論農村宅基地使用權退出制度的完善

梁亞榮

（西南政法大學，重慶 401120）

論農村宅基地使用權退出制度的完善

梁亞榮

（西南政法大學，重慶 401120）

“宅基地退出”不是嚴格的法律概念，其實質是“宅基地使用權退出”，屬于物權變動的范疇。目前對宅基地使用權退出的法律規定基本上還是空白，各地方的實踐主要以政府推動、行政行為為主，農村集體和集體成員的主體地位沒有得到體現，土地權利沒有保障，宅基地使用權退出的性質不清、程序不明確、補償不合理，應在明確其民事法律關系性質的基礎上合理確定宅基地使用權退出的事由與方式，并對宅基地使用權退出進行適當的規制與扶持。

宅基地使用權；物權變動；主動退出；強制收回

當前中國農村宅基地利用普遍存在規模大、面積超標、一戶多宅、閑置低效利用及隨著城市化快速推進農村居民點面積不減反增等一系列問題，而宅基地退出機制的缺失是導致目前宅基地利用存在問題的根本原因，建立合理的宅基地使用權退出機制是解決當前農村宅基地利用存在問題的有效途徑。*參見劉雙良：《農村宅基地使用權的流轉與退出機制》，載《重慶社會科學》2010年第6期。很多地方政府已經開始探索建立宅基地使用權退出制度，積累了一定的經驗。理論界也開始關注宅基地使用權退出問題。管理學、經濟學的研究主要集中在實行農村宅基地使用權退出的必要性、宅基地退出過程中的影響因素、農村宅基地使用權退出的主要模式、宅基地使用權退出的補償、促進農村宅基地使用權退出的政策建議等方面。*參見畢影、趙凱：《我國農村宅基地退出研究綜述及其取向》，載《江蘇農業科學》2014年第3期。法學界則主要將宅基地使用權的退出放在集體成員權的實現以及宅基地使用權的變動中進行附帶探討，*這方面的代表作品主要有，韓松：《論成員集體與集體成員》，載《法學》2005年第8期； 孟勤國：《物權法如何保護集體財產》，載《法學》2006年第1期； 戴威、陳小君：《論農村集體經濟組織成員權利的實現——基于法律的角度》，載《人民論壇》2014年第1期；侯德斌：《農民集體成員權利研究》，吉林大學博士論文（2011年），第31-43頁； 朱巖：《“宅基地使用權”評釋——評〈物權法草案〉第十三章》，載《中外法學》2006年第1期；耿卓：《論宅基地使用權的物權變動》，載《政治與法律》2012年第5期。對此進行專門研究的甚少。目前學界對宅基地使用權退出的性質、內涵、具體制度安排等方面還沒達成共識，還需要進行深入的探討。

一、宅基地使用權退出的涵義與性質分析

現有文獻中“宅基地退出”的表述比較常見，但“宅基地退出”是對生活事實的描述，并非嚴格的法律概念。在法律上，對土地支配、利用主要通過設定各種土地權利來實現，通過土地權利、義務來調節人與土地、人與人之間的關系，“宅基地退出”實質上是指宅基地上的各種土地權利的退出。按《現代漢語詞典》的解釋，退出有兩種涵義，一是離開會場或其他場所，不再參加；二是指脫離團體或組織。*中國社會科學院語言研究所詞典編輯室編：《現代漢語詞典》（第六版），商務印書館2014年版，第1324頁。具體到宅基地權利上，應該是指土地權利主體離開集體土地或脫離農民集體后帶來的土地權利的變動，包括土地權利的轉讓和消滅。理論上，由于宅基地上的權利既包括宅基地所有權，也包括宅基地使用權等各種用益物權，“宅基地權利退出”就包宅基地所有權退出、宅基地使用權等類型。但實踐上，不存在宅基地所有權退出問題：一方面，由于農民集體不可能脫離農民集體，因而宅基地所有權退出只能解釋為因農民集體離開集體土地而導致所有權發生的變動；另一方面，在我國土地公有制的剛性制約下，集體土地所有權不準買賣，只存在因土地征收而導致集體土地所有權消滅、轉歸國有的情形，而征收屬于行政行為，與土地資源市場化配置的要求背道而馳，受到公共利益需要、符合法定程序、給予合理補償等條件的制約，其行使范圍受到嚴格限制，并且我國已經有專門的征收制度對此進行規范，因此沒有將集體土地所有權放在宅基地退出方面進行討論的必要；同時，目前常見的城鄉建設用地增減掛鉤、土地置換、土地整理等*土地整理、置換、城鄉建設用地增減掛鉤等對土地權利影響甚大，應嚴格遵循權利人自愿的原則，并注重保護權利人的利益，但目前的做法已經偏離了這一方向。是針對我國城鄉土地分割問題的過渡措施，與《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中實現集體土地和國有土地平等、構建城鄉統一建設用地市場的精神已經不相符，因此宅基地退出也不應包括這些行政行為而導致的宅基地所有權消滅的情形。但在宅基地使用權方面，作為使用人的集體成員離開或脫離農民集體的情況則經常存在，由此而導致宅基地使用權發生轉讓、消滅的情況也很常見。因此，實踐上只有宅基地使用權退出才有實際意義，“宅基地退出”規范的用語應該明確為“宅基地使用權退出”。

