彩生活的野心

蓋房子只能賣一次社區可以服務七十年

擅長打造高科技平臺的花樣年若想在社區物業管理市場中有所建樹，收購在傳統物業管理上經驗豐富的開元國際的確是一條不錯的捷徑。

隨著社區服務這塊蛋糕的不斷做大，上市不滿一年的彩生活加緊了并購擴張的步伐。3月2日的香港，在年度業績發布會上，彩生活集團總裁唐學斌再次表達了要做全球最大物業管理企業的想法?！敖涍^確認后，這個目標會在今年6月底實現?！碧茖W斌表示。與此同時，彩生活公布了2014年接近80%的利潤率，而一般情況下，行業內其他物業公司的利潤率一般在3%～4%之間。

自2014年11月彩生活成功收購新加坡Steadlink？Asset公司，首度進入國際物業管理業務，取得了海外物業管理經驗之后，羊年伊始，花樣年控股集團有限公司及其上市附屬公司彩生活服務集團有限公司就聯合宣布，彩生活以總金額3.3億元人民幣，收購深圳市開元國際物業管理有限公司100%的權益。

這成為了迄今為止國內物業管理行業出現的規模最大的一宗并購案例。開元國際擁有國家物業管理一級企業資質，業務覆蓋深圳、北京、上海等國內十多個城市，為逾130個物業發展項目提供服務，并在越南胡志明市承接全委服務項目。此次并購是彩生活服務集團進行資源整合，實現優勢互補，進而激活更多社區價值的重要一步。

對此，彩生活董事局主席潘軍表示：“開元國際為國內高端小區管理的佼佼者，此次收購并非大魚吃小魚式的企業吞并，而是要通過資源整合和優勢互補，激活更多小區價值，進一步提升彩生活在中國小區服務行業的龍頭地位?！?/p>

的確，擅長打造高科技平臺的花樣年若想在社區物業管理市場中有所建樹，收購在傳統物業管理上經驗豐富的開元國際的確是一條不錯的捷徑。

組建于2008年的彩生活服務平臺至今已經走過了第七個年頭，從2011年初完成重組，到2014年6月成功實現拆分上市，他們試圖顛覆傳統的物業管理商業模式，編織一張基于各種社區需求的虛擬“B2F”（Business？To？Family）大網的夢想正在實現。

“蓋房子只能賣一次，社區可以服務七十年?！迸塑姄舜竽懙赝扑?，基于社區的消費，每年將給公司帶來上萬億元的商機。

回顧數年前，在彩生活董事局主席潘軍的設想里，彩生活是打造一個整體的社區服務平臺，在這個平臺上，小區住戶可以使用APP等工具實現大部分的社區消費；未來，彩生活還將致力于提供社區金融、社區養老等綜合服務。

基于社區家庭服務，彩生活服務集團開發推廣了彩之云App，集成了包括繳納停車、物業費、投訴、理財、報修等在內的多項實質服務需求，并構建一公里社區微商圈，為社區居民提供了極大便利，增強了業主對彩之云平臺的忠誠度。

如今的彩生活已經發展成為以彩之云APP為應用平臺，以社區服務為基礎，對社區周邊資源進行整合的集團，實現與合作伙伴的共同成長。目前，與生活服務（E維修）、金融服務（E理財）、房屋服務（E租房）等各個領域的垂直應用，初步形成了彩生活社區服務生態圈的雛形。

截至2014年底，彩之云的注冊用戶達100萬人，活躍用戶達到40萬人。2015年2月，彩之云App升級至2.3版本，加載了手機開門等剛性應用，將進一步帶動注冊用戶數和活躍用戶數上升。

截至2014年底，彩生活服務集團業務覆蓋范圍已延伸至中國109個城市及海外1個城市，公司在有關城市訂約管理796個住宅社區，合約管理建筑面積合計超過2億平方米，并與469個住宅社區訂立顧問服務合約，進一步鞏固了彩生活服務集團在中國社區服務行業的領先地位。

2015年2月，彩生活服務集團與奇虎360旗下的深圳奇虎健安智慧科技有限公司訂立禁售期延長協議，將奇虎360所持彩生活股份的禁售期延長12個月，且雙方共同打造綜合智慧家居保安服務系統，以推動智慧安全家居在社區+家庭廣泛應用為切入點，積極引進保險資源，打造一個從家庭到社區，自智能硬體到云服務的智慧安全服務體系。

此外，彩生活服務集團將進一步加強與銀行等金融機構的合作，為后續項目擴張、項目改造等提供必要的資金支持。目前，彩生活已與平安銀行、中國銀行、招商銀行、工商銀行、交通銀行、光大銀行、工銀亞洲、中銀國際、永隆銀行等建立了密切的合作關系。

