中小房地產開發企業與投資方相互選擇模式研究

趙 曉 莉

(內蒙古電力(集團)有限責任公司培訓中心，內蒙古 呼和浩特 010011)

·房地產開發·

中小房地產開發企業與投資方相互選擇模式研究

趙 曉 莉

(內蒙古電力(集團)有限責任公司培訓中心，內蒙古 呼和浩特 010011)

從立足于研究中小房地產尋求合作伙伴的角度，分析了當前開發商與投資方結合的現狀以及存在的問題，并提出相關解決措施，同時從供應鏈的角度，構建合作共贏虛擬企業的大背景下，嘗試建立綜合評價指標體系，針對相關案例進行了進一步的分析，以期為相關的研究提供借鑒。

中小房地產企業，相互合作，合作共贏

0 引言

2008年金融危機以來，全球經濟發展相對低迷，中小房地產企業的生存舉步維艱，發展空間進一步被縮小。中小房地產企業由于其規模比較小，綜合實力弱，以及帶來的抗風險能力比較差，導致其生存和發展的難度越來越大。

與此同時，我國擁有大量的中小房地產企業，為國民經濟做出了重大的貢獻，尤其對于解決社會就業等方面有著重要的意義，如果其出現大規模倒閉的現象，將會對整條產業鏈產生較大的影響[1]。在內外交困的環境下，謀求合作雙贏，在保存自身核心競爭力的前提下，充分利用外部資源，是中小房地產開發企業走出困境的必然選擇。本文的落腳點在于對合作開發中中小房地產開發企業與投資方相互選擇的模式進行研究，無疑具有較大的理論和實踐指導意義。

1 中小房地產開發企業生存發展現狀及策略

從外部環境來看，政府出臺的文件及法規對大企業有很大的優勢，相關政策也給中小房地產企業帶來了考驗，另外加入WTO以后，我國市場與國際接軌，房地產市場不可避免，競爭會更加激烈。從內部環境來看，中小房地產企業內部人才缺乏，更重要的是其缺乏有效的機制和環境來吸引人才和發揮人才的價值。此外中小房地產企業的資本結構單一，戰略眼光狹隘，風險抵抗能力弱，市場競爭力不強[2]。

在銀根緊縮以及政府制定更嚴格的土地政策的形勢下，中小房地產企業只有通過外部資源的結合，進行有效的重組整合，通過降低開發成本，進而創造更大的效益，同時應積極開拓各種融資渠道，在有效降低企業的經營風險的同時加強體制創新，實現跨越發展。

2 房地產開發企業合作開發相關問題

2.1 房地產合作開發概述

合作開發，從外延上分為基本合作開發和擴大合作開發。合作開發企業依據自身現有條件由合作人中的各方提供不同的資源(如建設用地使用權，勞務、技術、資金等)，共同開發房地產項目，共同投資、共享收益、共擔風險的合作方式稱為基本合作開發。而包含所有形式(如無形資產、專利技術等)的由各合作方合作開發的房地產項目稱擴大合作開發[3]。本文僅對基本合作開發進行闡述。

2.2 合作開發的效益分析

房地產合作開發主要是為了應對當前萎靡的投資環境，尋求合作的原因歸納主要有以下三方面：1)為了避免商業地產占用過多的資金；2)降低對銀行貸款依賴；3)通過相互合作快速提升商業地產的資產規模。很多較大型的企業聯合成立了新公司，開發商業、住宅項目。房地產企業與房地產企業以及房地產企業與投資者等等，強強聯合，發揮各自在土地儲備和商業運營方面的優勢，有效的抵抗樓市風險[4]。

2.3 房地產合作開發經營的方式和風險類型

房地產企業的開發經營方式主要有法人型房地產合作開發經營，非法人型房地產合作開發經營。房地產企業合作開發的風險類型主要包括合同法律效力認定風險，納稅風險，經營風險和財務風險，舞弊風險，連帶責任風險。

3 設計擁有土地的中小房地產開發商與投資方相互選擇的模式

3.1 相互選擇的原則

對于中小房地產開發企業而言，雙方信息不對稱，而且對于投資方而言，企業資本結構和資金流的質量和融資方式的選擇有密不可分的關系，所以應引起足夠的重視。另外在選擇合作對象的時候，要進行詳細的市場調查，必須遵循以下原則：效率原則、風險可控原則、可操作原則[5]。

