限額設(shè)計之后在實際的施工中可能會發(fā)生設(shè)計變更的情況。加之在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，存在著設(shè)計變更管理不妥當(dāng)?shù)膯栴}，直接造成雖然在設(shè)計中發(fā)生了變更但無法有效解決。特別是就設(shè)計部門與施工部門來說，兩者通常各自為政，無法有效溝通施工項目的問題，無法使設(shè)計與施工相結(jié)合，進(jìn)一步加大變更量，最終造成在施工過程中一些重大的實際變更頻繁出現(xiàn)，已經(jīng)完工的工程必須加以拆除，額外造成巨大的經(jīng)濟(jì)投入，無法有效控制成本。

1.3缺乏完善的設(shè)計招標(biāo)制度

雖然在我國當(dāng)前房地產(chǎn)設(shè)計招投標(biāo)制度中，已經(jīng)將成本控制列為一項中標(biāo)單位選擇的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，但是由于方案評標(biāo)并未實現(xiàn)完全透明化，評審的結(jié)果也不會公開，而且還沒能針對設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)性制定相應(yīng)的評價指標(biāo)體系，因此，評價標(biāo)準(zhǔn)還是依然停留在抽象的空洞階段，還未能實際的將其轉(zhuǎn)變成為量化的評價體系，加之在一定程度上不具有實際的可操作性，由此，評審的結(jié)果大部分都是依賴于評委自身的素質(zhì)、水平，顯現(xiàn)出極大的主觀隨意性，無法客觀的履行職責(zé)。這樣一來，原本公正、全面的評選也僅僅已經(jīng)成為選擇設(shè)計隊伍的一個過程，無法從根本上保證房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計方案的優(yōu)化，也由此導(dǎo)致概算失去了其原本的參考價值。

2　房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計階段的成本控制舉措

2.1進(jìn)一步加強招標(biāo)制度的完善

在房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計階段，想要實現(xiàn)對成本的有效控制，進(jìn)行對招標(biāo)制度的加以完善，并擇優(yōu)選取設(shè)計單位、設(shè)計方案是關(guān)鍵的一步。堅持公正、公平、公開的競爭可以對設(shè)計部門起到鞭策的作用。設(shè)計部門想要在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，必然會積極引入先進(jìn)的技術(shù)，同時以經(jīng)濟(jì)、合理的設(shè)計參與競爭，繼而實現(xiàn)在設(shè)計階段控制成本的目的。

為了進(jìn)一步強化招標(biāo)制度的完善：①業(yè)主應(yīng)對擬建項目的投資、功能等方面提出明確要求，并進(jìn)行全面招標(biāo)文件的編制；②為確保招標(biāo)的公平性，應(yīng)構(gòu)建完善的評價機(jī)構(gòu)并擬定科學(xué)、合理、規(guī)范的評價標(biāo)準(zhǔn)；③在招標(biāo)開始之前，應(yīng)首先對投標(biāo)設(shè)計單位的資質(zhì)、市場信譽等方面的內(nèi)容進(jìn)行深入調(diào)研；④對最終的中標(biāo)方案進(jìn)行確定之后，業(yè)主應(yīng)綜合考量各部門工作者提出針對中標(biāo)方案提出的意見，以期進(jìn)一步保證設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性。

2.2進(jìn)一步強化設(shè)計工作者的經(jīng)濟(jì)觀念

從思想上對設(shè)計工作者加以明確，除了要負(fù)責(zé)設(shè)計的技術(shù)指標(biāo)之外，還應(yīng)負(fù)責(zé)設(shè)計的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。引導(dǎo)設(shè)計工作者與經(jīng)濟(jì)計算工作者的工作密切結(jié)合，對房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計階段的各個環(huán)節(jié)成本加以比對、分析，將經(jīng)濟(jì)觀念盡量落實到每一個細(xì)小的環(huán)節(jié)中去，積極做到對項目成本的控制，并在此基礎(chǔ)上保證房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計的最優(yōu)。針對于此，為了強化工作者的經(jīng)濟(jì)觀念，還應(yīng)適當(dāng)?shù)囊爰顧C(jī)制，通過獎懲制度的嚴(yán)格施行，對人們的行為加以規(guī)范。具體來說就是若設(shè)計部門可以實現(xiàn)在項目投資的限額之內(nèi)，使用設(shè)計的諸多不同類型的方案加以技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析，且同時能夠滿足房地產(chǎn)項目的目標(biāo)功能，盡可能多的將新工藝、新材料應(yīng)用其中，這樣還能夠節(jié)約項目的成本，就按照相應(yīng)的比例予以工作者獎勵，相反，則要予以一定的懲罰，以此來強化設(shè)計工作者的經(jīng)濟(jì)觀念。

2.3進(jìn)一步規(guī)范、落實限額設(shè)計

雖然我國也在試行限額設(shè)計，但針對其還未能落實到實處的缺點，必須進(jìn)一步加強對限額落實的管理，通過構(gòu)建限額設(shè)計的管理機(jī)制來加以約束。①應(yīng)該做到分解控制限額設(shè)計目標(biāo)，也就是說，將投資限額依照估算控制概算、概算控制預(yù)算這種方式，實現(xiàn)層層控制、分解，將其分配給各個專業(yè)，從初始的設(shè)計落實到最終的施工圖紙設(shè)計，在這一系列的每一個環(huán)節(jié)中都要盡可能確保各技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)性，并對設(shè)計變更加以嚴(yán)格控制；對變更發(fā)生的經(jīng)濟(jì)性加以計算，并在堅持依照最優(yōu)原則的基礎(chǔ)上適當(dāng)選取相應(yīng)方案，保證施工圖預(yù)算在投資限額之內(nèi)；②要求設(shè)計部門加強自我約束機(jī)制的構(gòu)建與完善，認(rèn)真落實項目成本控制，并以嚴(yán)格、規(guī)范的管理制度監(jiān)督其落實情況；③在實施限額設(shè)計時，無論是從場地的選擇上還是建筑的結(jié)構(gòu)上，直至結(jié)構(gòu)部件的選擇都應(yīng)從諸多方案中加以比較、選擇，選擇最具經(jīng)濟(jì)性的方法。

2.4進(jìn)一步落實監(jiān)理機(jī)制

于房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計階段落實引入工程監(jiān)理，可有效控制成本。這不僅僅是由于專業(yè)的建立工程師參與到整個設(shè)計階段中來，使項目投資概算更為精準(zhǔn)的原因，而且也是由于在整個設(shè)計階段落實監(jiān)理工作，可對設(shè)計中存在的缺陷及時發(fā)現(xiàn)并及時補救，有效避免由于錯誤而重新返修設(shè)計的問題，防止不必要損失的出現(xiàn)，實現(xiàn)對設(shè)計階段的成本控制。

3　結(jié)束語

對房地產(chǎn)項目開發(fā)的成功與否，成本控制起到?jīng)Q定性作用，加之設(shè)計階段時整個項目成本控制的最重要環(huán)節(jié)。因此，必須采取科學(xué)、規(guī)范、合理的方法，完善相關(guān)舉措，實現(xiàn)設(shè)計階段成本控制，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)整體降低成本的目標(biāo)。

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1673-0038（2015）10-0146-02

2015-2-22