宅基地使用權屬于用益物權，其退出應要符合物權的基本原理。為促進土地的有效利用，土地所有權人通過設立用益物權將土地交給他人使用是各國普遍的做法，由此產生了土地所有權人與用益權人圍繞用益物權設立、變更、轉讓、消滅等的法律關系，按物權理論，這屬于物權變動的范疇。*參見史尚寬：《物權法論》，中國政法大學出版社2000年版，第18頁。我國《物權法》第6條也規定，物權變動指物權的設立、變更、轉讓和消滅。*理論上，物權的變更有廣義狹義之分，廣義的物權變更指物權主體、客體及內容的變更，狹義的物權變更僅指物權客體與內容的變更，與宅基地使用權退出關系不大。物權的消滅分為絕對消滅和相對消滅，絕對消滅是指物權本身不復存在的事實，相對消滅是指物權僅僅與原權利主體分離，物權本身本沒消滅。嚴格地說，物權的相對消滅只是物權主體的變更，為了不使物權的移轉、物權的消滅及物權的相對消滅幾個概念發生混淆，應將物權變更限定在狹義的變更，僅指物權客體與內容的變更，而將有主體變更叫做物權轉讓，同時將物權的消滅，限定于絕對消滅即物權本身失去其復存，我國物權法將物權變動分為物權的設立、變更、轉讓和消滅是合適的。參見崔建遠：《物權：規范與學說——以中國物權法的解釋論為中心》（上冊），清華大學出版社2011年版，第71-73頁。因狹義的變更沒有涉及主體的問題，因而本文對此不作討論。用益物權設立后，成為獨立的土地權利，用益物權人可以行使其權利，也可以將用益物權轉讓給他人，包括土地所有權人在內的其他主體不得干涉使用。但為了他人以及社會公共利益，民事權利的行使、轉讓等通常要受到一定限制，甚至因公法或私法的原因而終止或消滅。*參見姚輝：《單雙號限行中的所有權限制》，載《法學家》2008年第5期。用益物權消滅的原因主要包括存續期間屆滿、土地所有人之撤銷、權利人之拋棄、第三人之原始取得、土地滅失、混同、土地征收等。*參見史尚寬：《物權法論》，中國政法大學出版社2000年版，第55、200頁。在用益物權消滅的原因中，除征收、土地滅失、第三人之原始取得等情況下原有的土地所有權同時消滅或轉移外，在用益物權消滅后，已分離的土地占有、使用、收益等權能也只能復歸土地所有權人；而土地所有權人想要收回已設立的用益物權，必須以土地使用權人的用益物權提前消滅為前提。用益物權消滅成為用益權人失去用益物權、土地所有權人收回用益物權的連接點，用益物權消滅的原因成為衡平雙方利益的關鍵。*用益物權一般都允許轉讓，但通過受讓取得用益物權的用益權人同樣要遵守用益物權消滅方面的規定,因此消滅的原因對雙方都很關鍵。