3.2 基于博弈模型的選擇分析

1)不完全信息靜態博弈模型。一般作為投資者會有兩種策略選擇：一是不投資[N]，二是投資[Y]。對于中小房地產企業同樣也有兩種策略選擇：一是失信[F]，二是守信[T]。中小房地產企業存在高風險時：房地產企業在投資時失信收入為[I]，而守信收入[C]要大于失信收入；當房地產企業守信時，投資者的收益為[L]，當房地產企業失信時，投資者收益為[L-(I-C)]；假定在沒有投資的情況下，守信房地產企業從社會獲得的獎勵為[R]，用[-R]表示投資的情況下社會給房地產企業的不守信懲罰。

中小房地產企業存在低風險時：房地產企業在投資時的失信收入為[I],守信收入為[c];投資者在守信時的收益為[I],失信的收益為[I-(i-c)];守信房地產企業在沒有投資的情況下從社會獲得的獎勵為[r],不守信時獲得的社會懲罰為[-r]。如表1所示為此博弈的支付矩陣。

表1 不完全信息靜態博弈

風險的高低是中小房地產企業的兩種類型，其情況一般只有中小房地產企業自己知道，社會投資者并不是很了解。如圖1所示，這種情況可以視為兩個靜態博弈，如何選擇還需要投資者進行預測。投資者必須對圖1涉及到的投資與否將要進行的博弈形成概念。

由此可知：在守信條件下中小房地產企業的利潤為：[(1-P)×C]+[P×R]=[P×(R-c)+C]。

失信條件下，中小房地產企業可獲得利潤預期為:[(1-p)×i]+[p×(-R)]=[i-p×(R+i)]。

當房地產企業守信時獲得利潤大于失信時的利潤，房地產企業會選擇守信。而在失信利潤大于守信利潤時，部分中小房地產企業為了利益最大化會選擇失信。

2)不完全信息動態博弈模型。在商業博弈中，參與人必須存在著一個信念，這個信念要把各個節點上的概率分布集中在一起，行動的局中人必須采取最優的策略，因為該局中人在此信息上的信念和其他局中人的策略是給定的，在這個假定中，投資者與中小型房地產企業關系符合如圖2所示的不完全信息拓展模式。

投資者和中小房地產企業合作的條件是盈利，由上文分析可知當[I>C]時，中小型房地產企業能夠盈利，是投資者可選擇的最佳投資策略。如果選擇守信行為最佳策略，則就屬于不完全信息動態子博弈。但在現實操作中，投資者和中小房地產企業合作投資，經常存在信息不對稱的情況，因此會有是選擇守信還是選擇盈利的問題。有部分中小型房地產企業為了自身利潤的最大化，可能會采取損失投資者利益的行為，從而就有了中小型房地產企業的失信。

3.3 總結與建議

上述模型都是采用投資者和中小型房地產企業自身成本函數和效用函數進行估算進而做出對投資者是否投資以及中小型房地產公司是否存在虛假欺騙行為。從以上分析中可以清楚地知道，當某種外界約束條件一旦發生改變，如各種道德約束的失效等等，中小房地產企業為了保證自身利益，可能由潛在的失信者進而變為真實失信人，某種意義上講這也是中小房地產企業為了生存而采取對策，所以對于投資者，要充分了解中小房地產企業的相關信息，保證投資安全。

4 結論與展望

通過實證的分析發現，最主要的還是企業的自身定位，內因決定外因，所以在當前國內房地產市場不景氣的前提下，作為中小企業開發商自己，應該認清形勢,一方面清醒的認識到自身存在的不足，另一方面，又不能自暴自棄，在有限的資源條件下，定位自身的核心競爭力，保證自身的優勢資源,讓自己在激烈的競爭環境中首先立于不敗之地。

[1] 李 莉.房地產合作開發若干問題探討[J].平原大學學報，2004，21(4)：85-86.

[2] 陳碧瓊.高舉品牌大旗：房地產業的必然選擇[J].求是，2005(1)：123.

[3] 楊文志.房地產聯合開發實務研究[J].時代金融，2007(5)：98-99.

[4] 葉義成.系統綜合評價技術及其應用[M].北京：冶金工業出版社，2006：30-85.

[5] 李啟明.現代房地產項目全壽命周期管理[M].南京：東南大學出版社，2006：114.

Research on mutual selection model of small andmiddle real-estate development enterprises and investors

Zhao Xiaoli

(TrainingCenterofInnerMongoliaPower(Group)Co.,Ltd,Hohhot010011,China)

From the research on small and middle real-estate enterprises seeking for cooperative partners, the paper analyzes the status of the combination between the developers and investors and their problems, points out related solutions, and tries to establish the comprehensive evaluation system from the supply chains and the background of founding win-win virtual enterprises, and undertakes further analysis according to related cases, so as to provide some reference for related researches.

small and middle real-estate enterprises, mutual cooperation, cooperation and win-win

2015-02-05

趙曉莉(1968- )，女，碩士，工程師

1009-6825(2015)11-0217-03

F293.3

A