澳洲房產 理性投資抓機遇

編前：國人海外置業近幾年不斷升溫，他們對海外置業的印象是如何的？國人海外置業的目的有哪些？他們首選的是哪個國家？在置業過程中，國人最關心的問題是什么？為了解答這一系列問題，《樓市》雜志從本期開始將特別開設海外置業欄目，為各位讀者分析海外置業當中所遭遇的一些問題，以及海外置業的一些行業動態。

今年，澳大利亞阿德雷德市近郊區的一場二手房拍賣會如約而至，和往年不一樣的是，組織方今年特意聘請了一位中文傳譯員，這在阿德雷德市的歷史上還是第一次。之所以做出這樣的改變，是因為事前查詢房產拍賣信息的中國買家數量驚人，就連當地浸淫地產行業多年的代理商們也從未見過這樣的盛況。

這些中國“土豪”揮金如土的購房舉動更是讓外國地產商們趨之若鶩，甚至有美國的地產經紀高呼：“謝謝上帝，他們來到這里，拯救了我們的經濟衰退。”可見中國“土豪”在國外儼然是最“高大上”的客戶。

但是現如今，海外購置房產的中國人越來越謹慎，因為隨著時間的發展，海外置業也遭遇了或多或少的問題，如果想要海外置業，不僅需要有足夠的精力應對那些瑣事，還要具備事無巨細的耐心和慧眼識珠的眼光。

把握購置房產時機

近年來，中國人海外移民及海外置業的熱潮不斷升溫。2014年，中國房地產投資在海外市場的投資額創下新高，達到165億美元，比2013年增長了46%。數據顯示，從2009年到2014年，中國對外房地產投資總額已從6億美元大幅升至165億美元。

經常混跡豆瓣、知乎等網站的網友都會發現，現如今網上的中產階級，尤其是文藝范兒十足、向往生活質量不斷提高的人們，越來越多地提到“移民”這個詞，而移民的首要大事就是“置業”，可是人在他鄉，置業要遠比在國內顯得更加艱難一些，哪怕只是心理上的艱難。

有位移民者大學畢業后便到了澳洲打拼，經過幾年的奮斗，終于擁有了自己的一個小公司，只是在國外多年，他卻始終不曾有自己的“一畝三分地”，因此感覺不到歸屬感。

自從做了買房這個決定之后，他對悉尼的樓盤進行了多方調查，房產價格、周邊環境、消費場所以及小區綠化等一系列因素都被他事無巨細地納入了自己的考察范圍之內。

起初，他去看的第一個樓盤只要40多萬澳元，但是據他調查，這個樓盤的所在之前是一個垃圾場和化工廠，想到買房后家人也會來澳洲生活，他擔心這里的環境污染可能會對家人的身體造成不良影響，因此很快便放棄了。

后來，悉尼的另一個樓盤推出的房產價格大約在50萬澳元左右，他在當地的一個友人很快購買了，并勸他也購置一套。但是他又因為樓盤距離購物中心太遠，加上一些交通因素而再次猶豫。此后，他還是持續觀望狀態，繼續猶豫著又看了幾處樓盤，但最終都因為各種原因而放棄。

然而，短短幾年后，之前了解到的只要40多萬澳元的樓盤，現在卻至少要70多萬澳元， 而他在當地的朋友之前用50萬所購的房產，也漲到了60多萬澳元。之前他一直想當然地認為悉尼的房價太高，樓市泡沫過大，而且還有一些當地人聲稱房價會跌，于是就堅定地守著現錢等待時機 。

澳大利亞的房價是因市場供需而發生變化的，澳洲環境優美，教育水平更是讓無數像他一樣的外國人趨之若鶩，隨著外來移民及留學生人數的增多，房子逐漸呈現供不應求的趨勢。目前，悉尼的空房率已低至1.6%左右，打算購房的人每天要排隊看房。

由于在悉尼親眼目睹了這幾年房產市場的變化，他十分后悔自己的優柔寡斷沒有果斷地在那時候買上房子，哪怕是用于投資，收益也能很高。這位移民者的經歷無疑是一個很好的例子，對于國人來說，海外置業出手的時機尤其重要。

澳洲房產水漲船高

現如今，越來越多悉尼房產的持有者發現，出售房屋從未像現在這樣輕松。在美國，房屋拍賣通常處理的都是一些陷入困境的房產，而澳洲售房者則試圖在市場走強之際，將所持房產盡快出售。澳洲房地產信息商Core Logic RP的數據顯示，在悉尼舉行的房產拍賣會上，高達82.8%的房屋都被順利出售，這個數字無疑是驚人的。

