房地產開發設計階段的成本控制管理探微

張美梅

（身份證號：620503198208050348 江蘇蘇州 215300）

前言

在房地產項目中，設計階段作為成本管控的重要環節，它直接關乎著工程總成本，且影響著工程造價。設計決定著工程的整體效益，也是控制工程成本的關鍵點，待確定初步設計方案后，工程規模、結構布局以及工程材料等也基本確定。因此，強化成本管控，重視開發設計階段，提升管控水平，已變成房地產企業管理工作的主要目標。

1 工程實例

1.1 實例一

首創某住宅項目，整體建筑面積為195346m2，2010年開始建設，2013年正式入住，居住總戶數為1922。基礎設計采用混凝土灌注樁，待樁初步成形之后，實施地端注漿擴底。本項目的設計人員參照地質報告進行計算，單樁承載力達到3100kN，并以此為依據來布置樁體，開展施工操作。通過對現場終孔階段樁的底持力層進行取樣分析，結合注漿擴底負載力可知，本項目中的設計值偏小，提倡開展現場靜載試樁，以此來取值。經由試裝操作表明，試驗壓力值均處于壓機極限值邊緣。待專家商議之后，建議增加設計值，但實際上，為追趕施工進度未采用此值，依照原計劃施工，使得工程造價有所增加，浪費了一定的造價，大約浪費了1/4。

1.2 實例二

在開發設計中，住宅和商業項目的配套使用，將會對整體開發項目造價產生嚴重影響。例如，首創某商業項目，建筑面積為108918m2，2010年著手建設，2013年正式建成，并投入運營，且運營效果良好。該項目與相鄰的住宅項目共同組成商住一體化建筑，這不僅能刺激銷售，為居民提供便利，還能優化商業環境，改善住宅氛圍。

通過上述實例探討以及多年實踐積累可知，在工程項目中，其設計以及造價控制質量緊密相關，相輔相成，具體表現如下：越不能保障設計質量，則最終造價控制質量便越不理想，且隱藏越多的質量隱患，最終的工程質量也愈發不理想[1]。

2 房地產開發設計過程的成本管控現狀

在很長一段時間內，房地產商一致認為施工階段是最主要的工程投資領域，并將施工階段作為成本控制管理關鍵點，有些單純重視工程結算，在設計成本控制管理中花費較少的精力，主要存在以下問題：

2.1 重視建設周期，忽視設計質量

在房地產開發項目中，一般需要消耗大量的資金，面臨沉重的銷售壓力，因此，開發商為應對市場競爭，迫于資金回收，通常會縮短開發時間，忽略設計階段，這種時間壓縮性問題在開發設計階段體現最為明顯，導致設計周期大大縮短，無法保證設計質量，進而引發設計質量問題，例如，規劃不健全、功能布局不合理。待完成工程建設后，需要拆除部分設施、設計不完整，互相抵觸，增加了設計變更次數，制約了施工成本控制工作。

2.2 設計方案過于保守，忽略經濟性

在工程設計活動中，大多數設計人員均關注技術，忽略經濟，當方案中標之后，后續設計工作缺少有效的競爭體系，設計人員一味突顯安全性，忽略經濟性，不修邊幅地抬高設計標準、增加設計系數，無節制地增加梁柱截面積與增強混凝土強度，進而引發設計不合理問題，導致工程投資嚴重失控。

2.3 設計費用計算缺少科學性

目前，主要由工程總造價來確定設計費用，有時也通過建筑面積來落實設計經費，使得一些設計人員為一己私欲，盲目地拓展工程規模，不考慮設計方案，私自設置梁柱截面，任意增加配筋數量，隨便增強混凝土強度等級，進而提升工程造價[2]。

2.4 人員素質低下，造價意識薄弱

大多數概預算人員通常參照設計圖來開展工程量的計算工作，完成概預算編制，專業技術知識掌握較少，控制造價設計時，不能提供合理意見，無法為設計人員提供參考。另外，設計人員對材料市場的了解較少，不明確市場價格，不熟悉取費標準文件，不了解定額文件，在具體的設計活動中，經濟觀念薄弱，責任意識淡薄，無法有效開展造價控制管理工作。