如同彩生活服務集團CEO唐學斌所說的那樣，資金規模和業務規模的不斷增長擴大，有利于彩生活服務集團提高經營穩定性和抗風險能力，實現產業與資本的良性互動，也有利于為公司進一步的增長蓄勢。

增長神話背后的危機

彩生活的高利潤率顛覆了人們對物業管理屬微利行業的傳統認識，然而從目前的情況來看，并非已經達到了理想的狀態。

在彩生活漂亮的報表和高調的擴張背后，也面臨著運營模式上的考驗。

去年底就有媒體曝出，深圳彩生活服務集團有限公司“跑馬圈地”南京后，卻讓南京數十個小區的數萬名業主處于不滿和焦慮之中。

甚至有南京翠屏清華園、萬達華府等小區的多名業主給當地媒體寫來“緊急求助”信反映，他們所在的社區因服務人員減少等原因，最終導致小區內綠化毀損、治安事件頻發、小區景觀日趨破敗、公共收益“不翼而飛”，希望媒體能幫忙拯救他們的家園，而所反映的這幾個小區的糟糕物業統統指向了彩生活。

同樣的現象還在彩生活服務集團管理的南京江寧區的瑞景文華，建鄴區的興園嘉園，白下區的澳麗嘉園、紫金明珠，棲霞區的鴻運嘉園上演。

“家里廁所根本沒法沖，我媽對我們的要求就是在公司上完了廁所再回來。”“都不敢開窗，一開窗就有一股惡臭襲來。”“小區保潔？那就是幾個不穿工作服的大媽比畫著掃帚，背后留下一地的落葉?！薄靶^里的樹木死了很多，黃楊樹都是大面積死掉的，太可惜了?！薄氨０矎膩聿魂P門，大門向來都是外人隨便進的，小區里已經發生多起盜竊事件?！?/p>

有業主甚至直言，這到底是“彩生活”還是“慘生活”？

業主和物業之間的矛盾不斷升級之后，彩生活服務集團也盡量對自己的失職做出了彌補，針對南京湖濱世紀花園進行了為期三個月的整改，整改完成后，經業主投票，百分之八十的業主同意與彩生活續簽兩年服務協議。然而彩生活并沒有贏得每一場斗爭，2015年1月，萬達華府的業主成功“趕走”了彩生活，銀城物業正式入駐。

彩生活的高利潤率顛覆了人們對物業管理屬微利行業的傳統認識。潘軍曾經在公開場合表示：“彩生活獨特之處是擁有‘海量和免費’為核心的互聯網思維。彩生活已提出‘零物管費’的設想，用戶不用付任何物管費用，而彩之云通過整合業主的大量消費，可以實現可觀的利潤?！?/p>

“以‘彩之云’商品服務里的水果團購為例，我們每個月做一款遠低于市場價格的水果推送給業主，這些水果都是從產地直銷，我們全部承包了，聯合國內頂級電商給我們的業主做團購。推一個產品，就是上百萬元的利潤。”潘軍指出，盈利就基于此。

不過作為物業管理者，彩生活卻“創新”地把“減員增效”當作了他們的運營理念。他們認為，傳統的物業管理是依靠大量的低價勞動力，去從事非常簡單的諸如安全管理、清潔、保潔、園林綠化等服務。而彩生活采用的是機械化、信息化、自動化設備和儀器，來確保社區的安全和物業服務效率的提升。

因此，施行輕資產管理方式的彩生活的人力資源成本較其他物管公司少之又少。從資料上看，2009年至2013年，彩生活所管理的每百萬平方米管理建筑面積的平均雇員人數逐年下降。

其中，2012年末每百萬平方米管理建筑面積的平均雇員人數為142名，少于同日百強物業管理公司每百萬平方米管理建筑面積的平均雇員人數224名。到了2013年12月31日，彩生活所管理的每百萬平方米合約管理建筑面積的平均雇員人數進一步下降為121名。

潘軍對此也曾毫不避諱地承認，彩生活的經理級用工成本僅有萬科的一半，而彩生活社區平均用工量也約為行業平均水平的一半。

平均雇員人數的減少，勢必意味著“從事非常簡單的諸如安全管理、清潔、保潔、園林綠化等服務”的人手不足，而采用“機械化、信息化、自動化設備和儀器來確保社區的安全和物業服務效率的提升”，目前的情況來看，并非已經達到了理想的狀態。

