提高預售門檻能否冷卻樓市攀升熱情？

凡志喜

前不久，杭州出臺房地產新規，要求在建商品房必須主體施工完成并通過驗收才能申請預售，這意味著杭州多數樓盤的預售時間至少比原來推遲半年，這對已經開始拖欠工程款的開發商來說，是雪上加霜

3月17日，杭州出臺房地產新規，要求在建商品房必須主體施工完成并通過驗收才能申請預售。這意味著杭州多數樓盤的預售時間至少比原來推遲半年，這對已經開始拖欠工程款的開發商來說，是雪上加霜。

從去年年初開始持續了一年的降價調整并沒能改變杭州樓市目前高庫存的困局，銷售滯緩使得開發商的資金鏈愈發緊張，信心越來越少，去庫存回籠資金成為頭等大事。

供需失衡 政府出手救市去庫存

杭州房地產研究機構好地研究院院長錢賢強認為，政府此舉旨在減少開發商“卷款”后樓盤爛尾風險，避免“兜底”發生。政府試圖“解套”，但杭州樓市供需失衡的難題，還無解決辦法。

早在2008年，杭州提出要建設“十大新城”，并要在新城之間廣建地鐵交通網，在這些新城概念之后，杭州又在多個板塊衍伸開發了其他新城，例如指向電商產業的未來科技城等。這些新城發展路徑一樣——規劃出來后快速賣地快速開發，但是由于人口引流就業等配套欠缺，密集分布的樓盤都遇到了銷售困境，樓市庫存積壓嚴重。

浙江省房產研究和評論專家丁建剛的預期更為悲觀：“15萬套還是顯性的庫存，那些購置了土地還沒有開發，或已經開發還沒有領取預售證的存量，遠多于15萬套。按照現在的銷售速度，起碼要兩年左右才能銷售完。”

為了去庫存，讓土地財政繼續運轉，直接出手救市的舉措也頻頻出臺。2014年8月28日，杭州市住保房管局通過官方微博宣布，自8月29日零時起，購房人在杭州市范圍內購買住房（商品住房、二手住房）時，無需提供居民家庭住房信息查詢證明，從而結束了在杭州實行3年多的限購政策。漢嘉地產顧問副總經理陳煥春稱，杭州在2014年享受到二三線城市待遇得以取消限購，但是情況并沒有轉好。

各地區都在提高商品房預售門檻

2013年，國務院辦公廳就發布了《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，通知要求，2013年起，各地區要提高商品房預售門檻，穩步推進商品房預售制度改革，繼續嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定。

2013年起，各地區要提高商品房預售門檻，從工程投資和形象進度、交付時限等方面強化商品房預售許可管理，引導房地產開發企業理性定價，穩步推進商品房預售制度改革。繼續嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定，嚴格按照申報價格對外銷售。各地區要切實強化預售資金管理，完善監管制度；尚未實行預售資金監管的地區，要加快制定本地區商品房預售資金監管辦法。對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，可暫不核發預售許可證書。各地區要大力推進城鎮個人住房信息系統建設，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現聯網。

加強房地產企業信用管理，研究建立住房城鄉建設、發展改革、國土資源、金融、稅務、工商、統計等部門聯動共享的信用管理系統，及時記錄、公布房地產企業的違法違規行為。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，有關部門要建立聯動機制，加大查處力度。

各地區、各有關部門要加強市場監測和研究分析，及時主動發布商品住房建設、交易及房價、房租等方面的權威信息，正確解讀市場走勢和有關調控政策措施，引導社會輿論，穩定市場預期。要加強輿情監測，對涉及房地產市場的不實信息，要及時、主動澄清。對誘導購房者違反限購、限貸等政策措施，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導消費者的企業、機構、媒體和個人，要進行嚴肅處理。

門檻提高利好購房者？

對于商品房市場長期較為火爆的地方，開發企業資金較為充足，提高預售許可門檻有利于房地產市場宏觀調控，預防爛尾樓發生。同時，進一步建立和健全優勝劣汰的競爭機制，增強適應房地產市場宏觀調控能力，減輕購房人風險，保障購房人合法權益。

據悉，多地樓市以前也出現拿地不到幾個月便開始銷售的高效率快節奏的開發商行為，而如此快的進度，其實讓開發商資金回籠的非常迅速，開發壓力大幅減輕。而將預售門檻提高后，開發商推盤節奏就會受到控制，資金要求會隨之提高，如此情況下，拿地就需要多加考慮了。所以這條規定在一定意義上會控制房企爭相競拍土地，從而對抑制高價地出現也有積極作用。

對購房者來說，這也算是條利好消息，因為在此之前許多購房者在自己購買樓盤什么都沒有的情況下，形勢所迫買房。而現在，購房者可以大體了解到樓盤的建設情況以及周邊配套，購房將更加安心。

提高預售門檻是趨勢？

多位房地產行業人士認為，這可能會成為商品房預售改革的趨勢。

之前在開發商比較弱的情況下，為了促進行業發展，政府允許預售。開發商在房子沒建好的情況下就銷售房屋，房屋的質量保障和安全完全靠政府監管，實際上是把風險和責任轉嫁給地方政府。在未來，這部分責任和風險將重新由開發商承擔。

世聯行華東區域總經理袁鴻昌認為，現房銷售將成為未來趨勢。它不僅能夠最大限度地規避“爛尾樓”風險，也使得更多的開發商為了多賣房子提升房屋質量。由于現房銷售將加大開發商的資金周轉壓力，會使得行業的洗牌加速。那種只賺不賠的時代會就此結束。只有能提供更高質量產品的企業，才有可能贏得未來。

不過，也有人不贊同這種直接取消商品房預售的改革思路。對海外房地產有深入研究的房地產專家蔡為民就認為，應該效仿歐美的商品房預售規定，在合同簽署時，同意購房者按照房屋的施工進度支付購房款。

浦東改革與發展研究院房地產經濟研究中心主任李戰軍認為，期房取消銷售的可能性不大。因為這樣會使供應量變小，老百姓更買不起房子。長期研究房地產政策，并為有關部門制定政策提供建議的上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說，商品房預售政策，中央不會變化，上海也不會率先變化。克而瑞上海機構總經理李振宇則表示，這幅地塊的現房銷售規定，應該更多是為了提高門檻。