同樣，基于土地所有權，農民集體可以將宅基地使用權交給集體成員使用，由此產生了農民集體與集體成員之間圍繞宅基地使用權的設立、變更、轉讓、消滅等法律關系，這同樣屬于物權變動的范疇。與私有土地有所不同的是，我國農村集體土地是集體財產的一種，包括集體土地所有權在內的集體財產都要受到集體所有性質的制約。農民集體存在的根本目的在于為集體成員提供公共產品，而農村集體土地公有制的本質在于把集體土地作為集體成員保持其世代生存的基本生產、生活資料，由集體成員平等地不可分割地加以占有，使成員直接占有、使用并受益集體財產。*參見韓松：《論成員集體與集體成員》，載《法學》2005年第8期。因此宅基地使用權等集體土地用益物權的設立、變更、轉讓、消滅有其特殊性，與集體成員資格緊密相連：一方面，設立宅基地使用權是農民集體行使其所有權的方式之一，農民集體將宅基地所有權中的占有、使用等權能交給集體成員享有從而為集體成員提供居住保障，但保留了處分權，宅基地所有權成為對宅基地使用權的限制，在宅基地使用權消滅的原因出現后，農民集體可以依法收回其設立的宅基地使用權使土地所有權回復到圓滿狀態；另一方面，集體成員基于成員權可以取得宅基地使用權，宅基地使用權是獨立的物權，農民集體不得干涉宅基地使用權的正當行使，但因集體成員長期離開農村而將宅基地使用權轉讓給本集體的其他成員或拋棄掉，或者在集體成員因脫離農民集體而喪失集體成員資格的情況下往往會導致已取得的宅基地使用權的喪失。結合物權變動的原理，應將宅基地使用權退出的涵義明確為：宅基地使用權退出是指集體成員居于成員資格取得宅基地使用權后，由于長期離開農村或脫離農民集體而將宅基地使用權轉讓、拋棄或者被集體收回的行為。在性質上，宅基地使用權退出是農民集體和集體成員之間圍繞宅基地使用權產生、轉讓、消滅的民事法律關系，屬于物權變動的范疇，并且受到成員資格的制約。

二、現行宅基地使用權退出制度之不足

我國現行農村宅基地使用權制度從計劃經濟年代延續而來。從20世紀50年代中期開始，我國推行了以農業集體化為內容的農地制度改革，通過相繼推行初級農業合作社、高級農業合作社到人民公社，逐步剝奪了農民的土地所有權。為了保證將農民牢牢束縛在土地上，除了實行農地的集體所有外，國家對最重要的生活資料——宅基地也實行了集體所有。1963年《關于對社員宅基地問題作一些補充規定的通知》明確規定農民對宅基地只有使用權而沒有所有權，從而確立了農村宅基地歸集體所有而由農民無償、均分、無期限使用的制度，宅基地使用權制度正式確立，并且延續下來。1998年修訂的《土地管理法》規定農村村民一戶只能擁有一處宅基地，并且不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。此后《擔保法》第37條也明確規定宅基地使用權不得抵押。此外，國務院和有關部門多次命令禁止宅基地和農房向城市居民轉讓；相應地，農村房屋交易也受到嚴格限制。因此，目前我國農村宅基地實行無償、無期限、無流動性的使用方式，農村宅基地使用權帶有強烈的生存保障和福利性質，其財產屬性不明顯，禁止轉讓給宅基地使用權集體成員以外的主體，*從《土地管理法》第62條第3款規定可以看出農村村民可以出售或出租其房屋，但出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準。同時，《土地管理法》禁止城市居民取得農村宅基地，并且1999年5月6日的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發〔1999〕39號）、2004年10月28日《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）等文件一再規定農民的住宅不得向城市居民出售、禁止城鎮居民在農村購置宅基地，因此農村村民只可以向本集體成員出售或出租其房屋和宅基地使用權。宅基地使用權交易的范圍十分狹小，宅基地無法按市場機制進行配置。

但隨著工業化、城市化的快速發展，一方面，我國建設用地需求大增，國有建設用地難以滿足其需要；另一方面，隨著城鄉一體化社會保障體系的逐步建立、城鄉融合的加速，我國農村居民因到城鎮就業、學習、定居而長期離開農村或脫離農民集體的情況越來越多，由此帶來的農村宅基地閑置的情況越來越普遍，如何利用農村閑置的宅基地彌補國有建設用地的不足、滿足建設的需求，是亟需解決的難題。由于宅基地使用權無法自由交易，宅基地無法按市場機制進行配置，只能在宅基地使用權消滅后才能重新分配宅基地，宅基地使用權消滅就成為宅基地重新配置的主要途徑。但目前立法上對宅基地使用權消滅方面的法律規定還很簡陋，只有《土地管理法》第37條第1款、第65條以及《物權法》第28條、第154條等幾個條款，宅基地使用權消滅的原因主要包括征收、閑置土地、因用地單位撤銷、遷移等原因而停止使用土地、因鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設需要使用土地和土地滅失等，以行政行為為主，還帶有明顯的權力本位理念和計劃經濟痕跡，用益物權變動理論中常見的土地所有人之撤銷、權利人之拋棄、雙方合意解除等權利人自主決定的原因都沒有提及，而通過主動轉讓宅基地使用權而退出宅基地的制度基本上還是空白，無法滿足宅基地資源優化配置的需要。實踐上，為節約農村居住用地、利用農村富余的建設用地滿足日益增長的建設用地需求，我國很多省市積極開展了建立宅基地使用權退出機制、推動農民集中居住、建設新型農村社區的嘗試，總結出了上海宅基地置換模式、浙江嘉興“兩分兩換”模式、天津“宅基地換房”等宅基地使用權退出模式，積累了有益的經驗。*參見程春麗：《農村宅基地退出補償與利益機制構建探析》，載《農村經濟》2014年第1期。。但這些模式大都以政府的推動為基礎，以宅基地置換、整理、城鄉建設用地增減掛鉤甚至征收等行政行為為主要手段，同樣還是帶有明顯的權力本位和計劃經濟色彩，在宅基地使用權轉讓、宅基地使用權主動退出方面沒有突破。

