土地儲備融資成本的分攤方法

摘 要：目前土地儲備融資貸款的利息等借款費用的主要通過“待攤支出”累積，《土地儲備資金會計核算辦法（試行）》指導用按各項目概預算占所有項目概預算總額的比例分攤方法攤銷年度累計的貸款利息支出計入相應項目成本，但實際工作中項目概預算并不能很好的與項目實際占用貸款資金配比，因此筆者提出建議按各項目的累計資產支出加權平均數占所有項目累計資產支出加權平均數總額的比例分攤。

關鍵詞：土地儲備融資；貸款利息分攤；借款費用；累計資產加權平均支出

一、引言

目前國內土地儲備機構通常表現為設立一個獨立的純“國有”法人機構，自收自支的事業單位或純企業化管理，有的地方直屬政府或者是國有資產管理部門管理。政府利用行政手段對土地資源通過資產經營的方式，經營城市土地資產，實現城市土地資產的保值增值。其土地儲備資金的來源主要依賴土地抵押融資貸款，相應的貸款利息組成了儲備土地成本的一個重要部分，是衡量投入成本的一個重要方面。從成本列支的角度考慮，利息的支付，最終都要體現到土地收益中來。那么如何合理分攤貸款利息計入每一個收儲項目成本呢？如何才能真實反映儲備項目的土地成本和土地收益呢？

二、借款費用分攤理論方法的適用分析

根據《土地儲備資金會計核算辦法（試行）》（財會[2008]10號）規定： 為土地儲備項目借款發生的利息支出，借記“待攤支出”（未能直接對應項目）或“收儲項目”（能直接計入對應項目）等科目，貸記“應付利息”、“銀行存款”等科目?！按龜傊С觥笨颇吭履┙璺接囝~，反映為多個土地儲備項目共同發生的尚未分攤的待攤支出。年末，土地儲備機構應按合理的方法（如按照各項目概預算占所有項目概預算總額的比例）將發生的待攤支出分攤計入有關項目成本，分攤時，借記“收儲項目（待攤支出轉入）”科目，貸記本科目。待攤支出的分配方法一經確定，不得隨意變更。待攤支出應分配完畢，本科目應無余額。

但在實際工作中，由于征地拆遷工作涉及多方利益，如貨幣補償標準問題、人員安置問題等客觀原因，都大大加大了征地拆遷難度，導致不同宗地的進度有快有慢，不僅項目資金實際支付進度存在差異，且貸款資金實際支出時難以逐一對應貸款項目使用，各項目貸款資金實際占用額與項目概預算額很難存在對應關系，按各項目概預算占所有項目概預算總額的比例”分攤的土地儲備貸款利息難以真實反映土地收儲成本和收益。

假設該儲備中心2015年投資支出明細如下：C地塊3月1日支付2000萬，后因拆遷糾紛問題進度受阻；D地塊1月1日啟動支付2000萬，7月1日支付8000萬；E地塊9月1日啟動支付5000萬。為滿足年度資金需要，本年新增貸款2筆（貸款年利率均為10%）：1月1日D地塊貸款12000萬；9月1日E地塊貸款22000萬，同時歸還A地塊貸款本金13000萬。

從上表可知，E地塊因預概算最大，分攤的利息最多，明顯超出其年度實際支出應承擔的資金成本，甚至超過其相應項目貸款本期實際支出的利息額。因此在實際工作中，各項目概預算占所有項目概預算總額的比例分攤貸款利息支出的方法存在其明顯不合理性，難以真實反映儲備項目成本。因此《土地儲備資金會計核算辦法（試行）》中提出“按各項目概預算占所有項目概預算總額的比例”分攤貸款利息的方法不具有實際操作性。

三、借款費用按加權資本化支出比重分攤的優越性

《土地儲備資金財務管理暫行辦法》（財綜[2007]17號）第七條規定“土地儲備機構舉借的貸款，只能專項用于土地儲備，不得用于其他用途”。根據企業會計準則第17號—借款費用相關規定，儲備貸款符合專門借款的定義，其實際發生的利息應全部資本化，即計入項目成本。但由于儲備貸款資金一般難以對應貸款項目或抵押項目使用，因此貸款利息無法直接對應貸款項目或抵押項目計入成本，需要在年底將本年累計實際發生的貸款利息以合理的方法分攤計入各項目。

借鑒借款費用中資產支出占用一般借款時的累計資產支出加權平均數的概念，每年實際支出的貸款利息可按各項目的累計資產支出加權平均數占所有項目累計資產支出加權平均數總額的比例分攤。計算公式如下：

累計資產支出加權平均數=每筆資產支出金額*（每筆資產支出占用的月數/會計期間涵蓋的月數）

某項目分攤的利息=年度貸款利息支出總額*（某項目累計資產支出加權平均數/∑項目累計資產支出加權平均數總額）

另外結合儲備項目的業務環節和各環節實際占用資金的角度考慮，前期報批環節的支出需求較小，占項目直接成本約10%-15%，一般可由財政資金滿足支付需求；征地拆遷和前期開發環節資金需求巨大，占項目直接成本約85%-90%，主要依靠儲備貸款資金滿足支付需求。因此，在實際操作中可簡化會計計算工作量，每一項目資產支出只考慮征地拆遷支出和前期開發支出來計算累計資產支出加權平均數。

從上表可知， A、B、C、D、E地塊分攤的利息與其實際占用的資金成正向配比關系。B地塊累計資產支出加權平均數25000萬元，分攤的利息為2057.14萬元；E地塊累計資產支出加權平均數1666.67萬元，分攤的利息為137.14萬元，分攤的利息與資金實際占用額的比例即資金成本率一致（8.23%），能夠更合理、更真實的反映儲備項目的財務成本。

推廣該方法可從三方面考慮其優越性：

（1）符合企業會計準則中的配比原則和權責發生制原則。利息只分攤給實際占用資金的項目，項目累計資產支出加權平均數計算時只考慮占用貸款資金的部分。

（2）有考慮項目資金沉淀的時間成本。項目征拆跨期越長，累積的利息越多。

（3）有利于加快土地儲備貸款利息分攤。

由于儲備項目開發中的不確定性因素太多，項目周期不具有同質性，有的項目跨期1～3年，有的項目跨期5～6年甚至更長。為避免風險，按謹慎性原則，只考慮已進入征地拆遷程序的項目即可預計盡快變現的項目分攤貸款利息，僅已批回或長期未啟動征拆的地塊或項目不承擔貸款利息，有利于加快土地儲備貸款利息分攤，縮短整體項目回收期。

作者簡介：盛花銘，株洲市地產集團，中級會計師。