分析房地產開發項目工程造價控制

任穎春　王斐

（戶縣房地產開發公司陜西戶縣　710300）

分析房地產開發項目工程造價控制

任穎春王斐

（戶縣房地產開發公司陜西戶縣710300）

本文主要分析了房地產開發項目工程造價控制，通過項目決策、項目設計和項目招投標的工程造價控制，深入了解開發項目建設中的注意事項和重要信息，從而降低開發項目的造價和成本，提高項目的綜合競爭力和經濟效益。

房地產；開發項目；工程造價控制

房地產開發項目的工程造價控制，在整體施工中具有重要意義。通過資料顯示，在項目決策和設計階段，工程造價能夠發揮最大的作用。所以為了有效控制開發項目的工程造價，應從項目的決策階段和設計階段著手，更好對項目招標和實施階段的工程造價進行分析，從而采用更好的解決措施。

1　項目決策階段的工程造價控制

1.1制定可行性研究報告

在房地產開發項目的決策階段，選用不同的技術手段和決策方法都會影響工程造價，尤其在選擇標準水平和建設地點時，所以相關人員需要運用有效的控制措施，制定有效的調查和開發項目的基礎，在此基礎上進行投資估算，制定可行性研究報告。通過相關資料顯示，可行性研究報告是進行項目決策的重要條件，也是開發項目的各階段的工作基礎。相關人員應做好市場調研，明確開發項目的消費群體，研究綜合效益情況。相關人員應從投入產出入手，處理好經濟上的問題，符合所在地方的規劃要求。相關人員應保證可行性研究的規范和標準，并使其科學、真實。

1.2制定投資估算

在房地產開發建設前期，投資估算具有重要的作用，能夠作為研究開發項目是否具有經濟效益的重要手段，在項目決策中具有較大影響。設計人員應將設計理念融入到工程規模和開發項目中。工程內容和費用能夠保證估算質量更加合理，設計人員應仔細比較施工工藝，并保證其在技術和經濟上合理。相關人員要想控制工程造價，需要從選擇建設方案開始，嚴格遵守工程造價的管理要求，并時刻關注開發項目中的各種動態信息變化情況，這個過程是整個房地產開發項目進行投資估算的重要內容，相關人員應做好這份工作，保證項目的實施的基礎。

2　項目設計階段的工程造價控制

開發項目設計階段是房地產進行全面規劃和實施具體意圖的過程，這個階段是工程建設的靈魂，在整個開發項目中有著重要意義，能夠有效控制工程造價。

房地產開發項目在進行開發決策時，應在設計階段做好建筑設計，這項工作是房地產開發中的關鍵技術，是控制工程造價的重要手段。相關人員應明確建筑設計的具體要求，找準建筑施工的相關標準，合理安排建筑項目的結構和形式。設計人員在進行設計中，應充分體現安全、經濟和美觀的原則，并在實際施工中，滿足客戶的不同需求。一些開發項目為了增加建筑買點，常常忽視經濟成本，肆意增加藝術結構，導致工程造價上漲。相關人員應重視傳統觀念，認真分析建筑設計和工程造價之間的關系，合理協調和規劃，使開發項目的工程造價得到有效控制。

2.1應用限額設計

在開發項目中，如果設計方案完好，不僅能夠顯示出美觀的建筑外形，還能凸顯出有利的經濟效益。設計單位應以此為指標，進行設計。設計師應精通各個項目的基本造價，運用合理、優化的方案，定期進行方案評比。這種做法能夠更好的體現出設計優異的方案，提高開發項目建設的整體水平。應用限額設計，能夠對經濟責任制進行完善，在設計合同中，應標明設計單位的責任，其目的是突破限額。在開發項目的設計階段，設計人員應做好投資控制，并合理分化投資限額的控制目標，指派專業人員處理，這種方法可以讓設計人員認識到自己的優缺點。如果設計人員的設計方案出現超額投資，那么設計人員必須進行無償修改、重新設計。房地產開發項目的各個部門應與設計部門積極配合，創造出更加優秀的設計方案。

2.2優化設計方案

從相關資料顯示，設計費用只占工程總投資的1～2%，但是它對工程造價的影響卻很大。所以要想有效控制工程造價情況，應做好工程設計階段的造價控制。相關人員必須改變重視施工、忽視設計的觀念，在項目設計階段，控制好工程費用。在建設單位審查設計單位的設計方案時，應重視優化設計方案，積極使用先進的技術方案、材料和工藝，使工程造價得到有效控制。