或許，年初對開元國際物業管理有限公司的并購意味著彩生活深知自己的短板，而通過此種方式的資源整合和優勢互補，彩生活或能真正贏得未來“全球最大物業管理企業”之實。

這不禁讓人想到，在彩生活上市之初，一些分析師的推斷：彩生活一大賣點就是互聯網管理的噱頭效應。至于彩生活未來發展的前景，還要看彩生活上市后能否把地區性比較大的物管公司收購回來，而未來如何發揮物管公司的協同效應也很重要。

立志成為金融控股集團

“在互聯網時代，房地產也必須去適應?！迸塑妶孕?，靠房地產掙錢的時代一定會過去，因此在其他開發商紛紛跑馬圈地之際，他卻一直在低調地開發物業中的互聯網產品。

“我不喜歡別人稱呼我是房地產開發商，我們的目標是成為最棒的社區服務商?！被幽甓戮种飨媸紫瘓绦泄倥塑妼ζ髽I這樣定義道。在潘軍的設想中，彩生活將發展為電商社區服務平臺，通過O2O實現社區內日常消費、金融、養老等綜合服務。

的確，在從房地產開發向社區服務的輕資產轉型中，花樣年旗下的彩生活無疑取得了不錯的成績。去年6月剛剛登陸香港聯交所，即引發了業界轟動——無論市盈率還是市凈率，彩生活都全面超越母公司花樣年，甚至超過中海、華潤等香港紅籌上市公司，甚至得到奇虎360等互聯網巨頭以及廣大投資者的熱烈追捧，資本運作效應和品牌溢價能力大幅提升。潘軍深信，未來的花樣年也將成為如同BAT一樣的巨頭。

1995年，潘軍曾參與主持過數十個房地產項目，并在2002年成功策劃了“克林頓碧海云天”中國活動，這讓還名不見經傳的潘軍一下子成了風口浪尖上的“超人”。借著地產東風，潘軍開始將目光鎖定在房地產開發上。但在地產黃金十年，花樣年并未因潘軍在地產行業的經驗及人脈，成為行業領軍企業。

花樣年在傳統房地產業的表現卻并不盡如人意。2013年以101億元的業績擦邊完成年度銷售目標，上半年多個主力城市推盤量和去化率不足。2014年1月則受到節日影響銷售1.69億元，同比大幅下滑80%。

這些都讓潘軍越來越能感覺到近在眼前的樓市“天花板”。此時唯有“變化”，選擇一條不一樣的出路才可能有機會讓花樣年實現轉型，走上坦途。

其實早在十年前，花樣年集團的“彩生活”和實現物業“零收費”的主張曾在業界引起過廣泛爭論。2004年8月，花樣年物業在其管理的錦上花小區內頻頻降低管理費，在參與下沙村花好園、中銀小區、燃氣集團宿舍、紅樹家鄰等項目的競標過程中也是頻出低價，甚至喊出未來實現“零收費”的口號。此舉引起了業界的普遍關注，也帶來了諸多爭議。支持者認為“零收費”的經營模式至少是經營模式多樣化的一種表現，而反對者則認為花樣年公司是根本拿不出真材實料，打著創新的噱頭來忽悠人。

挫折并未讓潘軍知難而退，潘軍說：“在互聯網時代，房地產也必須去適應?！彼嘈趴糠康禺a掙錢的時代一定會過去，彩生活物業將和金融一起，一定會成為未來花樣年的利潤重要來源。因此在其他開發商紛紛跑馬圈地之際，潘軍卻一直在低調地開發物業中的互聯網產品。

而事實證明，潘軍基于物業的這一創新確實得到了令人瞠目的利潤。

2015年3月5日，彩生活服務集團有限公司于深圳豪派特華美達酒店召開2014年報解讀媒體見面會，繼前日香港四季酒店正式發布彩生活服務集團2014年全年業績后，又再次向國內的媒體及廣大投資者進行了正式公布。年報顯示，彩生活服務集團2014年業績表現優秀，截至2014年12月31日，集團實現營業收入約人民幣3.893億元，同比增長67.0%；毛利約人民幣3.099億元，同比增長115.7%，毛利率為79.6%，比上年增長18個百分點。相對于目前30%左右的房地產行業毛利率而言，彩生活堪稱暴利。

如今，嘗到甜頭的潘軍決定未來不再推出花樣年住宅，只推彩生活住宅?！拔覀円苑兆鳛樽≌臉藴剩辉僖蚤_發為主，要向輕資產轉化，把互聯網和服務跟住宅開發捆綁在一起。

潘軍還強調說，未來不要把花樣年歸類于傳統地產公司，而應該看成一個“金融控股集團”。因為彩生活成功上市，為花樣年其他業務板塊的發展提供了可供借鑒的商業范本。隨著商業模式逐漸成熟和經營規模的不斷擴大，花樣年仍計劃適時推動相關業務板塊走向資本市場。