房地產銷售短期復蘇

2014年6月末，呼和浩特率先取消限購，房地產刺激的大幕逐漸拉開。此后，各種彈藥陸續登場，但房地產市場的整體表現一直沒有改善，甚至在“9·30新政”和降息之后，全國銷售仍在惡化。2015年以來，央行被迫加大刺激力度，連續降準、降息，還與其他部委一起推出針對住宅銷售的“3·30新政”。

在如此強勢的、持續的刺激力度下，房地產行業能否走出衰退？從近期的市場數據來看，房地產業已經步入復蘇軌道，4月份全國層面的數據也顯示了這一趨勢。

政策累積效果顯現

刺激政策不斷疊加，到目前為止，限購城市只余5座，公積金政策調整城市已超百個，央行放松限貸兩次、降息三次、全面降準兩次，財政部將交易環節免稅年限縮短至兩年。

政策累積效應下，全國層面的銷售數據明顯改善，首次出現正增長。商品房銷售面積的當月同比增速在經過15個月負增長之后，于4月份轉正，實現了7%的增長。從累計增速來看，商品房銷售面積同比降幅連續兩個月大幅收窄，合計上升11.5個百分點，其中4月份升4.4個百分點。

不僅一線城市，連一直令市場憂心的三線城市都在改善。根據Wind匯總的三十個大中城市日交易數據，一線城市的銷售狀況早在2014年11月就開始好轉;二線城市日均交易量在2014年11月至2015年2月之間時好時弱，但3月份以來至今同比都為正;三線城市日均交易量同比增速在2014年12月轉正，除在2015年2月同比負增長外，增速一直可觀，5月4日以來，進一步放量，同比增速加快至23%。

易居研究院副院長楊紅旭對照了近6年的30個城市新建商品住宅成交數據，發現2015年4月份是同期最好的水平。這一態勢很可能在5月繼續，“根據CRIC數據，5月前兩周的物業銷售都較4月周平均提升了15%”，招商證券房地產分析師蘇淳德指出，“總體而言，主要城市的房地產展現了強勁的復蘇勢頭?！?/p>

土地市場也有恢復跡象。4月，易居研究院跟蹤的10大城市土地溢價率升至15%，創近10個月新高，尤其是一線宅地連續爆出高溢價率。

在銷量上漲的同時，房地產整體價格形勢也有掉頭向上的趨勢。4月份的百城價格指數環比降幅繼續縮小。另一項監測指標70個大中城市新建住宅價格指數環比跌幅也在3月份進一步收窄至0.2%，二手房環比價格也收窄至0.1%，而一線城市二手房價格環比增速已經連續6個月正增長。

銷售好轉帶動部分城市的庫存開始下降。截至2015年5月10日當周，高華證券追蹤的11個城市的總庫存下降了0.7%，從過去12個月滾動銷售面積計算，這11個城市的庫存平均消化時間為15.6個月（截至5月3日當周為16個月）。

開發商經營狀況正在改善。就信息比較透明的上市開發商而言，單季度加權結算毛利率有所回升，中金公司計算的A股公司2015年一季度加權毛利率26.8%，同比上升1.3個百分點;而2014年全年毛利率則較2013年下降1.4個百分點至22.7%。與此同時，高華證券分析師王逸在計入季節性因素后，發現2015年一季度經營性現金流企穩。

“部分開發商公布的四月合同銷售數據，平均環比上升了17%。” 蘇淳德指出，“開發商在與我們交談中也表示，他們依據五一黃金周的銷售表現，預計五月總體的銷售將繼續上升?！?/p>

短周期復蘇確立

“樓市復蘇已是板上釘釘，”楊紅旭很明確地告訴記者，“現在的樓市運行軌跡很像2012年，三年左右一個輪回的房地產短周期仍然存在，當前正在重復三年前的故事?！?/p>

銷售是樓市復蘇的先行指標，楊紅旭指出，大城市銷售狀況從2014年四季度開始好轉，包括小城市在內的全國指標也在改善，下半年全國累計銷量就會出現正增長，全年可能會增長5%。