總體而言，目前我國宅基地使用權退出制度還存在以下不足：一是宅基地使用權退出的性質不明。目前無論是《土地管理法》、《物權法》等法律層面的規定，還是地方的改革實踐，對宅基地使用權的退出都是以行政行為為主，混淆了宅基地使用權退出的民事權利本質，土地所有權人、宅基地使用權人的主體地位被忽視，既造成農民集體和集體成員的土地權利受到行政權過多的制約、侵蝕、受損嚴重，也使得通過土地權利行使來實現土地資源市場化配置的機制難以建立。二是宅基地使用權退出制度還不健全，沒有對宅基使用權人的主動退出和所有人撤銷的強制退出做出區分，對不同退出方式的事由、退出程序、退出補償等問題的規定也不明確，使集體和宅基地使用權人之間的權利義務不明確，難以合理平衡雙方的利益，造成宅基地難以有效利用、優化配置。三是宅基地使用權退出的宏觀制度環境還有待改善。宅基地資源的市場化配置要有相應的宏觀制度環境支撐，既需要政府放松宅基地使用權的管制，也需要通過政府加大對農村基礎設施和公共產品的投入、加強對農業的扶持、特別是需要建立城鄉一體化的社會保障體系以剝離集體土地的保障功能使其能按市場需求自由流轉，但目前這些相關制度都還不夠完善。因此，應在明確宅基地使用權退出民事法律關系性質的基礎上進行制度重構。

三、宅基地使用權退出制度完善之對策

（一）明確宅基地使用權退出的民事法律關系性質

本質上，宅基地使用權退出屬于物權變動范疇，是農民集體和集體成員之間的民事法律關系，應摒棄當前宅基地使用權退出以政府推動、以行政手段為主的做法，樹立權利本位理念，將退出行為回歸到民事法律行為的本質。隨著我國城鄉一體化進程的加快，我國集體成員由于就業等原因長期離開或甚至脫離農民集體的情況越來越多，農民集體和集體成員之間的財產關系問題越來越凸顯。總體而言，要徹底解決農民集體和集體土地問題，首先應通過立法明確規定農民集體的民事權利主體地位，按私法規則厘清農民集體和集體成員、集體成員權和集體所有權之間的關系，劃定農民集體成員的資格取得與喪失的機制，建立保障成員自治的具體制度，在此基礎上以法律的形式明確規定集體土地所有權的私權性質、運作程序和收益分配等。*參見陳小君等：《后農業稅時代農地權利體系與運行機理研究論綱》，載《法律科學》2010年第1期；侯德斌：《農民集體成員權利研究》，吉林大學博士論文（2011年），第4頁。在集體土地利用方面，同樣應本著權利本位理念,以土地權利為中心，彰顯農民集體和集體成員的主體地位，通過集體土地用益物權設立、轉讓、變更、消滅的民事規則體系來規范農民集體和集體成員之間的關系。具體而言，應從民法角度構建宅基地使用權變動制度，按照土地所有權及用益物權的運行邏輯，以權利義務為線索，重構宅基地使用權設立、變更、轉讓、消滅等方面的權利、義務關系，一方面保障宅基地使用權的有效行使、實現，另一方面通過構建合理的宅基地使用權的退出制度并使其成為農民集體所有權的支點，最終使農民集體土地所有權與宅基地使用權在兩者關系中各自獲得名實相副的法律地位，以平衡雙方的利益，并通過集體土地權利的自主行使來促進集體土地的市場化配置，從而為集體土地的有效利用提供制度保障。*參見蔡立東：《論承包地收回的權利構造》，載《法商研究》2012年第3期。同時，針對目前對集體土地限制過嚴、征地權被濫用、集體土地權利經常受到土地行政管理權侵蝕的現狀，應著力解除對集體土地權利的不當限制，實現國有土地和集體土地的平等，并嚴格土地征收、土地整理、土地置換等的行使條件、行使范圍，減少行政權對集體土地權利的侵蝕，為土地權利的自主行使、土地資源的市場化配置創造良好的法制環境。