2.3控制技術和施工圖設計的造價

相關人員進行設計方案招標后，應關注施工圖和施工技術。在房地產項目中，控制開發項目的工程造價就是要防止方案中標后，相關單位的施工圖在設計和應用上，缺少經營，從而導致相關人員亂用設計材料，使用面積也不夠規范，使得工程造價失去控制，投資不規范。相關人員在進行項目設計中，采用限額設計的方式，加強這一階段的監督和管理，以免造成資源浪費。限額設計必須遵守可行性研究報告的有關內容進行設計，通過其總估算對技術和施工圖設計進行控制。

工作人員必須要保證建筑項目結構設計的合理性。在樁柱、柱網等部件補助布置中，要充分發揮其功能，并使其在建筑分隔符上得到有效應用。選用合適的材料及設備，也是控制項目工程造價的有效手段。單位建筑過程中，必須要選擇滿足工程條件的設備及材料。如果相關人員選用重量較輕的新型的建筑材料，比如比較常見的10cm空心石膏砌塊，工程墻體的整體容量是700kg/m3，這種情況下，總載荷就會明顯減少。減少梁、柱、配筋，能夠適當降低荷載，減少混凝土的用量，節約資源。這種形式能夠有效減少工程上部基礎造價。工作人員要在滿足工程使用基礎上來比較設備與原材料的造價。

3　項目招投標及實施階段的工程造價控制

工程項目在招標以及投標過程中會涉及到許多因素，并且這些因素會影響到建筑的最終形態。因為工程量比較大且工程所涉及的范圍較廣，所以影響因素也比較多。建筑工程屬于施工周期長、施工使用材料種類多的工程類型，所以材料的價格會隨著時間的變化而產生波動。為了保證工程的最終質量與工程造價的可接受性，必須要對投資效益進行控制，在工程的招投標階段加強項目建設與管理。

3.1明確中標單位、選擇合理的施工方案

相關人員應必須要從市場的角度來選擇競標方式，施工方在選擇單位的時候，要從其信譽度、工作能力等多方面入手，選擇工程項目的合作伙伴。在合作伙伴確定之后，以項目合同的方式確定彼此之間的關系。對于已經中標的施工單位，需要對其施工能力與設計方案進行二次復查，保證二者可以滿足工程的基本需求。在保證項目安全性與質量的基礎之上，選擇最經濟實惠的施工方案來施工，進而降低工程成本，提升投資控制力度。

3.2控制現場變革，審核工程造價

工程設計都是按照最理想情況來設計的，但是在施工過程中難免會遇到各種意外情況，這種時候就需要對工程設計進行更改，以保證施工現場的需求。為了防止施工設計中出現遺漏，相關人員除了要嚴格審核施工圖紙，還要消除甲乙雙方，以及圖紙當中是否存在漏洞。工作人員如果確定要對設計進行更改，則需要在最短時間內提出更改方案，因為越早更改給工程帶來的損失就會小。將設計更改工作控制在工程施工的初期是最為理想的。部分工程因為設計與施工的雙重影響，需要進行大量設計變更，那么則需要多擬定一些設計變更方案，對所有方案進行對比分析，選取其中最為實用的施工方案來控制工程造價。根據計劃進度和現場施工進度，相關人員應詳細分析有幾率超出報價的部分，對超出部分的原因進行分析，從分析結果中歸納出調整措施以及修訂措施，來動態的控制工程造價。

3.3選用工程量清單報價、制定合理的合同條款

對于工程的發包，相關單位應選用工程量清單報價者一傳統模式將工程的成本市場化處理，不僅可以提升競爭意識，同時也可以從根本上降低工程施工成本。如果工程設計比較完善，那么可以選用單方造價包干的方式來招投標，通過限制材選材與價格范圍的方式來減少施工以后變革和簽證幾率，以及工程成本。有關業主常聘請有經驗的咨詢公司，制定嚴謹的招標問價和合同文本，以防施工單位在上場后，以工期緊、場地面積為借口，進行各種索賠。

所以，房地產的相關部門在進行工程造價控制的過程中，應嚴格遵守相關程序，防止資源浪費，保證科學設計。設計人員不能隨意增加內容，避免這種做法增加工程造價。在招投標和施工階段，應合理選用施工方案，控制現場，以免出現突發事件。

4　結束語

本文主要對房地產開發項目工程造價控制進行分析，可以得出要想對開發項目的工程造價進行控制，可以采用科學的計價方案，在項目決策、設計和招投標階段，合理的控制工程造價，充分利用工程建設中的重要信息，防止工程建設資金流失，通過多種渠道來減少工程施工成本，提升房地產項目的整體經濟利益，進而提升企業的市場綜合競爭能力。

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TU723.3

A

1673-0038（2015）03-0125-02

2015-1-6

任穎春（1984-），女，本科，主要從事工程管理工作。