3 成本管控改善對策

3.1 優化工程設計招標，合理選擇設計單位

現階段，在規劃設計活動中，大部分開發商均已實施設計招標，然而其評標參數卻過度關注方案建筑效果，幾乎不考慮經濟性。由此可知，在設計招標階段，不僅要著重比對建筑方案，而且應把經濟性列入評標范疇；不僅要重視建筑方案的技術性，還應兼顧經濟性，注重建筑特色與成本的內在關聯，比較研究因建筑特色所增加的投資和價值提升程度，從中選擇最理想的建筑。另外，還應把主體和相關配套看作整體，共同開展招標工作，實施多家競投，開展專家評比，以此來選出實力較強的設計單位，并進行開拓創新、縮減工程造價。同時，房地產商應參照投標設計方案，聯系市場行情，結合本公司現有經驗，針對各投標方案，合理編制成本概算，并以此充當評標依據。

3.2 加強圖紙審核，合理編制設計進度計劃

在工程施工階段，不可避免地會出現設計變更以及現場簽證，而施工圖質量不達標時產生此類問題的根本原因。所以，應強化圖紙審核，盡可能減小成本變動幅度，從實踐活動中來說，整改和彌補設計方案，積極改正，盡量以較小的代價換取比較理想的效果[3]。加強圖紙審核：①應依托社會資源，委托專業審圖機構來全面審查設計圖紙；②從公司內部著手，認真編制設計進度計劃，并結合具體情況及時調整，全面落實計劃任務，秉持高度的責任心，考慮和關心開發商的切身利益，通過規范、合理的設計方案來縮減時間成本，提升整體收益。

3.3 變革設計計費手段，實施限額設計

依托當前設計計費手段，進行變革，通過設計限額中所規定的特定比率設計計費，輔以獎懲處罰，不斷優化工程造價。對于超出設計限額極值的則應采用積累制處罰形式。對于不超出限額的則應采用積累制獎勵。借助獎懲激勵體制來提升責任意識，鞭策設計人員積極創造，在投資控制工作中合理利用現代方法。另外，實施限額設計，采用設計經濟責任體系，讓設計人員明確工程預算定額，掌握取費定額，明確市場價格信息，依照規劃投資估算有效管理擴初設計、控制概算，然后依托擴初設計概算來管控施工圖預算。而不同專業在確保基本功能與技術順利實現的基礎上應編制相應策略，科學分配、有效利用投資限額，將施工圖以及預算整合成統一整體，全面融合技術與經濟。

3.4 全面參與開發設計，采用資源前置

因側重點不同，從工程成本控制層面而言，開發單位的重視度遠遠超出設計單位，因設計單位自身的經濟意識不足，更加關注設計效果[4]。由此可知，成本控制管理人員應保證全面參與開發設計工作。成本以及設計人員還需加強合作，密切配合，參照設計任務書有效完成方案對比工作，擇優選擇，從技術性和經濟性層面進行綜合比對。通過資源借助，科學設定外部資源介入點，掌握設計標準、確定成果提交規范；提升外部資源的自主性，全面整合相關資源；在資源內部構建有效的競爭機制，以此來選擇理想的設備材料；及時總結概括外部資源的利用情況，堅持優勝劣汰制，進而確保工程開發如期開展，降低成本投入。

4 結語

近年來，房地產商愈發重視開發設計階段，不斷強化其成本控制管理工作，而這將顯著改善成本管理現狀，有效提升成本管理水平。與此同時，還應明確房地產開發涵蓋成本、質量和工期等基本內容。在開發設計過程，房地產商應站在全局的角度來開展成本控制管理工作，有效評判，進而開辟新的成本管理局面，增強核心競爭力。

[1]林 濤.房地產開發設計階段的成本控制[J].山西建筑，2014，35（28）：232～233.

[2]鄒 偉.房地產開發項目成本控制的關鍵階段[J].施工技術，2015，35（12）：145～147.

[3]梁沛沛，謝瑞峰.房地產項目開發設計階段成本控制管理研究——以某房地產公司 A 項目為例[J].價值工程，2012，31（24）：54～55.

[4]楊柏坤.基于價值工程的房地產開發項目設計階段成本控制研究[D].東北大學，2015.