降息對購房成本的改善作用明顯，也會撬動銷售持續回升。在三次降息后，基準貸款利率已累計下降了0.9個百分點，由此，與降息周期前相比，“利息總額減少16%，每月月供減少9%，” 中信建投房地產行業分析師蘇雪晶測算，“房屋本息相當于打92折?！?/p>

何況，利率折扣仍有下降空間。據中信建投跟蹤，“3·30”政策出臺已經一月有余，但各大城市政策落地的進展低于預期，至5月份依然有很多銀行并未完全執行二套房下調至四成首付，利率也多數維持早前的折扣水平。蘇雪晶認為，隨著4月以來銀行間流動性明顯松動，疊加利率中樞下移，商業銀行對“3·30”政策的落實速度將加快。

而且，“還會有更多支持性政策，”中金公司分析員張宇預計，“包括放松首套房標準、按揭成數放松、按揭率指導、退稅等，有可能推出支持首套改善房需求的政策?！?/p>

繼銷量拐點之后，“房價止跌反彈的拐點很可能在二季度出現，5月的可能性較大，”楊紅旭預計，“從過去的經驗來看，在市場步入上行通道的前半段，量增勢頭明顯強于價漲;進入后半段時，量縮但價格加速漲。”

不過，2015年的價格上漲幅度預計不會很大。一方面，全國層面仍面臨較大的庫存壓力，4月份商品房待售面積同比增速仍達24.7%，待售面積進一步升逾6.5億平方米，楊紅旭認為，從全國層面來看，待售面積會在兩三年之后好轉;另一方面，行業平均凈負債率仍在上升，現金余額占短期債務的比例降至2008年以來的歷史低位，因此，王逸認為，開發商會繼續注重于通過提振銷量來降低庫存并削減資本開支，而非以銷量下降為代價來提高房價。

投資改善仍待時日

盡管樓市已經步入復蘇通道，但是，在固定資產投資中占比達兩成，對整體經濟影響較大的房地產開發投資，短期內仍難有改善。

1-4月份，房地產開發投資累計增速僅為6%，較前三個月大幅下滑2.5個百分點。瑞銀證券計算的單月增速降幅更大，從3月的6.5%下滑至0.5%。與此同時，土地購置面積也繼續大幅滑坡，同比大跌34%。

“投資是滯后指標，”楊紅旭指出，“開發企業先賣房子后拿地再開工，購地和新開工共同構成開發投資，購地量與新開工可能從下半年甚至到明年才會改善，那時樓市也已復蘇半年多?！?/p>

企業投資熱情十分低落，中信證券房地產分析師陳聰分析，一方面，各大城市貨值充足，十大城市可銷售資源（已取得銷售許可）比起2014年年底的確下降了2.7%，但卻比2013年年底大幅上升了26.8%。而且除了已經取得銷售許可的待售商品房面積，更有尚未取得銷售許可的大量在建資源。這一背景之下，企業開工和投資動力不足。一二線城市尚且如此，三四線城市供給過大更是普遍存在。

另一方面，企業對于傳統的開發模式普遍有懷疑，轉型方向一般不從資源入手。越來越多的企業開始從既有優勢（例如品牌和產業鏈議價優勢）出發，尋求新的業務方向。而且，這一輪的轉型和上一輪以礦業為主的地產+X不同，不僅轉型的參與者更為普遍，而且從社區O2O到房地產金融，都不同于以往重資產投入的模式，無法帶動起企業的投資熱情。

即便投資開始回升，回升幅度也有限。整體來看，本輪短周期回升的幅度難以超過2012年，楊紅旭指出，2011年是房地產行業“黃金十年”和“白銀十年”的分水嶺，在那之后，多數指標都進入了下行軌道。在這個長周期中，會有多個短周期，雖有上下波動，但也在長周期之中。

歷史數據顯示，房地產開發投資自2010年5月達到峰值以來持續下行，在2012年底至2013年期間有一次小幅回升，2014年開始延續下滑趨勢。