當代采育滿庭春MOMA項目設計回顧

王藝萌

（身份證號∶210303198509182523）

當代采育滿庭春MOMA項目設計回顧

王藝萌

（身份證號∶210303198509182523）

自住型商品房在北京乃至全國都是一種新型物業類型，北京尚未有竣工項目，因此當代采育自住房設計實踐對圓方是一次有意義的探索，對其保障房理論研究、業績積累和經營拓展都有積極意義。本文便是對一起自住型商品房設計的一次回顧。

邏輯規劃；優化設計

1　邏輯規劃

建立條理，創意、效率立現。

1.1了解場地

項目用地為二類居住用地。用地地界東至首鎮路，西至采鳳路，南至育林街，北至育勝街，整塊用地呈倒“L”型。項目東南側緊鄰地塊規劃為低密度住區。場地西北側紅線內有一棵國家一級保護古槐樹，西側一路之隔是鳳河水系。項目場地原為農村廢棄宅基地，土地拍賣時已完成“三通一平”，經環境及水土保持利用評價，適合住區開發利用。項目周邊市政路寬均為30m，除北向外，其它三方向道路外圍均設10m寬城市代征綠化帶，東北角有200m2代征城市道路用地。經現場踏勘，除首鎮路外，其它方向道路及城市綠化帶均鋪設、種植完成。區外道路僅北向長邊道路西高東低，落差1m，其它方向道路高差變化不大。區內場地現狀北低南高，均高于周邊市政路，區內外高差約0.5m。

1.2分解任務

1.2.1退線與限高

經咨詢了解，大興規委確認本項目日照陰影線進入北側地塊不得超過5m，與南側地塊相鄰的樓退紅線不小于14m，東側地塊退紅線不小于0.5H，沿街商業退紅線10m。鑒于本項目為不規則用地，退線要求對場地特別是西側地塊排布建筑影響較大。根據規劃條件，項目限高60m，局部80m。在與規劃管理部門多次接觸中掌握其對局部限高定義控制在占地不大于30%的標準。經多版方案技術數據對比，項目組確定用地西側布置60m限高住宅樓、東側布置80m限高住宅樓更能合理利用土地，保證容積率和綠化指標。

1.2.2功能分區

項目周邊市政道路寬度一致，部分外圍設10m寬城市代征綠化帶。住區主要建設功能為住宅和居住公共服務設施兩大類。城市綠化帶對住宅具有隔絕城市道路噪音、尾氣，美化住區環境的積極作用，但對有對外經營服務要求的居住公共服務設施則有遮蔽視線、隔絕人流的不利影響。由此推斷住宅適宜排布在鄰城市道路綠化帶一側，居住公共服務設施則適宜排布在北向無綠化帶道路一側，方便對外經營。

1.2.3車庫與人防

本項目機動車地下停車采用集中式地下汽車庫。根據人防規劃要求，汽車庫內需配建本區人防指標。通過汽車庫經濟測算分析，地下雙層汽車庫與上部多層公共居住服務設施結合布置，有利減少土地占用，控制人防規模和節約結構造價，較為適宜本項目建設要求。

1.2.4機房與服務

服務本區的集中式機房含變電室、鍋爐房、中水站、給水泵房、消防、安防控制室、電話網絡機房、有線電視光電轉換間等。為體現對土地的節約利用，保證住宅規模，除變電室根據供電局要求布置在地上，其余公共服務機房宜布置在地下。

1.2.5古樹保護與鳳河利用

本項目住宅層高確定為2.8m，綜合日照間距、平面利用效率等因素，確定在用地西側采用5棟18層住宅樓，平行排布，形成對用地西北側一級古槐樹保護性退讓及沿鳳河的韻律建筑形象。

1.2.6入口與道路

住區對外聯系的主要出入口宜分散設置，方便聯系外部道路，同時距市政道路交叉口距離70m以上，本項目可選擇設置出入口的方向只能是西側和北側。住區主要出入口通常為人行、車行混合出入口。本項目地上停車率＞50%，如能在出入口附近設置快速分流地下停車車流，有助緩解地面交通壓力。故本項目在北側主要出入口附近設雙車道地下車庫出入口，回避對區內交通干擾。根據消防和使用要求，區內道路4m寬即可，節約道路占地。