外媒分析認為，悉尼房屋拍賣如此順利，和人們押注澳央行將進一步降息有關。目前，澳大利亞房價一直處于上漲趨勢。悉尼房價在2月同比上漲了14.7%，是最近5個月以來的最大增速。而更直觀的數據則出現在澳大利亞網站finder.com.au上，他們通過對比相關數據發現，目前澳洲房屋平均價格比三十年前高出了30多倍。

據澳媒統計，在過去的18個月里，中國房地產商共斥資21億澳元用于在澳大利亞購買開發用地。除此之外，中國數家開發商在澳大利亞東海岸的公寓建設項目總價值已經達40億澳元。澳大利亞房地產中介公司CBRE的高管湯姆·薩瑟恩也對媒體表示，中國商家正頻繁出手購買澳大利亞地標性建筑。

這不禁讓人們產生了疑問，為何澳大利亞的房地產市場會有如此大的吸引力？澳洲與中國的距離不算太遠，地廣人稀、氣候適宜、旅游資源豐富，移民政策也較為寬松，當地政府也希望能積極吸引外來投資，因此得到了許多中國投資者的青睞。

而火爆的海外投資又給澳大利亞帶來了什么呢？首當其沖的，便是飆升的房價。據《悉尼晨鋒報》報道，澳大利亞住房抵押貸款經紀公司最近按照歷史房價數據做出預測，如果目前的房價增長速度繼續持續，那么到2064年，悉尼住房的中位數房價將達到4849萬至8318萬澳元。

房產投資一方面的確繁榮了整個澳洲的經濟，只是在帶動產業鏈上下游企業發展的同時，投資過快也會導致澳洲房價的快速上漲，增加居民住房負擔。面對房價過快上漲帶來的問題，澳大利亞總理托尼·阿博特早在今年2月初就公開表示，澳政府已經打算嚴格限制外國人在澳購置房地產，并且將重新評估該領域的審批制度，以確保澳洲本國民眾不會因房地產價格遭哄抬而“無家可歸”。

政策決定置業走向

澳大利亞當局調查顯示，一些針對外國投資者的住房限購政策多年來并未得到嚴格執行，以致不少住房被“不符合條件”的外國投資者購買。

其實澳大利亞早就出臺了多項限制外國人在澳購房的政策和法規，但先前幾屆政府因為各種各樣的原因，并未嚴格執行相關規定。所以本屆政府宣布，將出臺更完善的“審批制度和外國人購置農業用地的登記制度”，目的是為了“同時更好地落實針對外國人（在澳）購置住宅的限制措施，以確保本國年輕人不會因房價高漲而無力購房”。

于是，澳聯邦政府在2月25日公布計劃：將對海外買家嚴格征收申請費，用來監測非法購買澳房產及防止海外買家擾亂澳洲房產市場的價格。

正當外界對澳洲房地產收緊政策觀望之際，3月3日澳大利亞政府突然勒令中國恒大地產的一家子公司，必須在90天內把位于悉尼的一棟海濱豪宅賣掉，澳大利亞方面稱，這套豪宅是中國投資者去年非法購買所得。這套豪宅是恒大地產集團旗下一家名為“金快餐”的公司去年11月花費了3900萬澳元購買的，約合1.92億元人民幣。

澳大利亞之所以要勒令恒大出售這棟房屋，是因為澳大利亞房產法規明確規定，外國人不能購置澳洲二手房，只能購買新房。因此澳大利亞方面認為，這棟豪宅交易的過程不合法規，所以強制業主在90天內出售這處豪宅。

雖然這樣的處理方式看上去合情合理，但是外界普遍認為，這是一個收緊外國人在澳洲地產投資的信號。那么，澳大利亞當局的如此“限購”、“審查”政策又是否真的能緩解澳大利亞的投資熱潮，遏制一日高過一日的房價？

答案顯然是“治標不治本”。這樣的政策或許可以對一些個體投資者起到遏制的作用，但是對于大型房地產集團來說，這樣的政策可以說毫無作用。

此外，澳洲房價上漲的因素并沒有看上去這么簡單，更不能完全歸咎于移民的投資。這主要跟當地的經濟發展有關，也和歐美經濟漸漸回升有關，這些才是真正的內因。

因此國人在澳洲置房，除了慧眼識珠，找到出手的最佳時機外，還要耐心地研究當地的政策利好，這才能無往而不利。