（二）合理確定宅基地使用權退出的事由與方式

宅基地使用權退出制度的根本目的在于通過確定農民集體和集體成員在設立、變更、轉讓、消滅宅基地使用權的權利義務來合理分配農民集體和集體成員之間的利益，而通過土地權利的自由、合理行使為合理配置集體土地資源、從根本上解決農村宅基地閑置問題奠定制度基礎。宅基地使用權退出是宅基地使用權消滅的原因之一。在用益物權消滅的原因中，一是征收、土地滅失、第三人之原始取得等情況下集體土地所有權同時消滅或轉移，已經超出了農民集體和集體成員之間的關系，因此宅基地使用權退出不能解釋為征收、土地滅失或第三人之原始取得；二是由于用益物權因混同而歸于消滅需要“所有權人取得其物上的用益物權”為前提，只有宅基地使用權退出、農民集體收回宅基地使用權在先，才有宅基地所有權與使用權隨后混同的可能，如果先前已經因混同而消滅，則再無退出、收回的必要，因此也沒有將宅基地使用權退出不能解釋為混同的余地；三是由于目前宅基地實行無償、無期限使用，因此宅基地使用權退出也不能解釋為存續期間屆滿。目前我國《土地管理法》并不禁止集體成員將其宅基地使用權連同房屋一起轉讓給農民集體或農民集體的其他成員，也不禁止集體成員拋棄其宅基地使用權，同時農民集體在集體成員喪失成員資格、閑置宅基地等情況下也可以撤銷宅基地使用權、收回宅基地，因此宅基地使用權退出的事由應包括集體成員轉讓宅基地使用權、拋棄其宅基地使用權以及土地所有人撤銷宅基地使用權等三大類。

首先，集體成員可以通過轉讓宅基地使用權而主動退出。轉讓應成為宅基地使用權退出的主要方式。在集體成員基于成員權取得宅基地使用權后，宅基地使用權就成為集體成員的重要財產權利，只要受讓主體適格，集體成員就有將宅基地使用權連同住宅一起轉讓的權利。同時，對于因繼承、買賣房屋而存在的一戶多宅、宅基地面積超標或者準備長期離開農村或脫離農民集體的成員而言，為促使其合理退出以避免宅基地閑置，應允許其將宅基地使用權連同住宅一起轉讓給集體的其他成員而退出；在沒人購買時，則該成員可以要求農民集體按合理價格回購；*參見耿卓：《論宅基地使用權的物權變動》，載《政治與法律》2012年第5期。否則該成員可以繼續保有宅基地使用權和住宅，不能因此被認定為閑置土地而被收回。回購的價格是退出的關鍵，應由集體和成員協商決定；協商不成的可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》中房屋評估的做法，由中立的評估機構評定，對評估價格有異議的，可以提起復核、鑒定；對回購有異議的可以依法提起訴訟。

其次，與集體成員的轉讓、拋棄的權利相對應，農民集體得單方撤銷宅基地使用權，收回宅基地，強制其退出。宅基地使用權是農民居住的基本保障，以成員資格作為前提，其成員資格喪失也會導致其土地權利的喪失?！掇r村土地承包法》已經將承包期內承包方全體家庭成員有遷入設區的市轉為非農業戶口、遷入其他集體經濟組織、且在該新居住地已取得土地承包經營權、家庭成員全部死亡等三種能夠引起作為承包方的農戶家庭消亡的情形確定為撤銷土地承包經營權、收回承包地的發生事由，這對宅基地使用權應同樣適用。但對于前面兩種情形，在強制收回前，應允許集體成員自主轉讓宅基地使用權或由農民集體回購；如果集體成員沒有轉讓宅基地使用權又不接受農民集體回購的合理報價的，兩年后農民集體可以以閑置宅基的理由強制收回。此外，即使集體成員沒有離開農民集體，但出現閑置宅基地兩年以上或存在根本違反保護和合理利用土地的義務等情況的，農民集體可以撤銷宅基地使用權、強制收回宅基地。集體成員對撤銷宅基地使用權、強制收回宅基地有異議的可以依法提起訴訟，以保護自身的合法權益。