2　優化設計

建筑設計是折磨人的工作，優秀作品來自每一處盡善盡美的細節疊加。

2.1利用規則

本項目在規劃階段用足規劃限高和退線條件，在保證容積率、爭取得房率最大化基礎上，降低建筑密度。借鑒機動車綠化停車手法，創新設置綠化自行車停車，保證綠地率。住宅樓采用聯排式板塔結合布置方法。除7#樓采用3個單元的板樓布局，其它住宅樓均為2個單元組合的聯塔平面，該平面既改善通風采光條件又縮減日照間距（塔樓按1.2倍樓高、板樓按1.7倍樓高計算），同時形成對古樹的保護性退讓。

2.2住宅優化

住宅跟日常生活密切相關，住宅設計就是在汲取生活經驗基礎上落實人性需求。當代采育住區所有住宅全部為南北朝向布局，實現日照、采光、通風良好。住宅樓均選用節地型平面，減少凹凸，有利間距測算和建筑節能。住宅單元統一采用標準層一梯四戶平面布局，在滿足戶型面積比例前提下，形成均好的級差系列，體現保障性住房的公平特點。住宅核心筒在參考當代集團標準化平面基礎上優化完善公共服務空間各項設計，更好地發揮功能效率。住宅單元首層設公共大堂，延續當代住宅品質標準。

2.3車庫優化

地下車庫采用長排停車布局，提高停車效率優化停車區、通車區柱網模數，縮減地下車庫建筑面積，提高停車效率。當代采育項目地下車庫在人防車庫＞50%條件下，雙層停車（多一層車道）達到38m2/車位優化設計標準。

2.4居住公共服務設施優化

2.4.1增加商業

本項目千人指標中商業配套為1000m2，經與規委溝通同意商業配套面積適當增加不超過1倍配套面積，以利項目經營。

2.4.2改善條件

本項目根據功能需求合理排布各類居住公共服務設施，滿足面積及使用要求。特別針對經營、服務類設施功能增加沿街面寬、區內外雙向服務、廣告位、餐飲風道預留等條件，提高銷售、使用靈活性。為保證居住公共服務設施后期經營服務優勢，經與供電管理部門溝通確認，為其單設室外箱式變電設備。

2.5機房優化

采育自住房項目公共服務機房在咨詢專業設計單位意見后優化設計采取合理建設規模和布局，避免面積、管線等浪費。例如鍋爐房與其附墻煙囪直線對位連接；消防水池、消防水泵房與高層消防穩壓水箱間直線對位連接。

2.6功能兼顧

本項目規劃設計中采用功能兼顧防方法優化設計。例如綠地兼雨水調蓄功能；自行車停車位兼綠化停車；地下車庫兼人防工程和部分外線功能；車庫屋面兼地面道路、停車和人員活動區；4m寬道路兼行車、消防、急救、搬家等多功能用途。

2.7古樹保護

在保證各項規劃要求前提下實現對一級保護古槐樹的建筑退讓，打造住區歷史文化景觀。

2.8綠建設計

項目選擇實用型綠建技術和環保建材，在節地與室外環境、節能與能源利用、節水與水資源利用、節才與材料資源利用、室內環境質量、運營管理方面落實具體措施，分別滿足住宅和公建綠建一星級設計標準。

3　結語

本項目是筆者第一項參與完成方案、施工圖設計的自住型商品房項目。回顧設計過程，堅持走優化創新思路培養設計師技術膽識和工作熱情，主動服務、高效溝通有助達成共識，取得默契配合的雙贏目標。工作是有計劃的學習和自我磨練。設計項目無論大小、難易，只有堅持認真用心做，才能讓這些經歷成就技術財富。采育項目對設計團隊每個成員來說都是一次難忘而有收獲的經歷。仿佛人必須經歷痛苦才能記憶深刻，伴隨付出而收獲的“邏輯規劃、優化設計、管控投資、高效服務”理念像拼圖一樣，拼出項目和個人競爭力，并將長遠地影響著未來。

TU201.5

A

1673-0038（2015）11-0010-02

∶2015-2-16