第三，集體成員單方拋棄宅基地使用權。由于我國宅基地為無償、無期限使用，集體成員不用支付使用費，因此集體成員可以隨時單方拋棄宅基地使用權。當然，這種情況不多見。

宅基地使用權的轉讓、拋棄與強制收回相輔相成，能有效平衡農民集體及其成員之間的利益。而通過宅基地使用權退出制度可以使集體土地所有權回復到圓滿的狀態，為宅基地重新配置奠定基礎。

（三）加強對宅基地使用權退出的規制與扶持

需要特別強調的是，宅基地使用權退出只是農民集體及其成員之間的關系，對于宅基地使用權退出、農民集體收回宅基地的后續利用，應由農民集體自主決定、自主開發，其收益應由農民集體自主分配，這也符合《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》的精神。針對目前對集體土地限制過嚴、干預過多的情況，對宅基地使用權退出的規制，首先應體現在公權力行使的規范上，其次才是規范權利人的行為以使之符合公共利益。公權力應當更多地體現對私法規則落實的監管以及宅基地利用規劃規則、用途管制規則和耕地保護規則的完善上，而不應干預、取代土地權利的行使。*參見王崇敏：《論我國宅基地使用權制度的現代化構造》，載《法商研究》2014年第2期。要堅決杜絕行政主體通過土地整理、集中居住、城鄉建設用地增減掛鉤等形式進行不當干預，保障農民集體及其成員能自主行使土地權利，以真正實現集體土地的市場化配置。

同時，由于宅基地使用權退出有利于集體土地資源的優化配置，政府應加強對其扶持。首先，政府應大力盡快建立城鄉一體化的社會保障體系，特別是建立多元化的農村住房保障體系，為宅基地使用權的順利退出奠定宏觀制度基礎。其次，在遵循自愿原則、保障農民集體和集體成員自主決定的基礎上，健全農村宅基地整理、置換、復墾機制，為宅基地使用權退出提供直接的制度支持。*參見歐陽安蛟等：《農村宅基地退出機制建立探討》，載《中國土地科學》2009年第10期。第三，通過專項資金資助、為農民集體貸款提供利息補貼、稅收優惠等方式為農民集體收回宅基地、自主開發集體土地等提供支持，使農民集體有能力在符合規劃等條件下自主開發集體土地，真正實現集體土地、國有土地的平等。第四，培育、規范集體土地開發中介服務組織，使其為集體土地開發提供規范、專業的中介服務。

宅基地使用權退出問題涉及面廣，其制度建設任重而道遠！

[責任編輯：吳 巖]

Subject:Study on the Legal Issues of the Withdrawal of the Right to Use Rural Residential Land

Author & unit:LIANG Yarong（Postdoctoral of Southwest University of Political Science and Law, Chongqing 401120,China）

The purpose of the paper is to discuss the law connotation and the nature of withdrawal mechanism of rural residential land use right and to propose to improve the existing withdrawal mechanism of rural residential land use right. The methods of writing this paper are literature research method and comprehensive analysis method. The findings of the paper are that the withdrawal of rural residential land is not strictly a legal concept, the essence of which is the withdrawal of the use right of the rural residential land. Currently, the legal regulations of rural residential land use right are still blank. The practice of various places depends mainly on the promotion by the local government and administrative act, and the positions of rural communities and members of rural communities are not reflected. The land rights are not guaranteed. Due to the unclearness of the nature and the process of the withdrawal of the rural residential land use right and the unreasonableness of the compensation, the withdrawal mechanism should be greatly improved. The conclusion of this paper is that the withdrawal of rural residential land use right should be considered as the alternation of real rights. The reasons and methods for the withdrawal of the rural residential land use right should be reasonably determined by the nature of the civil relationships of the withdrawal. Moreover, the withdrawal mechanism of rural residential land use right should be properly regulated and supported.

rural residential land use right;real right alternation;voluntary withdrawal;mandatory recall

2015-09-06

本文系中國博士后科學基金項目《城鄉一體化進程中農村宅基地市場的培育與規制研究》（2012M511896）；國家社科基金項目《城鄉一體化進程中的農村建設用地法律制度創新研究》（11BFX062）的部分成果。

梁亞榮（1971-），男，廣東茂名人，西南政法大學博士后流動站研究人員，海南大學法學院教授，博士生導師，主要研究方向：經濟法學、房地產法學。

D922.32

A

1009-8003（2015）05-0047-06